迎战通胀之银行理财:银行理财产品风险低收益稳 2007-06-19 16:16
房价节节攀升，选择不同的物业进行投资会得到不同的结果。目前，甲级写字楼和涉外住宅的租金回报率较高，是资金实力比较雄厚的人可以考虑的投资项目。
文/本刊记者 甄爱军
众所周知，在通货膨胀的压力下，拥有实物资产比拥有货币更能减少由此而带来的损失，当然，前提是必须投资优质实物资产。
房地产属于实物资产中的一种，但在目前房价高企的前提下，投资价值也分三六九等，因此为了能够获得更为丰厚的回报，必须购买投资回报高的物业。
就北京、上海、广州各地的情形来看，有两种物业值得投资，其一是高档写字楼项目，还有就是投资回报率较高的住宅项目。
物业看重高回报率
抵制通货膨胀的目的就是不要让手中的资产，尤其是货币资产缩水，投资不动产是其中一条重要的途径。
目前能够关注的主要有两类物业，其一是高档写字楼项目，再就是涉外住宅项目。这两者具有一个共同点，即都能够获得较高的投资回报。
据了解，目前在京、沪、穗三地，以甲级写字楼为主的高档写字楼租金一直处于上升通道中。记者了解到，位于浦东陆家嘴金茂大厦最近以美金2元/平方米/天（约合人民币15.4元）的高价租出套办公室，创下上海滩租金新高。虽然这只是个例，但该大厦从2005年突破1美元/平方米/天，到现在创出2美元/平方米/天，仅仅花了两年时间。
上海全家·全斯美德机构总经理端恒分析认为，高档写字楼项目的确属于优质资产，正是因为如此，由于近期租金不断上涨，许多甲级写字楼物业持有者获利匪浅，因而不愿意将手中物业分层或整体出售，从而等待物业进一步升值。而不少买家手中即使掌握有大量资金，也找不到合适的收购对象。
而对于住宅项目来说，则需区别对待。专家表示，面对目前房产价格不断攀升的现状，并非所有房产都能购进用来抵制通胀。近几年以来，由于房价不断攀升，而租金并未随之一起同步上涨，因此住宅物业的租金投资回报率也就越来越低，缩水至目前的3％～5％。但并非所有的物业都是如此，记者在采访中发现，目前在北京、上海、广州等地，一些境外人士聚集区域内，物业租金水平要高于别的区域，因而其租金投资回报率已超过6%，少量物业甚至能够达到10%的高位，因此选择这样的物业作为投资目标，便能够获得较高的回报。
那么，投资回报率达到多高才值得投资呢？据了解，目前5年期国债收益率达到了3.48%，而假定通货膨胀率为2%，因此投资不动产，其年租金必须超过投资回报率5.48%才合算，而考虑到今年通胀压力进一步增大，因此也将投资回报率适当上调，规定6%为底线。
甲级写字楼值得关注
京、沪、穗三地甲级写字楼的租金至今仍然保持稳定的增长态势，尤其是上海顶级地段高档写字楼的租金水平连创新高。
据仲量联行最近发布的研究报告显示，上海高档写字楼的租金并未停止上涨的步伐，在第一季度，甲级写字楼平均租金较上季度上升0.7%，至7.82元/平方米/天；而空置率仅为4.9%。而北京、广州两地的形式也很喜人，据戴德梁行统计，北京2007年第一季度北京甲级写字楼的需求创历史新高，净吸纳量达到333300平方米，该数字已经超过2006年全年净吸纳量的90%。第一季租金比去年第四季度上涨了1.6%。同样，广州首季甲级写字楼吸纳量(报告期内销售和出租房屋的数量之和)创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍，租金也继续保持轻微上升的趋势。
就上海的具体情况来看，南京路、人民广场、陆家嘴、徐家汇、静安寺、虹桥等六大传统顶级CBD地区内，近期已无写字楼项目上市，即使有此类项目在建，但全部只租而不对外出售。但专家表示，由于甲级写字楼租金上涨，有不少客户为了降低办公成本而外迁，同时随着外围地区交通、商业等配套设施不断得到改善，因此不少外围区域品质不错的物业也值得投资。
