封面文章：

当股市风雨来临

震荡市应对策略一　换掉“垃圾”捂住好股 降低成本等反弹

震荡市应对策略二　买买“货基”摇摇新股 边玩边等赚小钱

震荡市应对策略三　利用价差紧盯红筹 港股投资正当时

理财观点：

“快乐投资”的内涵

　　通胀预期进一步加剧 关注低风险的投资型资产

迎战通胀之房产投资：用租金回报率选房产

迎战通胀之银行理财:银行理财产品风险低收益稳

迎战通胀之黄金投资：黄金 抵御通胀的天然利器

股价大幅上升后，市场的风险也在增大。为了减少因股市波动而造成的损失，投资基金是一种不错的选择。目前，风险较低的基金包括，指数基金、封闭式基金和货币基金。

文/本刊记者 冯庆汇

从目前来看，通货膨胀的压力已经开始变得真切。不过和上世纪80年代的通货膨胀相比，城市家庭由于食品消费比重的降低，对猪肉、蔬菜等食品价格的上涨已不那么敏感，相反，资产价格的上涨在此阶段却成为加速分化财富阶层的助推剂。那么从长期来看，如何才能跟上通胀的脚步呢？对于许多活跃型的投资者来说，持有低风险的金融资产就是应对通胀的最有效方式之一。

金融资产抵抗通胀

就基本数据而言，目前消费价格的上涨似乎并不剧烈。但值得注意的是，我国的CPI指数中，并未将房产价格纳入统计范畴。同时显而易见的是，如果把房产价格的上涨计算入CPI，这一数据早已应该超过5%。换句话说，如果把钱存到银行，享受微不足道的利息，你的资金其实是在以每年至少3%的速度贬值。如果把未持有房产或金融资产的机会成本计算在内，那么实际上，现金缩水的速度比3%快得多。而在同期我们发现，金融资产上涨的速度早已超过了100%。

很明显，在宏观经济处于通胀的阶段中，持有金融资产是抵御通胀最好的方法之一，它的资产流动性比较好能进能退，对于许多较为活跃的投资者来说，是一个上佳的选择。而相反在加息周期中，长期债券就并不是一个适合的选择。那么根据当前的市场状况，持有什么样的金融资产才是比较合适的呢？就证券市场来看，近一年来价格的大幅上涨早已超出了许多人的想像，由此近期在政策等多种因素的作用下，市场也出现了巨大的震荡，显而易见，其风险在未来也是不容忽视的。从这一个角度来说，一些低风险的金融资产就可以被纳入我们的视线，相比较而言，不少和证券市场相关的基金就是比较好的方向，另外如果觉得还有必要进一步降低风险，持有一部分以短期债为投资目标的货币市场基金，也是不错的选择。

指数基金抓住大势

在人民币升值、宏观经济走好，同时伴随通货膨胀的经济条件下，和股票相关的资产往往呈现较大的涨幅，其中指数基金是很好的选择。其中最为关键的，就是指数基金踢出了许多质地不佳的股票，避免了在选股上的风险。

从美国的经验来看，长期牛市中，往往是指数基金表现好于主动型基金，同时投资指数的风险往往要小于个股。一般来说牛市中，指数投资的优越性主要来自于指数进出效应。通常主动型基金对股票的覆盖量比较小，而且还保持比较高的现金头寸，致使基金在牛市中，有时候无法掌握股票上涨的节奏。而指数基金恰好弥补了这一不足。

同时，指数基金的另一个优点是，其成本（包括手续费、管理费）较低，这也能间接提高投资者的实际收益。相较于主动投资基金，指数基金的管理费和托管费都较低。同时由于跟踪复制指数，指数基金所持有的股票的换手率远低于普通股票基金，交易费用极低。

对于投资者来说，选择指数基金，最重要的是选择指数。目前被选用最多的指数包括上证50，上证180，深证100，沪深300，还有一些外资机构提供的指数，比如银华基金选取了道琼斯88指数，华安旗下指数基金所选用的摩根斯坦利指数等等。

不同的指数具有不同的特征。比如上证50ETF，所跟踪的就是上证50指数，其50个成分股涵盖石化、银行、航运、钢铁、电力、电信、汽车、制药、家电等行业的龙头企业，公司数量占沪市Ａ股的６％，流通市值占３３％，流通股分红额占４１％，主要包括一些盈利能力强、市值大、市盈率低的蓝筹股。

而上证180指数的成分股数量就明显增加，有180个，因而其代表性可能要优于上证50指数，同时受个股涨跌的影响也较小。但180和50指数孰优孰劣则很难定论，在股市走势较弱时，通常大盘股抗跌性强，而且一旦行情反弹，领涨的也是这些股票。这时候，50指数的收益率可能会比较高。而在强牛市中，个股呈百花齐放状态，180指数由于其代表性更广泛，因而收益率有望超过市场平均水平。投资者需要根据自己的需要，来选择合适的指数产品。

当前市场上有两类指数产品，一种是普通的指数基金，通过代销渠道购买，另一种是ETF。ETF产品分别为上证50指数ETF，深证100指数ETF和上证180指数ETF。相对普通的指数基金而言，ETF更值得推荐。不仅是交易成本低，同时可以象股票一样买卖，操作非常方便，这对喜爱波段操作的趋势性投资者非常有利。

封基有个“安全垫”

具有折价率的封闭式基金也是非常好的投资产品。

第一个显而易见的价值就是封闭式基金存在的“折价率”，目前封闭式基金普遍的折价水平在8折左右。换句话说，如果按照目前的折价水平买入封闭式基金，相当于按照8折左右的价格买进了一篮子股票和债券，价值是显而易见的。

除此以外，封闭式基金另一大价值可能就是其“封闭”的特征。封闭虽然会造成交易的不便，但同时又具有开放式基金不可比拟的优点。拿普通开放式基金来说，净值相当于基金每天的净资产/基金份额数。因而基金份额和净值有直接的关系。当基金规模变大的时候，基金经理不可能短时间内把现金都买成股票或者债券，那么就意味着份额数虽然增加，但净资产却不变，那么基金净值反而就因为规模的增加下降了。规模扩张或减少，对开放式基金净值的影响从去年至今越发明显，相比之下，封闭式基金的优点显而易见。

同时开放式基金通常得保留一定的现金，用来应对基金赎回。在赎回规模比较大的时候，还不得不变卖资产，如果时机不好还会影响到基金净值的表现。

相较而言，封闭式基金就没有这些问题。基金经理可以把所有的钱都投入股票和债券，最大程度的获取收益。而且不会因为基金份额的增加就冲淡了基金的净值。在封闭式基金中，基金经理可以最大程度的贯彻投资理念，不需要为了吸引投资者而追求短期收益。

对普通投资者来说，如果不考虑封闭转开放，封闭式基金能带来两大收益。第一是基金净值增长的收益，这取决于基金经理的投资水平，以及市场的走势，第二就是封闭式基金价值被发现后交易价格上涨的收益。当然，那些即将到期的封闭式基金，还可能有一波“封转开”行情。

就风险来说，封闭式基金最大风险在于市场未来的走势，这一点和其他基金产品并无二致，但无论如何，封闭式基金至少拥有所谓的“安全垫”，安全系数相对高一些。

货币基金抗通胀

金融类资产中，风险相当低的货币市场基金往往也是抗通胀的有效工具。

货币基金的投资对象主要是短期政府债券、回购协议、商业票据、银行存款和其他高流动性低风险的证券。相对于股票型基金而言，货币市场基金的风险小的多，几乎接近储蓄，而相对于债券基金来说，货币基金因为投资于短期债，应对加息的能力良好。

简而言之，债券的资产价格通常和利率呈反向增长的关系。利率有升高的预期或者实际的正向变动时，通常债券的收益率会增加，资产价格随之下跌，这种显著的变化尤以长期债券为甚。而货币市场基金的投资标的，最长的期限也只有1年。这个期限，使得其资产价格对利率的敏感度相对低很多。

长期来看，这种货币市场基金的收益可以做到与通货膨胀保持同步的增长。原因很简单。首先，银行间市场中，投资工具的利率是市场化的，市场利率会随着通货膨胀率同步上升。长期来看，基金的收益亦会随着利率的上调而同步上升，可以大部分排除通货膨胀所带来的资本缩水的负面影响。

其次，短期资金市场投资基金的主要投资工具，比如短期债券，回购协议的期限都非常短，对利率变化的敏感度相当有限，只要组合适当，利率的影响相当小。

第三，货币基金投资组合的设计本身，事实上不仅保持了很强的流动性，同时也能很好的抗击利率变化所带来的负面影响。举个例子，比如7天隔夜回购协议。为了保证资金的流动性，基金通常的做法是每天介入一定的数额，那么每天也都会有一定数额的7天隔夜回购协议到期。而这种做法本身实际上使得资金的收益率可以和当天的利率一定程度的挂钩。

文／本刊记者 江南

以下是记者综合各方观点总结出来的八个比较明确而客观的理由，它们尽管尚无法彻底解读楼市、股市面对宏观调控所表现出来的巨大差异，但依循这个思维路径，读者当能体会到整体上的面貌。

理由一：楼市资金面更松

不可否认的一点是，任何市场表现出来的面貌总是由供需双方的力量对比构成的。而从楼市和股市的供需状况来看，在相当长的时间内还是失衡的。

关于中国股市的资金面，中国证监会网站上《投资者教育》栏目里有很好的描述：截至2006年6月，日本居民金融资产中，银行存款占到了51%，而美国是13%，德国是35%；日本居民证券投资占11.1%，而美国是36%，德国为28%”。中国目前的情况跟日本比较接近，离美国的情况还相差很远。

简而言之，所谓“全民炒股”在中国根本就不存在，中国居民的家庭资产仅仅有一小部分投入股市；与此相对应地，尽管没有详尽数据说明中国居民有多少的资产投资于房产，但一个显而易见的事实是大部分中国人尚保持“要有一套自有房产”的想法，而由于房价涨幅巨大，大部分家庭买一套房就将耗费一半以上的家庭总资产。在资金供给上，楼市至少不输于股市。

再看两个市场对资金的需求。2006年A股的股票筹资额达5594.3亿元，相应的房地产投资余额为19383亿元。粗看楼市大，但股票的“筹资额”不是“成交量”，以每天3000亿元的成交量计算，仅仅印花税加交易佣金就达20亿以上，全年光交易成本损耗就超过4000亿元。楼市和股市的具体资金需求数据很难比较，但显而易见的是股市对资金的损耗丝毫不弱于楼市。

此外，还有一个重要的因素是，当前股市资金基本没有杠杆，真的敢抵押借钱进入股市的资金占总量的比例低得可以忽略，但楼市由于有合法而价格低廉的按揭贷款，使得大部分投资者几乎都能用4到5倍的杠杆使用资金，自然会造成楼价坚挺。

理由二：流动性低早就楼市抗跌

作为投资市场，楼市和股市的共同点是越涨看涨的人也越多，越跌看跌的人也越多，也就是通常所说的“趋势”。但是即时趋势相同，流动性的高低也导致涨跌速度的巨大差异。

2004年开始的宏观调控也曾让上海的房地产市场陷入暂时的低迷和沉寂，部分楼盘也曾打出降价销售的旗号，但由于趋势向下，即时成交量迅速陷入萎缩。而二手房市场上也开始分化，部分资金链很紧的投机客不惜代价抛售，有些楼盘的价格曾下降到买入价的9折甚至是8折的水平，但资金链相对宽松的投资者则选择“高高挂起”甚至暂时持有改售为租的策略。最终，在部分低价盘被迅速消化后，整个楼市陷入了凝固不动的状态，但是成交价格并没有大幅下滑，打个比方，这相当于在调控时大量楼盘“停牌”，直到市场复苏才“复牌”。

反观股市，由于流动性好，交投活跃，一旦苗头不对，可以把1000多个股票打到跌停上。

理由三：楼市数据不透明

紧接理由二，为什么楼市的投资者会做出“停牌”而不是“降价”的选择呢？部分原因是他们看不到别人的情况。

投资者所在城市到底有多少一手房增量要推出？那些已经出售的存量房中，有多少是空置着待售的？而整个城市里又有多少资金等待着入市购买房产？买房者的心理价位是多高？这些基本的问题，都极难有准确的数据表达。

在这种情势下，那怕是专家也很难分辨出当前楼市的真实供求关系。对很多投资者来说，由于前几年房价上涨的印象很深，开发商又经常通过广告或媒体新闻传达房价即将再次暴涨的消息，在严重的怕踏空的心理驱使下，往往会在没有数据支持的前提下自我强化“楼市不会跌”的心理暗示。

股市与此不同，某个公司的总股本、流通盘、大非小非何时解禁，都是一目了然，每天的成交量也摆在眼前，纵然有庄家对倒造假的可能，但是总有蛛丝马迹，不像楼市那样甚至连管理层本身都不一定掌握真实可靠的数据。

理由四：楼市估值方式相对简单

纵然我们知道中国历史上的楼市投机活动也曾有大起大落，但跟股市比，波动性还是小很多。记者认为，楼市和股市一个重要的区别点是前者的估值方式较为简单且容易被普通投资者把握。

曾经有“学者”在房产调控开始时讲，上海房价要跌50％，北京要跌30％。记者认为这种“学者”是在侮辱投资者的智慧。道理很简单，上海现在的房价/租金比虽然高于国际水准，但是假如房价腰斩，租金不动，那么有理性的人都要来“抄底”。假如再进一步设论租金和房价同步下跌，那么我们能得到的惟一合理的结论就是人口开始流出这些大城市？这显然是不合理的结论。

相对而言，给上市公司估值就是一件复杂而专业的事情。现在很多投资者已经会用PE、PB等简单指标估摸，但是对更复杂一些的公司，比如企业自由现金流贴现模型、保险公司的新业务价值、可供出售的金融资产与公司内在价值的关系等，还很难把握。

因为心里没底，所以政策一出，首先的反应就是躲避；而楼市投资者最不济也确信房子的底价在那放着，非理性暴跌的出现几率几乎为零。

理由五：“浮筹”比例迥异

股市里有个词叫“震仓”，据说是庄家的常用手法。通过忽高忽低的股价变化，令那些心里没底意志不坚定的投资者跟风抛售“浮筹”，从而为拉升股价减小阻力。

我们这里讨论的不是庄家手法，但可以借用这个词。5.30暴跌也好，2.27暴跌也罢，一个共同的触发条件就是市场上充斥着数量极多的浮筹，他们有所获利，但心理已经充满不自信，所以当震荡开始，风暴就来临了。

楼市比股市在一个地方有先天的优越性，那就是除极少数投资者外，一般人都是满仓，甚至是贷款购买。对动用家庭资产比例这么高部分买楼的投资者来说，一般都是经过相当时间的深思熟虑，或者咨询专家，或者开家庭会议讨论，所以一旦购买，意志相对坚定，遇到市场震荡，通常第一反应不是跟风挂牌抛售而是先“看一看”再说。

某种程度上说，假如股市里的投资者都由意志坚定深思熟虑的投资者组成，波动肯定会小很多。

理由六：交易成本决定换手率

即使在印花税上调后，100万元股票成交量双方总共的交易成本通常不会超过1万元。而按照上海目前的楼市交易规则，100万元房产的交易成本至少5万到8万元。此外还有时间成本，股票成交不过是1分钟的事情，而卖房从看到定到买到搬，前后忙掉三个月时间不算多。

这种交易成本的对比自然会造就股市的换手率大大高于楼市。换手率高的市场，供应就充分，价格也不容易坚挺。

此外，还有一个重要因素是楼市政策本来就鼓励长期持有，对5年以上的二手房可以免很多费用。这个政策的一个副作用是：当管理层出台调控措施时，很多投资者被迫“捂房”，从而降低了楼市的供应量，变相制造房价坚挺。

理由七：调控措施执行力度不同

前文已述，楼市的调控政策强度远大于股市，但是，这仅仅是政策的字面内容，在实际执行中，由于两个市场的特殊性，往往会产生相反的效果。

可以说，目前还没有人能从股市中“逃税”。因为一切交易都通过有限的交易平台进行，全程电子化，账户信息政府全掌握，印花税都是直接扣除，你想搞猫腻也没门。

楼市的政策在执行上可谓天差地别。一个“70平方米”政策出台，各地政府的“解读”五花八门，一个“经济适用房”政策出台至今，各地政府规模都报得很大，实际效果又有几人看见？

马克思早就说过，不能用批判的武器代替武器的批判。

股市调控就是武器的批判，拳拳到肉；而楼市政策基本是批判的武器，嘴上、报告上都有，就是市场里很难看见。

副作用也就一目了然，当投资者都在预期楼市调控不过是一纸空文时，它就真的变成一纸空文了。

理由八：楼市监控难

上期杂志，记者在专栏里写了关于上海查处“汤臣一品”等房产商“捂房虚售”的事件，这个事件可说是楼市不法行为的经典。

股民都说中国股市黑幕多，但是实事求是讲，在铲除了银广厦、蓝天等造假公司和德隆、中科创等黑庄后，股市干净许多了，而现在的楼市倒是“黑庄共黑嘴一色，外资与游资齐飞”。

房产商没有信息披露义务，房产商的利润率是“商业机密”，这倒也无可厚非，但对公众来讲，尽管现在各地盛行“网上交易”，但房产交易的总量信息还是极难获得，这就有欠公平了。此外，房产商“捂房虚售”行为的实质和后果丝毫不亚于股市里的“坐庄对倒”行为，但像汤臣一品这样被揪出来的只是极少数。即使揪出来了，处罚措施也是很弱，证券市场里这种人是要禁入的，严重者还要负刑事责任，而楼市里最高的处罚不过是取消预售资格，但再注册一个项目公司就可以恢复了。

还有，股市要限制外资，QFII要增加额度要动用到美国国会出面，楼市虽然也提防外资，但看看报纸就知道，各地的黄金地段莫不有外资参与建造的顶级写字楼。

最后，股市里经营不善者要“戴ST帽子”，虽然股价依然可以狂潮，但至少能昭告天下提示风险，但楼市里那些有面积缩水、屋顶开裂、空气质量超标、一房多售等劣迹的楼盘开发商，依然可以名利双收，换个地方开发楼盘就神不知鬼不觉了。

　　通胀预期进一步加剧 关注低风险的投资型资产

　　迎战通胀之房产投资：用租金回报率选房产

　　迎战通胀之基金投资型：低风险基金能进能退

迎战通胀之银行理财:银行理财产品风险低收益稳

房价节节攀升，选择不同的物业进行投资会得到不同的结果。目前，甲级写字楼和涉外住宅的租金回报率较高，是资金实力比较雄厚的人可以考虑的投资项目。

　　文/本刊记者 甄爱军

众所周知，在通货膨胀的压力下，拥有实物资产比拥有货币更能减少由此而带来的损失，当然，前提是必须投资优质实物资产。

房地产属于实物资产中的一种，但在目前房价高企的前提下，投资价值也分三六九等，因此为了能够获得更为丰厚的回报，必须购买投资回报高的物业。

就北京、上海、广州各地的情形来看，有两种物业值得投资，其一是高档写字楼项目，还有就是投资回报率较高的住宅项目。

物业看重高回报率

抵制通货膨胀的目的就是不要让手中的资产，尤其是货币资产缩水，投资不动产是其中一条重要的途径。

目前能够关注的主要有两类物业，其一是高档写字楼项目，再就是涉外住宅项目。这两者具有一个共同点，即都能够获得较高的投资回报。

据了解，目前在京、沪、穗三地，以甲级写字楼为主的高档写字楼租金一直处于上升通道中。记者了解到，位于浦东陆家嘴金茂大厦最近以美金2元/平方米/天（约合人民币15.4元）的高价租出套办公室，创下上海滩租金新高。虽然这只是个例，但该大厦从2005年突破1美元/平方米/天，到现在创出2美元/平方米/天，仅仅花了两年时间。

上海全家·全斯美德机构总经理端恒分析认为，高档写字楼项目的确属于优质资产，正是因为如此，由于近期租金不断上涨，许多甲级写字楼物业持有者获利匪浅，因而不愿意将手中物业分层或整体出售，从而等待物业进一步升值。而不少买家手中即使掌握有大量资金，也找不到合适的收购对象。

而对于住宅项目来说，则需区别对待。专家表示，面对目前房产价格不断攀升的现状，并非所有房产都能购进用来抵制通胀。近几年以来，由于房价不断攀升，而租金并未随之一起同步上涨，因此住宅物业的租金投资回报率也就越来越低，缩水至目前的3％～5％。但并非所有的物业都是如此，记者在采访中发现，目前在北京、上海、广州等地，一些境外人士聚集区域内，物业租金水平要高于别的区域，因而其租金投资回报率已超过6%，少量物业甚至能够达到10%的高位，因此选择这样的物业作为投资目标，便能够获得较高的回报。

那么，投资回报率达到多高才值得投资呢？据了解，目前5年期国债收益率达到了3.48%，而假定通货膨胀率为2%，因此投资不动产，其年租金必须超过投资回报率5.48%才合算，而考虑到今年通胀压力进一步增大，因此也将投资回报率适当上调，规定6%为底线。

甲级写字楼值得关注

京、沪、穗三地甲级写字楼的租金至今仍然保持稳定的增长态势，尤其是上海顶级地段高档写字楼的租金水平连创新高。

据仲量联行最近发布的研究报告显示，上海高档写字楼的租金并未停止上涨的步伐，在第一季度，甲级写字楼平均租金较上季度上升0.7%，至7.82元/平方米/天；而空置率仅为4.9%。而北京、广州两地的形式也很喜人，据戴德梁行统计，北京2007年第一季度北京甲级写字楼的需求创历史新高，净吸纳量达到333300平方米，该数字已经超过2006年全年净吸纳量的90%。第一季租金比去年第四季度上涨了1.6%。同样，广州首季甲级写字楼吸纳量(报告期内销售和出租房屋的数量之和)创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍，租金也继续保持轻微上升的趋势。