记者了解到，五角场目前有不少项目在对外销售。目前五角场5A写字楼的租金约2.8～3元/平方米/天，而周边的写字楼项目售价大多集中在13500元/平方米左右，通过计算发现，这里适合投资。我们以目前在售的项目怡富商务广场为例来进行计算，该项目售价为13800元/平方米，目前在售的项目有140平方米的套间，以板块内平均租金2.9元/平方米/天计算其租金投资回报（每年出租11个月），投资回报率约7%，比较适合长期投资。
端恒表示，对租金价格较为敏感、不太需要优越地段的租户，面对租金日益上涨的中心区域写字楼租金，开始搬离传统中心商务区，选择非中心区域的写字楼。因此未来上海非市中心区域内品质不错的写字楼，将会迎来一波不错的投资机会。她认为投资者可以关注的区域有杨浦区五角场板块、闸北区的不夜城板块、普陀区的长风板块、长宁区虹桥综合交通枢纽以及浦东新区内世纪大道沿线等，这是未来的热点区域。
在北京，大型商务区内的项目租金投资回报率都还不错，不少项目具有投资价值。记者以位于CBD核心区域内的朝外SOHO项目为例来计算，该项目售价约22500元/平方米，而附近甲级写字楼的平均租金约5.5元/平方米/天，由此可以估算其租金投资回报率达8%。据了解，目前北京写字楼项目主要集中在CBD、金融街、东长安街（建国门）以及东二环等板块内；此外，作为环渤海经济圈的重要节点，亦庄经济开发区也是北京未来的热点区域，未来三年内将有20万平方米的甲级写字楼项目面世。
随着广州写字楼市场开发面积的不断增加，从2006年起已是广州市甲级写字楼的入市高峰期，面积逾100万平方米，其中以珠江新城的增量最大，将超过48万平方米，但是考虑到珠三角经济的高速增长态势，市场能够消化这些供应量。目前在珠江新城板块内，甲级写字楼项目的售价在11000～14000元/平方米之间，而区域内此类项目的租金在3元/平方米/天左右，租金投资回报也在7.5%左右。
“涉外”住宅项目是热点
所谓“涉外”住宅项目，就是目前北京、上海、广州等地为境外人士所钟情的物业，如位于北京的朝阳公园板块、上海的古北新区以及广州的珠江新城板块等。
在北京朝阳公园板块内，阳光上东社区内聚集了不少境外人士，因而也抬高了这里的租金价格，目前一套面积约98平方米的两房，租赁价格达到了10000元，而这套房子目前的市场价为150万元左右，由此估算其租金投资回报率为7.3%。
最近，高力国际发布报告称，由于在沪境外人士的不断增多，高端物业租赁价格持续增长，导致顶级物业市场平均租金较上季小幅上涨1.2%，达到为每月每平方米17.52美元。在上海长宁区古北新区内，如出自鹿特丹花园一套115平方米的物业，市场价约185万元，而这套物业的市场租金价格约11000元/平方米，估算其投资回报率约6.5%。
而在广州，高档公寓月租金超过了20美元。有关机构研究表明，在天河和东山两区的新公寓吸纳了不少外国客户租赁，以盛雅、新凯、凯旋会和汇景为代表的高级公寓已与去年底平均租金水平达到20.6美元/平方米/月。如五羊新城内的凯旋会，一套面积约350平方米的四室两厅，市场价月650万元，月租金约35000元，按照目前市场价估算其投资回报率约为6%，处在合理范围内。
据了解，在北京、上海两地，已经形成了相应规模的国际社区内，如北京的朝阳公园板块、西大望路等板块，上海的古北板块、金桥板块以及静安寺、卢湾等中心市区，其整体租金回报率均要高于其他板块。而广州至今没有形成大规模国际聚集社区，但在广州部分靠近大型CBD地区涉外楼盘租金水平较高，投资回报率达到7％以上，如五羊新城、珠江新城等。