就上海的具体情况来看，南京路、人民广场、陆家嘴、徐家汇、静安寺、虹桥等六大传统顶级CBD地区内，近期已无写字楼项目上市，即使有此类项目在建，但全部只租而不对外出售。但专家表示，由于甲级写字楼租金上涨，有不少客户为了降低办公成本而外迁，同时随着外围地区交通、商业等配套设施不断得到改善，因此不少外围区域品质不错的物业也值得投资。

记者了解到，五角场目前有不少项目在对外销售。目前五角场5A写字楼的租金约2.8～3元/平方米/天，而周边的写字楼项目售价大多集中在13500元/平方米左右，通过计算发现，这里适合投资。我们以目前在售的项目怡富商务广场为例来进行计算，该项目售价为13800元/平方米，目前在售的项目有140平方米的套间，以板块内平均租金2.9元/平方米/天计算其租金投资回报（每年出租11个月），投资回报率约7%，比较适合长期投资。

端恒表示，对租金价格较为敏感、不太需要优越地段的租户，面对租金日益上涨的中心区域写字楼租金，开始搬离传统中心商务区，选择非中心区域的写字楼。因此未来上海非市中心区域内品质不错的写字楼，将会迎来一波不错的投资机会。她认为投资者可以关注的区域有杨浦区五角场板块、闸北区的不夜城板块、普陀区的长风板块、长宁区虹桥综合交通枢纽以及浦东新区内世纪大道沿线等，这是未来的热点区域。

在北京，大型商务区内的项目租金投资回报率都还不错，不少项目具有投资价值。记者以位于CBD核心区域内的朝外SOHO项目为例来计算，该项目售价约22500元/平方米，而附近甲级写字楼的平均租金约5.5元/平方米/天，由此可以估算其租金投资回报率达8%。据了解，目前北京写字楼项目主要集中在CBD、金融街、东长安街（建国门）以及东二环等板块内；此外，作为环渤海经济圈的重要节点，亦庄经济开发区也是北京未来的热点区域，未来三年内将有20万平方米的甲级写字楼项目面世。

随着广州写字楼市场开发面积的不断增加，从2006年起已是广州市甲级写字楼的入市高峰期，面积逾100万平方米，其中以珠江新城的增量最大，将超过48万平方米，但是考虑到珠三角经济的高速增长态势，市场能够消化这些供应量。目前在珠江新城板块内，甲级写字楼项目的售价在11000～14000元/平方米之间，而区域内此类项目的租金在3元/平方米/天左右，租金投资回报也在7.5%左右。

“涉外”住宅项目是热点

所谓“涉外”住宅项目，就是目前北京、上海、广州等地为境外人士所钟情的物业，如位于北京的朝阳公园板块、上海的古北新区以及广州的珠江新城板块等。

在北京朝阳公园板块内，阳光上东社区内聚集了不少境外人士，因而也抬高了这里的租金价格，目前一套面积约98平方米的两房，租赁价格达到了10000元，而这套房子目前的市场价为150万元左右，由此估算其租金投资回报率为7.3%。

最近，高力国际发布报告称，由于在沪境外人士的不断增多，高端物业租赁价格持续增长，导致顶级物业市场平均租金较上季小幅上涨1.2%，达到为每月每平方米17.52美元。在上海长宁区古北新区内，如出自鹿特丹花园一套115平方米的物业，市场价约185万元，而这套物业的市场租金价格约11000元/平方米，估算其投资回报率约6.5%。

而在广州，高档公寓月租金超过了20美元。有关机构研究表明，在天河和东山两区的新公寓吸纳了不少外国客户租赁，以盛雅、新凯、凯旋会和汇景为代表的高级公寓已与去年底平均租金水平达到20.6美元/平方米/月。如五羊新城内的凯旋会，一套面积约350平方米的四室两厅，市场价月650万元，月租金约35000元，按照目前市场价估算其投资回报率约为6%，处在合理范围内。

据了解，在北京、上海两地，已经形成了相应规模的国际社区内，如北京的朝阳公园板块、西大望路等板块，上海的古北板块、金桥板块以及静安寺、卢湾等中心市区，其整体租金回报率均要高于其他板块。而广州至今没有形成大规模国际聚集社区，但在广州部分靠近大型CBD地区涉外楼盘租金水平较高，投资回报率达到7％以上，如五羊新城、珠江新城等。

此外，值得一提的是商铺，这也是一种值得关注的不动产。但是商铺的个性化更强，与未来的市场发展状况息息相关，买到超白金旺铺便能一劳永逸，因此需要投资者具备更为专业的理论基础，从各个方面进行综合考察，才不会出现投资上失误。投资商铺主要关注两点，其一是对未来发展的把握，这要求投资者的眼光要老道精准，看走眼了很有可能会使投资效率大打折扣，甚至白忙活一场。同时也要关注租金投资回报率，考察周边商铺租赁价位，并估算投资回报，如果过低，则应该放弃，否则会因为养铺成本过大而致使投资失败。

低风险的人民币理财产品可以帮助投资者实现高于通胀的稳健收益，高风险的新款QDII产品则为全球配置资产、降低投资系统性风险提供了可能。

投资者可以按照风险承受能力的不同做出选择。

　　文/本刊记者 尹娟

银行系理财产品，也为投资者战胜通胀提供了可能。如果你是低风险产品的爱好者，不妨将资金投入到一些低风险的理财产品中。这些产品的价格波动相对较小，价值增长具有长期性和稳定性，而回报又高于通货膨胀率。如果你追求较高的收益回报，又希望能够降低投资风险，那么借道于特定的投资产品，投资于海外市场，也是在通胀加剧下的又一个选择。

策略一：低风险投资化解通胀风险

适合风险规避型投资者

以人民币理财产品为代表的低风险产品，更适合风险规避型投资者的选择。

不过在选择低风险的投资产品时，投资者往往倾向于将收益率与同期的银行存款利率进行比较。在通胀加剧的背景下，投资者选择的目标不仅仅要高于同期的银行存款利率，更重要的在于战胜通胀，也就是说投资产品的目标收益率至少要高出通货膨胀率的水平。在宏观经济的运行过程中，主要目标是把CPI的同比增长率控制在3%的警戒线范围之内，因此，投资者的收益率底线要超过3%。考虑到通货膨胀率的增长还有上升的可能，一般来说必须通过低风险投资达到3.5%或以上的预期收益率目标。

在目前市场上可以提供的低风险产品中，有一些人民币理财产品的预期收益率已经能够达到这一目标。同时从产品的设计和结构上来说，通过特定的风险控制手段，可以在一定程度上保障预期收益率的实现。

当然了，预期收益率并不是投资者选择的唯一标准。在进行此类型理财产品的选择时，投资者还需要关注投资期限和产品连续性这两个因素。通常来说，在通胀加剧的情况下投资者不适合选择过长期限的理财产品，半年期至一年期产品是理想的选择，这样在市场收益率提升的条件下，投资者可以灵活机动地进行投资变换。产品连续性通常不会为投资者所重视，但是连续发售的理财产品可以避免投资资金的“闲置”，尽可能地为投资者获得更多的投资回报。在一些银行的人民币理财产品销售中，已经形成了连续发售的模式，一期产品结束，下一期产品立即跟进，投资者在选择时可以多关注这一类型的产品。

实战：可考虑信托贷款类理财产品

从现有人民币理财产品的设计来看，通过发售人民币理财产品，筹集信托资金，用于指定项目的贷款成为了理财产品的主流品种。据理财专家介绍，这样的信托贷款类理财产品一般在募集前就已经确定了投资目的，同时银行会加入资金监管，必要时还会引入连带责任担保，因此信用等级较高，收益率也比纯投向于货币市场的人民币理财产品高。

如建行近期推出的一款“利得盈”2007年第23期人民币信托理财产品中，投资期为185天，预期年化收益率为3.51%。募集资金的主要投向为“中国建设银行——广梅汕铁路有限责任公司信贷资产信托”。根据建行的前期审核，信托基础资产项下债务人广梅汕公司目前资信情况良好。同时这一产品的投资期限也比较短，如果市场收益率上升，便于投资者及时调整投资方向。

工行正在发售中的2007年第14期“稳得利”人民币理财产品，主要投向于拥有不可撤销连带保证责任担保的优质企业信托融资项目，并搭配一些流动性管理工具。值得一提的是，考虑到了加息预期和通货膨胀等因素，该产品的预期收益率也较往期的产品有了显著的提高。据介绍，本款产品的投资期限为1年，在扣除托管费和销售手续费后，认购额低于20万元的预期收益率为3.9%，认购额在20万和50万之间，预期收益率可达4%，高于50万元，预期收益率可达到4.1%。

策略二：境外投资分散风险

适合资产丰厚、追求高回报的投资者

走出去，积极参与海外市场，也是目前应对通胀的一种选择。一边是通货膨胀加剧，一边是流动性泛滥的压力，目前国内的投资市场已经积聚了相当大的风险。对于一些不满足于低收益产品，又对投资市场有所畏惧的投资者们来说，全球化的资产配置策略，而不是把资产集中于国内市场这一小范围之内，可以帮助他们达到分散投资风险的目的。

“变脸”后的QDII产品，也为投资者安全地投资于海外市场提供了一条途径。以前QDII产品的投资范围仅限于一些具有固定收益性质的债券、票据和结构性产品，投资预期收益率不高，加上人民币升值的因素，对于投资者的吸引力并不大。今年5月，银监会所发布的《关于调整商业银行代客境外理财业务境外投资范围的通知》中，取消了商业银行QDII产品“不得直接投资于股票及其结构性产品”的限制性规定，而将QDII投资范围扩展至境外股票。这就意味着，投资者借道QDII可以投资于境外成熟的证券市场，这一政策的转变，无疑为遇冷的QDII产品增添了投资魅力。对于投资者来说，可以通过资产配置的转移，降低了投资中的系统性风险，也为获得较高收益率、战胜通胀提供了可能。

实战：新款QDII转战境外市场

在商业银行QDII产品投资范围拓宽之后，已有工行、汇丰推出了新款的QDII产品，与以往的银行系QDII产品相比，新产品出现了较大的变化。

首先是在投资对象上。工行的“东方明珠”产品以在香港上市的蓝筹股、国企股、红筹股及亚洲的债券作为主要的投资对象，由摩根富林明资产管理公司作为境外的资产管理机构。汇丰则为投资者提供了三只境外基金，分别为汇丰中国股票基金，汇丰环球趋势基金和美林环球资产配置基金，涵盖了亚洲股票、欧洲股票、美国股票、环球新兴市场股票和环球债券等，投资者可以根据自身的需要，实现合理资产配置和分散风险。

在运行模式上，银行系的QDII产品基本沿袭了“准基金”的操作思路。如汇丰直接提供三只已经设立的海外基金供投资者选择，投资者以人民币认购，资金将通过英国汇丰银行有限公司发行的结构性票据投资于所选择的基金。汇丰本期产品的期限为2年，但从2007年8月起投资者每周都有提前赎回的机会。而工行的“东方明珠”产品则是一个新募集的开放式准基金理财产品，募集来的资金主要用于投资港股，在封闭期结束后，投资者在每周的第一个工作日都可以进行申购或是赎回，在申购、赎回费用的设置上与开放式基金极为类似。

不过，需要提醒投资者的是，在拓展投资渠道的同时，投资于这样的产品需要承担一定的风险。和开放式基金的操作一样，上述这两只产品既不保本，也不对预期收益进行承诺，这就要求投资者对于境外市场拥有一定的判断能力。此外，两个新款QDII产品虽然以人民币作为投资货币，但是需要转换为境外货币进行投资操作，人民币升值带来的汇率风险是投资者不可忽视的又一个因素。按照银监会的要求，此类型的QDII产品门槛也设定得较高，工行“东方明珠”产品的起始投资额为30万元，以万元为单位递增；汇丰新款QDII产品的起始认购金额为等值于3万美元的人民币。

　　在通货膨胀的环境下，黄金是一种“随胀而涨”的投资产品，它的价格会跟上通胀的脚步，防止投资者的财富缩水，达到财富保值的基本目的。
 
　　文/本刊记者 尹娟

　　通货膨胀是财富的天敌，对于现金、存款等货币形式的财富来说，通货膨胀的侵蚀作用最为明显。应对通货膨胀的办法之一，就是在通货膨胀上升之前，将货币资产转化实物资产，像房产、黄金就是在通货膨胀中具有保值效应的实物资产。

　　相比起房产投资来说，黄金投资具有一些显而易见的优势。一是门槛低，房产投资需要一次性投入大笔资金，而黄金投资则不然，投资者可以根据自己的资金实力和需求来选择黄金配置的数量和比例；此外，黄金的流通性强，作为贵金属的一种，黄金在世界各地都可以随时变现流通，这一点也强于房地产。不过，和房地产相比，黄金的价格形成因素更为复杂，受到美元走势、石油价格、全球政治因素、金矿开采量、黄金需求量等多重因素的影响。但是历史经验证明，在通货膨胀的环境下，黄金仍是一种“随胀而涨”的投资产品，它的价格会跟上通胀的脚步，防止投资者的财富缩水，达到财富保值的基本目的。

　　对于投资者来说，利用黄金实现抵御通货膨胀，基本的投资渠道可以分成实物黄金和“纸黄金”两种形式。

　　标准金条“压箱底”

　　我们国家一直都有“藏金于民”的习俗，很多人喜欢把实物黄金作为自己的投资标的。不过，在进行实物黄金的选择时还是有不少讲究。一般来说，出于保值的目的储备黄金，标准金条是比较好的选择。这是因为标准金条的定价是在实时黄金交易所报价的基础上，只加收少量的提金手续费。而市场上流行的一些礼品金条产品，定价时在黄金现货报价的基础上加收一定比例的加工费、工艺费等，我们称之为“溢价”，溢价的幅度一般为10～30元/克，这样的产品更加适合收藏，而不适合用于保值和抵御通货膨胀的目的。

　　目前在市场上，可供投资者选择的标准金条种类不少，其中要以工行的个人实物黄金产品和高塞尔公司所发行的标准金条为代表，它们的最大特点是附加费用低，以金交所或是国际金价为报价基准，溢价及手续费一般不超过4元/克，投资者可以在指定的银行、金店进行购买。我们不妨重点关注一下这两个产品的投资方式和特点。

　　实战：实物黄金的投资比较

	工行个人实物黄金	高塞尔金条
定价标准	在金交所的平台上撮合成交	高塞尔报价
交易单位	以 1手为单位，1手=100克	2盎司、5盎司、10盎司（1盎司=31.1035克）
手续费	交易手续费为成交额的 0.21%	加工费为 109元/盎司
	提金时需交纳 2元/千克的出库费
回购	工行暂不提供回购	可回购，回购价为当时高塞尔报价 +62元/盎司
可提供交易地点	上海工行，即将扩展至全国	招行、农行等部分城市的网点

　　从表一中我们不难看到，上海工行所提供的个人实物黄金产品手续费更低，但是投资者提取的金条只能到金店进行回购；高塞尔金条在提金时收取了较高的费用，但是符合条件的金条可以按照实时报价回购，对于投资者来说比较便利。据悉，工行近期将在全国范围内开放实物黄金的场内交易系统，届时全国的投资者都可以参与到这个黄金投资平台上。

　　纸上谈金亦可为

　　“实物派”的优势在于黄澄澄的金条看得见、摸得着，但是由此引起的提金、存储费用对于投资者来说将是一笔额外的负担，而且相对而言，实物黄金的投资门槛较高，无法满足所有投资者的需求。因此，纸上谈金的“纸黄金”业务不失为投资者的另外一种选择。在社会稳定的大环境下，投资者不需要进行黄金的存储，也同样可以达到以黄金抵御通货膨胀的目的。

　　“纸黄金”的投资原理和实物黄金是一样的。一般来说，“纸黄金”的操作都是采用场外交易的形式，即采用某个市场的实时报价作为基准，银行收取一定的交易点差，投资者可以利用自己的银行账户购入黄金，通过黄金价格的上涨获得收益。但是，“纸黄金”业务不能提供提金的服务。

　　实战：纸黄金投资产品的比较

	工行		中行	建行
	账户金投资产品		“黄金宝”业务	“账户金”业务
	人民币账户金	美元账户金
交易币种	人民币	美元	人民币	人民币
标价	人民币元 / 克	美元 / 盎司	人民币元 / 克	人民币元 / 克
交易起点	10克	0.1盎司	10克	10克
最小计量单位	1克	0.01盎司	10克	10克
交易手续费	单边价差 0.4元/克	单边价差 1.5 美元 / 盎司	单边价差 0.4元/克（单笔交易量符合要求可下浮）	单边价差 0.5元/克

　　通胀预期进一步加剧 关注低风险的投资型资产

　　迎战通胀之房产投资：用租金回报率选房产

　　迎战通胀之基金投资型：低风险基金能进能退

　　迎战通胀之黄金投资：黄金 抵御通胀的天然利器

房价节节攀升，选择不同的物业进行投资会得到不同的结果。目前，甲级写字楼和涉外住宅的租金回报率较高，是资金实力比较雄厚的人可以考虑的投资项目。

　　文/本刊记者 甄爱军

众所周知，在通货膨胀的压力下，拥有实物资产比拥有货币更能减少由此而带来的损失，当然，前提是必须投资优质实物资产。

房地产属于实物资产中的一种，但在目前房价高企的前提下，投资价值也分三六九等，因此为了能够获得更为丰厚的回报，必须购买投资回报高的物业。

就北京、上海、广州各地的情形来看，有两种物业值得投资，其一是高档写字楼项目，还有就是投资回报率较高的住宅项目。

物业看重高回报率

抵制通货膨胀的目的就是不要让手中的资产，尤其是货币资产缩水，投资不动产是其中一条重要的途径。

目前能够关注的主要有两类物业，其一是高档写字楼项目，再就是涉外住宅项目。这两者具有一个共同点，即都能够获得较高的投资回报。

据了解，目前在京、沪、穗三地，以甲级写字楼为主的高档写字楼租金一直处于上升通道中。记者了解到，位于浦东陆家嘴金茂大厦最近以美金2元/平方米/天（约合人民币15.4元）的高价租出套办公室，创下上海滩租金新高。虽然这只是个例，但该大厦从2005年突破1美元/平方米/天，到现在创出2美元/平方米/天，仅仅花了两年时间。

上海全家·全斯美德机构总经理端恒分析认为，高档写字楼项目的确属于优质资产，正是因为如此，由于近期租金不断上涨，许多甲级写字楼物业持有者获利匪浅，因而不愿意将手中物业分层或整体出售，从而等待物业进一步升值。而不少买家手中即使掌握有大量资金，也找不到合适的收购对象。

而对于住宅项目来说，则需区别对待。专家表示，面对目前房产价格不断攀升的现状，并非所有房产都能购进用来抵制通胀。近几年以来，由于房价不断攀升，而租金并未随之一起同步上涨，因此住宅物业的租金投资回报率也就越来越低，缩水至目前的3％～5％。但并非所有的物业都是如此，记者在采访中发现，目前在北京、上海、广州等地，一些境外人士聚集区域内，物业租金水平要高于别的区域，因而其租金投资回报率已超过6%，少量物业甚至能够达到10%的高位，因此选择这样的物业作为投资目标，便能够获得较高的回报。

那么，投资回报率达到多高才值得投资呢？据了解，目前5年期国债收益率达到了3.48%，而假定通货膨胀率为2%，因此投资不动产，其年租金必须超过投资回报率5.48%才合算，而考虑到今年通胀压力进一步增大，因此也将投资回报率适当上调，规定6%为底线。

甲级写字楼值得关注

京、沪、穗三地甲级写字楼的租金至今仍然保持稳定的增长态势，尤其是上海顶级地段高档写字楼的租金水平连创新高。

据仲量联行最近发布的研究报告显示，上海高档写字楼的租金并未停止上涨的步伐，在第一季度，甲级写字楼平均租金较上季度上升0.7%，至7.82元/平方米/天；而空置率仅为4.9%。而北京、广州两地的形式也很喜人，据戴德梁行统计，北京2007年第一季度北京甲级写字楼的需求创历史新高，净吸纳量达到333300平方米，该数字已经超过2006年全年净吸纳量的90%。第一季租金比去年第四季度上涨了1.6%。同样，广州首季甲级写字楼吸纳量(报告期内销售和出租房屋的数量之和)创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍，租金也继续保持轻微上升的趋势。

就上海的具体情况来看，南京路、人民广场、陆家嘴、徐家汇、静安寺、虹桥等六大传统顶级CBD地区内，近期已无写字楼项目上市，即使有此类项目在建，但全部只租而不对外出售。但专家表示，由于甲级写字楼租金上涨，有不少客户为了降低办公成本而外迁，同时随着外围地区交通、商业等配套设施不断得到改善，因此不少外围区域品质不错的物业也值得投资。

记者了解到，五角场目前有不少项目在对外销售。目前五角场5A写字楼的租金约2.8～3元/平方米/天，而周边的写字楼项目售价大多集中在13500元/平方米左右，通过计算发现，这里适合投资。我们以目前在售的项目怡富商务广场为例来进行计算，该项目售价为13800元/平方米，目前在售的项目有140平方米的套间，以板块内平均租金2.9元/平方米/天计算其租金投资回报（每年出租11个月），投资回报率约7%，比较适合长期投资。

端恒表示，对租金价格较为敏感、不太需要优越地段的租户，面对租金日益上涨的中心区域写字楼租金，开始搬离传统中心商务区，选择非中心区域的写字楼。因此未来上海非市中心区域内品质不错的写字楼，将会迎来一波不错的投资机会。她认为投资者可以关注的区域有杨浦区五角场板块、闸北区的不夜城板块、普陀区的长风板块、长宁区虹桥综合交通枢纽以及浦东新区内世纪大道沿线等，这是未来的热点区域。

在北京，大型商务区内的项目租金投资回报率都还不错，不少项目具有投资价值。记者以位于CBD核心区域内的朝外SOHO项目为例来计算，该项目售价约22500元/平方米，而附近甲级写字楼的平均租金约5.5元/平方米/天，由此可以估算其租金投资回报率达8%。据了解，目前北京写字楼项目主要集中在CBD、金融街、东长安街（建国门）以及东二环等板块内；此外，作为环渤海经济圈的重要节点，亦庄经济开发区也是北京未来的热点区域，未来三年内将有20万平方米的甲级写字楼项目面世。