此外，值得一提的是商铺，这也是一种值得关注的不动产。但是商铺的个性化更强，与未来的市场发展状况息息相关，买到超白金旺铺便能一劳永逸，因此需要投资者具备更为专业的理论基础，从各个方面进行综合考察，才不会出现投资上失误。投资商铺主要关注两点，其一是对未来发展的把握，这要求投资者的眼光要老道精准，看走眼了很有可能会使投资效率大打折扣，甚至白忙活一场。同时也要关注租金投资回报率，考察周边商铺租赁价位，并估算投资回报，如果过低，则应该放弃，否则会因为养铺成本过大而致使投资失败。
低风险的人民币理财产品可以帮助投资者实现高于通胀的稳健收益，高风险的新款QDII产品则为全球配置资产、降低投资系统性风险提供了可能。
投资者可以按照风险承受能力的不同做出选择。
文/本刊记者 尹娟
银行系理财产品，也为投资者战胜通胀提供了可能。如果你是低风险产品的爱好者，不妨将资金投入到一些低风险的理财产品中。这些产品的价格波动相对较小，价值增长具有长期性和稳定性，而回报又高于通货膨胀率。如果你追求较高的收益回报，又希望能够降低投资风险，那么借道于特定的投资产品，投资于海外市场，也是在通胀加剧下的又一个选择。
策略一：低风险投资化解通胀风险
适合风险规避型投资者
以人民币理财产品为代表的低风险产品，更适合风险规避型投资者的选择。
不过在选择低风险的投资产品时，投资者往往倾向于将收益率与同期的银行存款利率进行比较。在通胀加剧的背景下，投资者选择的目标不仅仅要高于同期的银行存款利率，更重要的在于战胜通胀，也就是说投资产品的目标收益率至少要高出通货膨胀率的水平。在宏观经济的运行过程中，主要目标是把CPI的同比增长率控制在3%的警戒线范围之内，因此，投资者的收益率底线要超过3%。考虑到通货膨胀率的增长还有上升的可能，一般来说必须通过低风险投资达到3.5%或以上的预期收益率目标。
在目前市场上可以提供的低风险产品中，有一些人民币理财产品的预期收益率已经能够达到这一目标。同时从产品的设计和结构上来说，通过特定的风险控制手段，可以在一定程度上保障预期收益率的实现。
当然了，预期收益率并不是投资者选择的唯一标准。在进行此类型理财产品的选择时，投资者还需要关注投资期限和产品连续性这两个因素。通常来说，在通胀加剧的情况下投资者不适合选择过长期限的理财产品，半年期至一年期产品是理想的选择，这样在市场收益率提升的条件下，投资者可以灵活机动地进行投资变换。产品连续性通常不会为投资者所重视，但是连续发售的理财产品可以避免投资资金的“闲置”，尽可能地为投资者获得更多的投资回报。在一些银行的人民币理财产品销售中，已经形成了连续发售的模式，一期产品结束，下一期产品立即跟进，投资者在选择时可以多关注这一类型的产品。
实战：可考虑信托贷款类理财产品
从现有人民币理财产品的设计来看，通过发售人民币理财产品，筹集信托资金，用于指定项目的贷款成为了理财产品的主流品种。据理财专家介绍，这样的信托贷款类理财产品一般在募集前就已经确定了投资目的，同时银行会加入资金监管，必要时还会引入连带责任担保，因此信用等级较高，收益率也比纯投向于货币市场的人民币理财产品高。
如建行近期推出的一款“利得盈”2007年第23期人民币信托理财产品中，投资期为185天，预期年化收益率为3.51%。募集资金的主要投向为“中国建设银行——广梅汕铁路有限责任公司信贷资产信托”。根据建行的前期审核，信托基础资产项下债务人广梅汕公司目前资信情况良好。同时这一产品的投资期限也比较短，如果市场收益率上升，便于投资者及时调整投资方向。