随着广州写字楼市场开发面积的不断增加，从2006年起已是广州市甲级写字楼的入市高峰期，面积逾100万平方米，其中以珠江新城的增量最大，将超过48万平方米，但是考虑到珠三角经济的高速增长态势，市场能够消化这些供应量。目前在珠江新城板块内，甲级写字楼项目的售价在11000～14000元/平方米之间，而区域内此类项目的租金在3元/平方米/天左右，租金投资回报也在7.5%左右。

“涉外”住宅项目是热点

所谓“涉外”住宅项目，就是目前北京、上海、广州等地为境外人士所钟情的物业，如位于北京的朝阳公园板块、上海的古北新区以及广州的珠江新城板块等。

在北京朝阳公园板块内，阳光上东社区内聚集了不少境外人士，因而也抬高了这里的租金价格，目前一套面积约98平方米的两房，租赁价格达到了10000元，而这套房子目前的市场价为150万元左右，由此估算其租金投资回报率为7.3%。

最近，高力国际发布报告称，由于在沪境外人士的不断增多，高端物业租赁价格持续增长，导致顶级物业市场平均租金较上季小幅上涨1.2%，达到为每月每平方米17.52美元。在上海长宁区古北新区内，如出自鹿特丹花园一套115平方米的物业，市场价约185万元，而这套物业的市场租金价格约11000元/平方米，估算其投资回报率约6.5%。

而在广州，高档公寓月租金超过了20美元。有关机构研究表明，在天河和东山两区的新公寓吸纳了不少外国客户租赁，以盛雅、新凯、凯旋会和汇景为代表的高级公寓已与去年底平均租金水平达到20.6美元/平方米/月。如五羊新城内的凯旋会，一套面积约350平方米的四室两厅，市场价月650万元，月租金约35000元，按照目前市场价估算其投资回报率约为6%，处在合理范围内。

据了解，在北京、上海两地，已经形成了相应规模的国际社区内，如北京的朝阳公园板块、西大望路等板块，上海的古北板块、金桥板块以及静安寺、卢湾等中心市区，其整体租金回报率均要高于其他板块。而广州至今没有形成大规模国际聚集社区，但在广州部分靠近大型CBD地区涉外楼盘租金水平较高，投资回报率达到7％以上，如五羊新城、珠江新城等。

此外，值得一提的是商铺，这也是一种值得关注的不动产。但是商铺的个性化更强，与未来的市场发展状况息息相关，买到超白金旺铺便能一劳永逸，因此需要投资者具备更为专业的理论基础，从各个方面进行综合考察，才不会出现投资上失误。投资商铺主要关注两点，其一是对未来发展的把握，这要求投资者的眼光要老道精准，看走眼了很有可能会使投资效率大打折扣，甚至白忙活一场。同时也要关注租金投资回报率，考察周边商铺租赁价位，并估算投资回报，如果过低，则应该放弃，否则会因为养铺成本过大而致使投资失败。

低风险的人民币理财产品可以帮助投资者实现高于通胀的稳健收益，高风险的新款QDII产品则为全球配置资产、降低投资系统性风险提供了可能。

投资者可以按照风险承受能力的不同做出选择。

　　文/本刊记者 尹娟

银行系理财产品，也为投资者战胜通胀提供了可能。如果你是低风险产品的爱好者，不妨将资金投入到一些低风险的理财产品中。这些产品的价格波动相对较小，价值增长具有长期性和稳定性，而回报又高于通货膨胀率。如果你追求较高的收益回报，又希望能够降低投资风险，那么借道于特定的投资产品，投资于海外市场，也是在通胀加剧下的又一个选择。

策略一：低风险投资化解通胀风险

适合风险规避型投资者

以人民币理财产品为代表的低风险产品，更适合风险规避型投资者的选择。

不过在选择低风险的投资产品时，投资者往往倾向于将收益率与同期的银行存款利率进行比较。在通胀加剧的背景下，投资者选择的目标不仅仅要高于同期的银行存款利率，更重要的在于战胜通胀，也就是说投资产品的目标收益率至少要高出通货膨胀率的水平。在宏观经济的运行过程中，主要目标是把CPI的同比增长率控制在3%的警戒线范围之内，因此，投资者的收益率底线要超过3%。考虑到通货膨胀率的增长还有上升的可能，一般来说必须通过低风险投资达到3.5%或以上的预期收益率目标。

在目前市场上可以提供的低风险产品中，有一些人民币理财产品的预期收益率已经能够达到这一目标。同时从产品的设计和结构上来说，通过特定的风险控制手段，可以在一定程度上保障预期收益率的实现。

当然了，预期收益率并不是投资者选择的唯一标准。在进行此类型理财产品的选择时，投资者还需要关注投资期限和产品连续性这两个因素。通常来说，在通胀加剧的情况下投资者不适合选择过长期限的理财产品，半年期至一年期产品是理想的选择，这样在市场收益率提升的条件下，投资者可以灵活机动地进行投资变换。产品连续性通常不会为投资者所重视，但是连续发售的理财产品可以避免投资资金的“闲置”，尽可能地为投资者获得更多的投资回报。在一些银行的人民币理财产品销售中，已经形成了连续发售的模式，一期产品结束，下一期产品立即跟进，投资者在选择时可以多关注这一类型的产品。

实战：可考虑信托贷款类理财产品

从现有人民币理财产品的设计来看，通过发售人民币理财产品，筹集信托资金，用于指定项目的贷款成为了理财产品的主流品种。据理财专家介绍，这样的信托贷款类理财产品一般在募集前就已经确定了投资目的，同时银行会加入资金监管，必要时还会引入连带责任担保，因此信用等级较高，收益率也比纯投向于货币市场的人民币理财产品高。

如建行近期推出的一款“利得盈”2007年第23期人民币信托理财产品中，投资期为185天，预期年化收益率为3.51%。募集资金的主要投向为“中国建设银行——广梅汕铁路有限责任公司信贷资产信托”。根据建行的前期审核，信托基础资产项下债务人广梅汕公司目前资信情况良好。同时这一产品的投资期限也比较短，如果市场收益率上升，便于投资者及时调整投资方向。

工行正在发售中的2007年第14期“稳得利”人民币理财产品，主要投向于拥有不可撤销连带保证责任担保的优质企业信托融资项目，并搭配一些流动性管理工具。值得一提的是，考虑到了加息预期和通货膨胀等因素，该产品的预期收益率也较往期的产品有了显著的提高。据介绍，本款产品的投资期限为1年，在扣除托管费和销售手续费后，认购额低于20万元的预期收益率为3.9%，认购额在20万和50万之间，预期收益率可达4%，高于50万元，预期收益率可达到4.1%。

策略二：境外投资分散风险

适合资产丰厚、追求高回报的投资者

走出去，积极参与海外市场，也是目前应对通胀的一种选择。一边是通货膨胀加剧，一边是流动性泛滥的压力，目前国内的投资市场已经积聚了相当大的风险。对于一些不满足于低收益产品，又对投资市场有所畏惧的投资者们来说，全球化的资产配置策略，而不是把资产集中于国内市场这一小范围之内，可以帮助他们达到分散投资风险的目的。

“变脸”后的QDII产品，也为投资者安全地投资于海外市场提供了一条途径。以前QDII产品的投资范围仅限于一些具有固定收益性质的债券、票据和结构性产品，投资预期收益率不高，加上人民币升值的因素，对于投资者的吸引力并不大。今年5月，银监会所发布的《关于调整商业银行代客境外理财业务境外投资范围的通知》中，取消了商业银行QDII产品“不得直接投资于股票及其结构性产品”的限制性规定，而将QDII投资范围扩展至境外股票。这就意味着，投资者借道QDII可以投资于境外成熟的证券市场，这一政策的转变，无疑为遇冷的QDII产品增添了投资魅力。对于投资者来说，可以通过资产配置的转移，降低了投资中的系统性风险，也为获得较高收益率、战胜通胀提供了可能。

实战：新款QDII转战境外市场

在商业银行QDII产品投资范围拓宽之后，已有工行、汇丰推出了新款的QDII产品，与以往的银行系QDII产品相比，新产品出现了较大的变化。

首先是在投资对象上。工行的“东方明珠”产品以在香港上市的蓝筹股、国企股、红筹股及亚洲的债券作为主要的投资对象，由摩根富林明资产管理公司作为境外的资产管理机构。汇丰则为投资者提供了三只境外基金，分别为汇丰中国股票基金，汇丰环球趋势基金和美林环球资产配置基金，涵盖了亚洲股票、欧洲股票、美国股票、环球新兴市场股票和环球债券等，投资者可以根据自身的需要，实现合理资产配置和分散风险。

在运行模式上，银行系的QDII产品基本沿袭了“准基金”的操作思路。如汇丰直接提供三只已经设立的海外基金供投资者选择，投资者以人民币认购，资金将通过英国汇丰银行有限公司发行的结构性票据投资于所选择的基金。汇丰本期产品的期限为2年，但从2007年8月起投资者每周都有提前赎回的机会。而工行的“东方明珠”产品则是一个新募集的开放式准基金理财产品，募集来的资金主要用于投资港股，在封闭期结束后，投资者在每周的第一个工作日都可以进行申购或是赎回，在申购、赎回费用的设置上与开放式基金极为类似。

不过，需要提醒投资者的是，在拓展投资渠道的同时，投资于这样的产品需要承担一定的风险。和开放式基金的操作一样，上述这两只产品既不保本，也不对预期收益进行承诺，这就要求投资者对于境外市场拥有一定的判断能力。此外，两个新款QDII产品虽然以人民币作为投资货币，但是需要转换为境外货币进行投资操作，人民币升值带来的汇率风险是投资者不可忽视的又一个因素。按照银监会的要求，此类型的QDII产品门槛也设定得较高，工行“东方明珠”产品的起始投资额为30万元，以万元为单位递增；汇丰新款QDII产品的起始认购金额为等值于3万美元的人民币。

　　通胀预期进一步加剧 关注低风险的投资型资产

　　迎战通胀之基金投资型：低风险基金能进能退

迎战通胀之银行理财:银行理财产品风险低收益稳

迎战通胀之黄金投资：黄金 抵御通胀的天然利器

房价节节攀升，选择不同的物业进行投资会得到不同的结果。目前，甲级写字楼和涉外住宅的租金回报率较高，是资金实力比较雄厚的人可以考虑的投资项目。

　　文/本刊记者 甄爱军

众所周知，在通货膨胀的压力下，拥有实物资产比拥有货币更能减少由此而带来的损失，当然，前提是必须投资优质实物资产。

房地产属于实物资产中的一种，但在目前房价高企的前提下，投资价值也分三六九等，因此为了能够获得更为丰厚的回报，必须购买投资回报高的物业。

就北京、上海、广州各地的情形来看，有两种物业值得投资，其一是高档写字楼项目，还有就是投资回报率较高的住宅项目。

物业看重高回报率

抵制通货膨胀的目的就是不要让手中的资产，尤其是货币资产缩水，投资不动产是其中一条重要的途径。

目前能够关注的主要有两类物业，其一是高档写字楼项目，再就是涉外住宅项目。这两者具有一个共同点，即都能够获得较高的投资回报。

据了解，目前在京、沪、穗三地，以甲级写字楼为主的高档写字楼租金一直处于上升通道中。记者了解到，位于浦东陆家嘴金茂大厦最近以美金2元/平方米/天（约合人民币15.4元）的高价租出套办公室，创下上海滩租金新高。虽然这只是个例，但该大厦从2005年突破1美元/平方米/天，到现在创出2美元/平方米/天，仅仅花了两年时间。

上海全家·全斯美德机构总经理端恒分析认为，高档写字楼项目的确属于优质资产，正是因为如此，由于近期租金不断上涨，许多甲级写字楼物业持有者获利匪浅，因而不愿意将手中物业分层或整体出售，从而等待物业进一步升值。而不少买家手中即使掌握有大量资金，也找不到合适的收购对象。

而对于住宅项目来说，则需区别对待。专家表示，面对目前房产价格不断攀升的现状，并非所有房产都能购进用来抵制通胀。近几年以来，由于房价不断攀升，而租金并未随之一起同步上涨，因此住宅物业的租金投资回报率也就越来越低，缩水至目前的3％～5％。但并非所有的物业都是如此，记者在采访中发现，目前在北京、上海、广州等地，一些境外人士聚集区域内，物业租金水平要高于别的区域，因而其租金投资回报率已超过6%，少量物业甚至能够达到10%的高位，因此选择这样的物业作为投资目标，便能够获得较高的回报。

那么，投资回报率达到多高才值得投资呢？据了解，目前5年期国债收益率达到了3.48%，而假定通货膨胀率为2%，因此投资不动产，其年租金必须超过投资回报率5.48%才合算，而考虑到今年通胀压力进一步增大，因此也将投资回报率适当上调，规定6%为底线。

甲级写字楼值得关注

京、沪、穗三地甲级写字楼的租金至今仍然保持稳定的增长态势，尤其是上海顶级地段高档写字楼的租金水平连创新高。

据仲量联行最近发布的研究报告显示，上海高档写字楼的租金并未停止上涨的步伐，在第一季度，甲级写字楼平均租金较上季度上升0.7%，至7.82元/平方米/天；而空置率仅为4.9%。而北京、广州两地的形式也很喜人，据戴德梁行统计，北京2007年第一季度北京甲级写字楼的需求创历史新高，净吸纳量达到333300平方米，该数字已经超过2006年全年净吸纳量的90%。第一季租金比去年第四季度上涨了1.6%。同样，广州首季甲级写字楼吸纳量(报告期内销售和出租房屋的数量之和)创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍，租金也继续保持轻微上升的趋势。

就上海的具体情况来看，南京路、人民广场、陆家嘴、徐家汇、静安寺、虹桥等六大传统顶级CBD地区内，近期已无写字楼项目上市，即使有此类项目在建，但全部只租而不对外出售。但专家表示，由于甲级写字楼租金上涨，有不少客户为了降低办公成本而外迁，同时随着外围地区交通、商业等配套设施不断得到改善，因此不少外围区域品质不错的物业也值得投资。

记者了解到，五角场目前有不少项目在对外销售。目前五角场5A写字楼的租金约2.8～3元/平方米/天，而周边的写字楼项目售价大多集中在13500元/平方米左右，通过计算发现，这里适合投资。我们以目前在售的项目怡富商务广场为例来进行计算，该项目售价为13800元/平方米，目前在售的项目有140平方米的套间，以板块内平均租金2.9元/平方米/天计算其租金投资回报（每年出租11个月），投资回报率约7%，比较适合长期投资。

端恒表示，对租金价格较为敏感、不太需要优越地段的租户，面对租金日益上涨的中心区域写字楼租金，开始搬离传统中心商务区，选择非中心区域的写字楼。因此未来上海非市中心区域内品质不错的写字楼，将会迎来一波不错的投资机会。她认为投资者可以关注的区域有杨浦区五角场板块、闸北区的不夜城板块、普陀区的长风板块、长宁区虹桥综合交通枢纽以及浦东新区内世纪大道沿线等，这是未来的热点区域。

在北京，大型商务区内的项目租金投资回报率都还不错，不少项目具有投资价值。记者以位于CBD核心区域内的朝外SOHO项目为例来计算，该项目售价约22500元/平方米，而附近甲级写字楼的平均租金约5.5元/平方米/天，由此可以估算其租金投资回报率达8%。据了解，目前北京写字楼项目主要集中在CBD、金融街、东长安街（建国门）以及东二环等板块内；此外，作为环渤海经济圈的重要节点，亦庄经济开发区也是北京未来的热点区域，未来三年内将有20万平方米的甲级写字楼项目面世。

随着广州写字楼市场开发面积的不断增加，从2006年起已是广州市甲级写字楼的入市高峰期，面积逾100万平方米，其中以珠江新城的增量最大，将超过48万平方米，但是考虑到珠三角经济的高速增长态势，市场能够消化这些供应量。目前在珠江新城板块内，甲级写字楼项目的售价在11000～14000元/平方米之间，而区域内此类项目的租金在3元/平方米/天左右，租金投资回报也在7.5%左右。

“涉外”住宅项目是热点

所谓“涉外”住宅项目，就是目前北京、上海、广州等地为境外人士所钟情的物业，如位于北京的朝阳公园板块、上海的古北新区以及广州的珠江新城板块等。

在北京朝阳公园板块内，阳光上东社区内聚集了不少境外人士，因而也抬高了这里的租金价格，目前一套面积约98平方米的两房，租赁价格达到了10000元，而这套房子目前的市场价为150万元左右，由此估算其租金投资回报率为7.3%。

最近，高力国际发布报告称，由于在沪境外人士的不断增多，高端物业租赁价格持续增长，导致顶级物业市场平均租金较上季小幅上涨1.2%，达到为每月每平方米17.52美元。在上海长宁区古北新区内，如出自鹿特丹花园一套115平方米的物业，市场价约185万元，而这套物业的市场租金价格约11000元/平方米，估算其投资回报率约6.5%。

而在广州，高档公寓月租金超过了20美元。有关机构研究表明，在天河和东山两区的新公寓吸纳了不少外国客户租赁，以盛雅、新凯、凯旋会和汇景为代表的高级公寓已与去年底平均租金水平达到20.6美元/平方米/月。如五羊新城内的凯旋会，一套面积约350平方米的四室两厅，市场价月650万元，月租金约35000元，按照目前市场价估算其投资回报率约为6%，处在合理范围内。

据了解，在北京、上海两地，已经形成了相应规模的国际社区内，如北京的朝阳公园板块、西大望路等板块，上海的古北板块、金桥板块以及静安寺、卢湾等中心市区，其整体租金回报率均要高于其他板块。而广州至今没有形成大规模国际聚集社区，但在广州部分靠近大型CBD地区涉外楼盘租金水平较高，投资回报率达到7％以上，如五羊新城、珠江新城等。

此外，值得一提的是商铺，这也是一种值得关注的不动产。但是商铺的个性化更强，与未来的市场发展状况息息相关，买到超白金旺铺便能一劳永逸，因此需要投资者具备更为专业的理论基础，从各个方面进行综合考察，才不会出现投资上失误。投资商铺主要关注两点，其一是对未来发展的把握，这要求投资者的眼光要老道精准，看走眼了很有可能会使投资效率大打折扣，甚至白忙活一场。同时也要关注租金投资回报率，考察周边商铺租赁价位，并估算投资回报，如果过低，则应该放弃，否则会因为养铺成本过大而致使投资失败。

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从日本和我国台湾地区的历史经验来看，经济的快速发展会引发货币升值的压力，而在货币升值的过程中，股市和楼市会出现齐涨的情形。虽然历史不会简单地复制，但对当前的市场仍具有较大的参考性。

文/本刊记者 黄罗维

从目前来看，在人民币升值的背景下，中国的房地产市场和证券市场无疑都会表现红火。那么我们要问的是，从国际市场的历史经验来看，我们是否也能够找到一些相类似的经济运行轨迹？

从世界经济的范围来看，房地产与经济的关系十分密切，而且反应也十分灵敏。在证券市场，由于房地产股兼具证券和房产两大特性，所以也一直被各个国家和地区视为市场的风向标。对此尹中立博士认为，日本股市在上个世纪的大牛市中，表现最抢眼的是金融、地产类公司，而在过去的两年中日本股市重拾升势，值得关注的板块仍属于经历10余年休息之后准备再展身手的金融、地产等行业。中国香港地区股市和中国台湾地区股市中地产类股票都曾经独领风骚，而过去10年中，美国股市中表现最抢眼的股票是房屋建造类股（即房地产类公司股票），在低利率、税务优惠与建筑材料价格调高的荣景下，该类股票高涨近6倍。由此也反映出来了这样一个事实，房地产市场在这些国家和地区都曾有过一段辉煌的历史。

海外市场曾有类似效应

华东师范大学周斌博士对记者说：“从可比性的角度考虑，最具有代表性的就是日本和中国台湾地区，在上世纪80年代，日本也出现了经济快速发展的情况，进一步引发了货币升值的压力，中国台湾地区情况也是如此。而其带来的结果都是地产和股票价格的大幅上涨，它们与当前中国经济的情况非常接近。而中国香港地区虽然在1997年前后也出现过股市楼市齐升的情况，但中国香港地区实行的是紧盯美元的联系汇率制度，这就与我们当前的情况不太一样了。”

二战以后，日本经历了两次大的汇率变动，第一次是1971年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18％。第二次是1985年12月的“广场协议”之后，令日元汇率在10年间里升值近3倍。广场协议后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，无异于给国际资本投资日本的股市和楼市一个稳赚不赔的保险：即使投资的资产日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。而实际上日本国内由于低利率政策刺激了股市和楼市价格的快速上涨，因此国际资本投资日本股市和房市可以获得双重收益 — 资产价格的升值和日元的升值。

受日元升值的影响，日本股市逐波上升，出现持续6年的激进繁荣，并且随后一直延续着涨升态势，到1989年底，日经指数平均股价创下了38957.44点的历史高点。整个上升过程，从启动到最后结束，延续了整整17年，涨幅高达19倍。可以说日元的升值，引发并强化了日本股市在1970和1980年代的历史上最长的一次牛市。另外，日本的两次汇率改革都导致了地价的上涨。1971年底的汇率改革导致了1973年的地价上涨，但因为石油危机的影响，时间只持续了1年。1985年后的日元升值导致了地价的连续5年的上涨，我们以1983年为周期计算，到1988年东京的地价上涨了两倍多。而1988～1990年的3年时间内，大阪、名古屋的住宅地皮价分别暴涨了2.2倍和1.6倍。最高峰的时候，东京23个区的地产市值已经超过整个美国所有资产的市值。

与日本类似，中国台湾地区的汇率改革也导致了岛内的股市和房地产价格的大幅度波动。中国台湾地区1979年2月建立外汇市场，到1985年，汇率基本维持在1美元兑40.6新台币的水平。但从1986年开始，在美国的压力之下，新台币不断升值，到1992年1美元兑24.52元，升值比例达到近70％。台币的升值导致中国台湾地区房价的上涨，1987年房价开始出现大幅上涨，1987年、1988年和1989年台北市的住宅价格上涨速度分别达到36.8％、96.5％和78.24％。同时股市也是强劲上扬，1985年中国台湾地区股市为600多点，1990年则狂涨至12600点，上涨了近20倍。