工行正在发售中的2007年第14期“稳得利”人民币理财产品，主要投向于拥有不可撤销连带保证责任担保的优质企业信托融资项目，并搭配一些流动性管理工具。值得一提的是，考虑到了加息预期和通货膨胀等因素，该产品的预期收益率也较往期的产品有了显著的提高。据介绍，本款产品的投资期限为1年，在扣除托管费和销售手续费后，认购额低于20万元的预期收益率为3.9%，认购额在20万和50万之间，预期收益率可达4%，高于50万元，预期收益率可达到4.1%。
策略二：境外投资分散风险
适合资产丰厚、追求高回报的投资者
走出去，积极参与海外市场，也是目前应对通胀的一种选择。一边是通货膨胀加剧，一边是流动性泛滥的压力，目前国内的投资市场已经积聚了相当大的风险。对于一些不满足于低收益产品，又对投资市场有所畏惧的投资者们来说，全球化的资产配置策略，而不是把资产集中于国内市场这一小范围之内，可以帮助他们达到分散投资风险的目的。
“变脸”后的QDII产品，也为投资者安全地投资于海外市场提供了一条途径。以前QDII产品的投资范围仅限于一些具有固定收益性质的债券、票据和结构性产品，投资预期收益率不高，加上人民币升值的因素，对于投资者的吸引力并不大。今年5月，银监会所发布的《关于调整商业银行代客境外理财业务境外投资范围的通知》中，取消了商业银行QDII产品“不得直接投资于股票及其结构性产品”的限制性规定，而将QDII投资范围扩展至境外股票。这就意味着，投资者借道QDII可以投资于境外成熟的证券市场，这一政策的转变，无疑为遇冷的QDII产品增添了投资魅力。对于投资者来说，可以通过资产配置的转移，降低了投资中的系统性风险，也为获得较高收益率、战胜通胀提供了可能。
实战：新款QDII转战境外市场
在商业银行QDII产品投资范围拓宽之后，已有工行、汇丰推出了新款的QDII产品，与以往的银行系QDII产品相比，新产品出现了较大的变化。
首先是在投资对象上。工行的“东方明珠”产品以在香港上市的蓝筹股、国企股、红筹股及亚洲的债券作为主要的投资对象，由摩根富林明资产管理公司作为境外的资产管理机构。汇丰则为投资者提供了三只境外基金，分别为汇丰中国股票基金，汇丰环球趋势基金和美林环球资产配置基金，涵盖了亚洲股票、欧洲股票、美国股票、环球新兴市场股票和环球债券等，投资者可以根据自身的需要，实现合理资产配置和分散风险。
在运行模式上，银行系的QDII产品基本沿袭了“准基金”的操作思路。如汇丰直接提供三只已经设立的海外基金供投资者选择，投资者以人民币认购，资金将通过英国汇丰银行有限公司发行的结构性票据投资于所选择的基金。汇丰本期产品的期限为2年，但从2007年8月起投资者每周都有提前赎回的机会。而工行的“东方明珠”产品则是一个新募集的开放式准基金理财产品，募集来的资金主要用于投资港股，在封闭期结束后，投资者在每周的第一个工作日都可以进行申购或是赎回，在申购、赎回费用的设置上与开放式基金极为类似。
不过，需要提醒投资者的是，在拓展投资渠道的同时，投资于这样的产品需要承担一定的风险。和开放式基金的操作一样，上述这两只产品既不保本，也不对预期收益进行承诺，这就要求投资者对于境外市场拥有一定的判断能力。此外，两个新款QDII产品虽然以人民币作为投资货币，但是需要转换为境外货币进行投资操作，人民币升值带来的汇率风险是投资者不可忽视的又一个因素。按照银监会的要求，此类型的QDII产品门槛也设定得较高，工行“东方明珠”产品的起始投资额为30万元，以万元为单位递增；汇丰新款QDII产品的起始认购金额为等值于3万美元的人民币。