但随着货币升值步伐的结束，上世纪90年代后，日本和中国台湾地区的资产开始急剧缩水，日经指数从38957点跌到7600低点，创下二十年来的纪录，日本的不动产整体跌幅达75％；台股从12682点暴跌至2485点，一年跌掉一万点，房地产则距当年高价重跌了五到六成。

历史经验不会简单复制

不过，虽然当前中国经济的发展状况在海外市场曾有过类似效应，但其经验不会被未来楼市简单复制，反而会表现出独特的运行特征。

尽管历史会惊人的相似，但是彼市场非此市场。我们参考国际市场的历史，更要考虑我们的实际国情，当年日本和中国台湾地区“暴涨暴跌”行情并不会再次简单翻版。首先我国的资本市场还没有完全实现与外币的自由兑换，经常项目的兑换还存在着种种限制，这必然影响到外汇流动的速度；其次房地产市场在经过宏观调控后，其效果已经开始逐渐显现出来。对此周斌博士这样对记者说：“宏观调控可以说是一种提前介入，因为货币升值到一定幅度的时候，就会出现竞争力下降的情况，这个时候获利颇丰的“游资”就会撤资，所以现在要做的就是使市场能够平稳一些。”

从日本和中国台湾地区货币升值过程带来的房地产和股市上升过程中，我们可以看出以下共同的特征：

从这几个阶段的市场表现我们可以看出，第一个阶段是最佳的进入时机，而第二阶段则是理想的持有时期，而第三阶段则是较好的退出时点。根据当前中国经济的发展状况，可以说是处在第二阶段的初期，虽然已经不是最好的买入时点，但未来仍然还有不小的空间。而从另一方面来看，由于宏观调控其实在第一阶段就已经开始了实施，由此即使出现第四阶段的调整，也不会像日本和中国台湾地区那样强烈。

文/本刊记者 黄罗维

股市震荡，楼市会火吗？这是很多人都可能会问的问题，因为股市和楼市实在是两个密不可分的投资市场。要回答这个问题，我们首先还是要立足于宏观经济的基本面，当前人民币升值是贯穿始终的一条主线，在这种情况下与股市一样，房地产同样面临着由资产价格重估引发的价格上涨趋势。

楼市受关注度日渐趋升

股市震荡得太厉害了！5月30日印花税率调整的突袭“利空”一下子使市场成了冰火两重天，跌停、跌停，还是跌停！股价的一泻千里在中国的证券史乃至世界的证券史上都极为罕见。虽然5月31日出现了小幅反弹，但之后两天又再度大幅下滑，直到6月5日盘面才出现了稳定的迹象。

赚了！又亏了！财富在瞬间的变幻让每一位投资者都感受到了市场的巨大风险，而种种迹象表明，未来市场出现震荡的可能性正进一步加大。是在股市搏杀继续演绎赚了又亏了的一幕幕场景，还是抽出部分资金寻找较为稳定的投资渠道，成了许多人必须直面的一个问题。

近日，本刊编辑部接到一位上海读者张先生的来电。张先生是一位四十多岁的中年人，他说：“我决定不玩了，这个市场太没谱了，想通了，还是把赚的钱拿出来买套房子改善改善生活吧。炒股票其实也挺可怜的，刚涨了没多久就被政策这样打压，还是楼市好，从2001年涨到现在我看就没跌过，什么调控政策也奈何不了它。”不过，在大发感慨的同时他也有一些疑惑：“从过去的市场经验来看，股市和楼市往往会呈现出一种‘翘翘板’效应，股市涨楼市跌，股市跌楼市涨，它们是‘负相关’的。现在股市涨得这么厉害，那么未来的房地产市场会不会像过去那样一蹶不振呢？”这个问题始终困扰着他，真让他有点辨不清方向。股市、楼市，究竟是向左走还是向右走？

在当前的房地产市场，像读者张先生这样心态的投资者并不在少数，他们游走在股市和楼市之间，对股市大涨之后楼市的走向颇为迷茫。其实说到底，楼市与股市，一个看得见，一个摸不着；一个看重实物，一个追求符号。但无论怎么说，这两者都与普通民众的自身利益息息相关。一位北京的读者对记者说：“总感到现在的市场有些不一样，股市火了那么久楼市好像也没有冷下来，看来这两个市场未来可能都有戏。”

在股市经过大幅震荡之后，地产价值通过股市的洗礼正在被重新认识，是买股票还是买房产，许多投资者都迷离在其间。买股票，股市赚钱快自然不在话下，但升值诚可贵，被套价更高。买房，宏观调控的风声一天比一天紧，到底还有多大的上升空间，也同样是一个未解的谜。

楼市始终处在上升通道

如果追溯一下，伴随着前期股市的大幅上涨，房地产市场的表现究竟是如何呢？我们不难发现，这几年来中国的房地产市场整体表现出了持续上涨的态势，并且有着非常清晰的脉络：首先是像北京、上海这样的一线城市上涨，然后再逐渐波及到其他的二、三线城市。而从目前的情况来看，上海等一线城市在经过一定时间的调整之后，市场的成交又再度活跃起来。

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示：延续了一季度上涨趋势，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.1个百分点。其中，房价涨幅最大的北海更达到了23.6%。据统计，4月份70个大中城市新建商品房价格同比上涨5.3%，略低于房价上涨平均水平。并且，4月份70个大中城市同比均在上涨。其中，深圳、北京房价上涨幅仍在两位数，分别达11.3%、10.7%。除此之外，石家庄和南京房价涨幅也较大，分别为9.6%、8.8%。统计数字还显示，4月份二手房价格涨幅超过新建商品房，同比上涨6.1%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.6个百分点。其中，同比涨幅较高的主要城市包括:北海13.2%，深圳12.0%，郑州10.3%，北京9%和大连8.3%等。而来自深圳市土地房产交易中心的信息表明，今年以来，深圳市商品房价格逐月上涨，5月份商品房成交均价为14223元/m2,比4月份上升了22.86％，比今年1月份每平方米上涨了3553元。

另外，现在也出现了一个值得关注的新动向，在股市上赚了钱而去买房的身影频频出现在各大售楼部。因为比较房地产市场和股票市场的风险，虽然房地产市场现在价格和价值尽管经历了连续几年快速增长的过程，但对于股票市场而言，固定资产投资的相对安全性正被越来越多的投资者所认识，特别是除使用价值外，其保值增值功能正重新被发掘。

把握人民币升值的主线

市场的表述已经很清楚了，在当前证券市场强劲上扬的同时，房地产市场同样也出现了逐浪走高的态势，这一市场的运行轨迹似乎与我们的“老经验”大相径庭，也难怪不少投资者大惑不解了。所以要回答此前那位读者提出的问题，我们首先要明白这样一点，对投资市场变化发展起决定作用的还是宏观经济大背景，而在当前，贯穿始终的主线就是人民币的升值，这才是问题的关键所在。                                                                                          

2005年7月，中国抓住时机进行了汇率改革，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，种种迹象表明，经济已经进入人民币升值的实质性周期内，经过一段时间的升值后，目前人民币汇率已经达到了1美元兑7.65元人民币。而日前中国人民银行再次宣布，自2007年5月21日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五，而此举无疑促使市场加强对人民币升值的憧憬，其稳步升值的预期进一步得到强化。

其实从实证的角度看，历史上一个新兴国家或地区从经济启动到经济腾飞过程中，都伴随着本币市场化国际化的过程，同时在外来资金大量进入时，这个国家和地区的货币，股票和房地产都是正相关的，几乎没有例外。本币的升值能否带来以本币计价的房产的升值，在不同国家会有不同的结果。但是这种不同也只是正相关和不相关而已，也就是说没有一个国家因本币的升值而出现下跌的情况。像东亚国家包括日本、新加坡就是本币升值期间都伴随本地房地产的大幅上涨，日元在1985年广场协议后升值，整个过程历时3年。日本的地价和房价同步上涨，升幅超过2倍。同期，中国台湾地区的新台币跟随日元升值，从1美元兑40新台币升值到1美元兑24新台币，中国台湾地区的房地产也大幅升值，不同资料给出数据不一，但最少升值2倍，多的据称有10倍之多。

虽然人民币升值对各行业的影响是较为复杂和多角度的，往往是利空和利多的综合，但是从战略上，资本的流入通常兵分三路，首选货币，其次是股市，第三是房地产。对此，中国社会科学院金融研究所尹中立博士认为，人民币升值是国际资本流向中国的结果和原因，当资本向一个国家和地区积聚时，必然会导致该国家和地区物价的上升。在中国经济已经高度国际化的背景下，可贸易商品的价格决定已经由国际市场决定，因此，当前中国的货币过多只反映到不可贸易的商品上和股票市场上，不可贸易的商品最主要的有两类：一类是不动产，即土地和房产；二是劳动力。在中国，劳动力几乎是可以无限供给的资源，劳动力的价格上涨受到了约束，不动产价格和股票价格的上涨成为中国在货币供给过度情况下的最主要的特征。

一位投资者这样对记者说：“买房子等于投资本币升值”。他认为，去年以来股市、楼市价格同时上涨，与人民币升值的大背景有关。而仲量联行中国区董事陈立民则认为：“对那些海外投资机构来说，人民币升值的过程显然要比结果重要。在普遍预期人民币会继续升值的背景下，海外投资机构将继续进军中国房地产，直到人民币汇率明朗化、无进一步升值预期后，其收购步伐才会缓下来。”

市场上涨趋势难以改变

2006年被业界称为“房地产政策年”，中央以及地方针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策，包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构的重大调整。然而，一年过去了，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”的收效似乎尚差强人意，北京等一些城市的房价仍旧一路飙升。

不过对此记者认为，我们不能简单地以房价是否继续上涨来判断宏观调控的成效。事实下，在人民币持续升值引发的资产重估大背景下，外力作用改变的只是市场波动的幅度，而难以使上涨的趋势发生变化。反过来说，在房地产市场从2002年开始出现上涨趋势后，我们在2005年7月“汇改”前就推出了一系列调控措施，从而有效抑制了房地产价格的过快上涨，避免了日后市场大起大落的发生。

对此，华东师范大学副教授周斌博士认为，当前出现的这种股市、楼市齐升的状况其实他在前几年就已经预见到了。从过去的情况来看，往往是在股市不景气的时候，才会有大量的资金流入房地产市场，但从目前来看，这一情况已经发生了变化。现在很多人都会有这样的疑惑，为何此前宏观调控推出了一系列政策，但房地产的价格却没有下降呢？这是因为房地产市场的发展本身就具有一定的规律性和周期性，而当你用政策等外力影响它的时候，往往也只是短期有效。用政府手段来改变经济规律是不可能的，但我们可以改善它的振荡幅度，所以在当前证券市场和房地产市场同步上涨是必然的，他们有一种相辅相成的关系。现在在股市中有很多资金被套现出来，在这种情况下就会发现在房地产市场又存在着投资机会。

另外，在流动性过剩的情况下，老百姓倾向于购买不动产与东方文化和消费偏好有直接关系。在儒家文化的影响下，东南亚、日本、韩国以及中国香港、中国台湾等地区的居民有强烈的“家”意识，而住房是“家”的有型载体，因此，这些国家的老百姓普遍有购买不动产的偏好，这种偏好和这些国家的高储蓄率是一脉相传的。而当前中国的经济高速增长、人口的城市化、住房制度改革和住房保障制度的缺乏以及汇率的改革等因素交织在一起，房地产行业成为中国社会财富的再分配场所。

对此，不少专家都持有这样的观点，楼市在经过前几年的宏观调控后，高流转税已经抹杀了楼市的中短期投资价值，但在我国经济的长期高速发展和人民币平稳升值这两个因素的带动下，房产价值长期走高是可以肯定的，加上房产持有期间的租金回报，楼市的长期投资价值潜力仍可预期。

安全适度合理配置资产

所以从目前来看，中国资产价格已经进入了快速增长的时期，而对于投资者来说，长期坚持持有优良的资产就能获得丰厚的回报。不过，资产的配置要分散风险，正如不能把所有的资金都押在股市一样，也不能将所有资产都转换为不动产，要注意合理的配置，才能充分享受到经济增长带来的资产增值，成为投资高手。

对大多数投资来说，目前资产配置主要就是通过股市和楼市两个渠道。但证券是一种虚拟资产，而房产则是一种实物资产，这就使得它们在资产的配置中可以担当不同的角色。一般来说证券价格的波动较大，房产的价格比较稳定，从内在价值角度看，持有证券可以获得分红，房产则可以居住或出租获取租金收益。另外如果发生市场逆转资产价格大幅缩水，证券的价值可能因此一泻千里，而房产的居住和租赁功能却还是存在的。总体来说证券的流动性好风险大一些，房产的流动性差而风险也小一些。

所以到最后我们可以发现，当前人们也处在一个两难的境地，一方面股市和楼市的价格都处在高位，另一方面市场本身的趋势又使持有人民币资产成为既定选择，在这种情况下，当务之急是要对你持有的资产进行一次重新梳理和配置。在这里记者要特别提出一个虚拟资产“固定化”的概念，如果你在证券市场持有的虚拟资产获得了大幅度的增值，完全可以考虑落袋为安，把其中的部分转化为像房产这样的实物资产，一方面能改善居住状况或者进行投资，另一方面也能锁住盈利分散风险，只要能够掌握安全适度的原则，就能使你的资产取得更为稳健的回报。

随着人民币的升值，以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力，而这会促使房价进一步上涨。那么我们现在关心的就是，未来房价的涨幅究竟会有多大？上升周期会持续多长时间？国家的宏观调控又会以什么方式出现？

 文/本刊记者 甄爱军

国务院发展研究中心市场研究所廖英敏表示，随着贸易顺差不断扩大，外汇储备不断增长，流动性过剩累积的更多，社会资金涌向有增值潜力的资产，不断推高资产价格，包括房地产价格和股票价格。北京著名经济学家孙飞博士在接受记者采访时表示，房价上涨的速度会与各地的国民经济发展水平相当。孙飞说：“房价的上涨速度会与国民经济发展水平、居民收入增长水平等持平，甚至可以略高于这个水平，也是可以接受的。”

从现实情况来看，国家从2005年3月份开始正式对房地产市场进行宏观调控，而紧接着在2005年7月份宣布人民币升值。虽然随后有国外热钱开始追逐房地产项目，正是因为如此，即早有“紧箍咒”在施展作用，虽然房价在振荡之后又反弹上涨，但是其涨幅一直不大。由此不难判断，可以预计未来房价的涨幅将会得到一定控制，不会出现诸如日本、中国台湾地区那样的大起大落。

利率杠杆成调控主要手段

在今后一段时间内，国家将以利率的价格杠杆作用来对楼市进行调控，这是投资者需要当心的地方。

种种迹象表明，国家对房地产市场的宏观调控的力度不会减弱。宏观调控的目的不言而喻，为的是保证房地产市场的持续健康的发展，因此虽然目前已不再有更多的新的政策出台，但是这根紧绷的弦已不会放松。

廖英敏在接受记者采访时表示，此前国家已经出台了不少宏观调控政策，因此今后一段时间内，不会再如此密集地出台政策，现在要做的就是深入执行这些政策，同时在改善供应结构和抑止投机方面下功夫。廖英敏说：“保障中低收入者的居住需求，这是政府需要解决的问题，要完善保障机制，因此我认为未来国家会加大廉租屋、中低价房的建设，来改善供应结构。”

社科院金融研究所研究员易宪容在接受采访时则表示，未来对房价影响最大的是利率的调整。他分析认为，由于住房是一种异质性流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更是会大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。在这种情况下，他们不仅会推迟进入房地产市场，而且压缩对住房的需求。如果这种情况出现，住房的需求减少，供给增加，上调利率对房地产市场的巨大影响自然显现。

易宪容曾对房价与利率之间的关系做出过如下论述：因为房价的快速上涨，必然会使得投资者在低利率的条件下借助方便的银行金融杠杆进入市场进行投资，而银行也更加愿意对信贷规模进行扩展。为了遏制这种状况，只有上调利率标准。

所以，央行上调利率对房地产的影响不可忽视，至于影响有多大，关键是看央行的进一步利率政策。如果中国利率进入上升的通道，那么央行上调利率对房地产市场的影响应该会十分明显的。2006年美国房地产市场的变化情况就是最好的明证。

进入长时间的上升通道

房价还能涨多长时间呢？ 对于房价还能维持多长时间的上涨时间，众经济学家均表示难以预测。因为房价的上涨除了与供需关系有着密切的关系之外，还收到经济发展规律的影响。但有专家表示，只要中国的经济保持稳定的发展态势，房价在这个时期内会相应保持相应的上涨趋势。从短期来看，有专家表示，只要人民币升值过程不停止下来，房价就会上涨。也就是说，在短期内取决于人民币升值周期的长度。

浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生教授分析认为，政府不会在短期内把汇率一步调整到位，这不合乎政府一贯的稳健作风。因此人民币升值是一个缓慢而且相对较为漫长的过程。

如果人民币升值在短期内完成，会担心进出口贸易失衡，出口厂商破产。与此同时，热钱趁机卖房买美元，赚个盆满钵满，并撤出中国。这可能导致部分地区的房地产市场崩盘。因此专家认为会长期保持小幅升值趋势，从宣布实行浮动汇率制度以来以近两年时间，人民币升值到2007年6月5日的7.6427，速度并没有西方国家要求的那般快，这在一定程度上会强化对于人民币后续再次升值的预期，进而招来更多的投机性热钱，这在一定程度上会促使房价上涨。

赵杭生教授告诉记者：“只要人民币升值过程不结束，我认为对房价的影响还是会持续存在的”。而根据目前的情形来判断，为了避免重演20世纪90年代末期亚洲金融危机那黑色的一幕，中国现在谨慎并逐步地进行人民币汇率调整。因此可以大胆预测，升值对房价形成的推助力在今后一段时间内不会消失。

最近两年的房价与汇率的变化正好印证了赵杭生教授的说法。记者根据国家统计局、发改委联合发布的70个大中城市房屋销售价格指数发现，自央行宣布于2005年7月宣布实行人民币浮动汇率制以来，房价一直呈现向上走势（如图1所示），而人民币升值走势一致（如图2所示）。

（说明：为了能够更为直接地说明房价阶段性走势，在此以2005年7月的房价为基准点，此后房价涨幅均相对此基准来进行比较。）

 图2：自2005年7月以来人民币兑美元汇率走势图

 一线城市高档物业机会更大

一线城市房价已经经历了一轮较为快速的上涨过程，二线城市也在随着城市化的进程深入而不断上涨，那么对于这两种不同规模的城市来说，房价上涨速度会一样吗？

有专家分析认为，人民币升值只会对那些外来需求旺盛地方的房地产市场产生影响。而北京、上海、广州等地作为国内开放程度较高的城市，境外人士相对较为集中，因此对于物业的需求也较为旺盛。以上海为例，受境外人士关注的物业是位于市中心区域的高档楼盘，如古北新区以及内环线以内的高档公寓。因此在一线城市内，高档物业以及能够获得高收益的商业项目受到外资热钱的追逐可能性最大。如境外大机构和大企业在上海频频出手收购高档便是明证，中东基金公司6亿人民币整体收购翠湖御苑一栋楼、摩根士丹利以5.3亿元收购永新城等均是处于投资目的。

孙飞博士曾在今年年初预测成都的房价还会上涨，没有想到遭到网友铺天盖地地谩骂。但他还是坚持自己的观点。在他看来，未来部分二线城市的房价也会保持一定幅度的上涨趋势。分析个中原因，有专家认为，随着一线城市房价上涨趋势的带动，其传导效应将会促使二线城市房价随之上升。

那么哪些城市二线城市的表现会抢眼一些呢？就目前的情形来分析，北京、上海、广州三地所处的城市群为近期热点，即环渤海湾地区、长江三角洲地区和珠江三角洲地区，这三个地区正发展成主导中国经济发展、参与国际竞争的三大城市群，中国经济将越来越向这三个大城市群集聚。根据国家发改委、统计局公布的数据发现，北京、广州的涨幅在近半年内涨幅一直名列前茅。受其带动，郑州、大连、青岛、天津、深圳等地房价的涨幅也都挤进全国前十位。此外，收到一些城市带动的还有中西部城市，如目前被孙飞博士看好的成都，在今年第一季度房价同比上涨6.7％，附近的城市如泸州、南充等，涨幅也都超过了7.0％。

广州知名房产专家韩世同分析认为，考察二线城市房价上涨的潜力，还要看它的上升空间有多大。他表示，如天津这个城市，它向一线城市发展的可能性很大，因此不可否认的是其房价还有不小的上涨空间，而诸如沈阳、呼和浩特等城市，其发展空间已经不大，同时在前期已经历过快速上涨阶段，因此其上涨空间可能会小一些。

文/本刊记者甄爱军

股市赚钱了！相信绝大多数股民均是如此。

是不是该从股市中撤出一部分资金来做别的事情，比如买房？

这当然得根据实际需求来具体确定。如果是一位尚在租房过程中的股民，从股市中调出一部分资金来买房，未尝不可；而如果是一位满仓老股民，抽出一部分资金购置物业进行长期投资，也有必要。

当然，在理财专家眼中，实物资产——房产一直被当作风险理财标的，因此购置房产肯定也会承受一定的风险，对投资者来说尤其如此，因此这需要讲究安全、适度的原则。

在股市不断上涨，但已累积了相对的风险，而人民币升值促使房产价格一路上涨的今天，如何在股市与楼市之间寻求平衡呢？下面我们结合具体的案例来进行具体分析，希望对读者能够起到借鉴意义。

安全、适度是首要原则

在目前购房需要讲究安全、适度。从安全的角度考虑，首先要考虑政策因素，再就是要从现金流角度来考虑，资金链不要绷得太紧。

就目前的情形来看，国家对房地产市场的宏观调控并未放松。从政策方面上看，现在虽未象过去的两年那样政策频出，但这并不意味着国家对房地产市场的调控已经结束，相反国家对于房地产的调控还是在稳扎稳打。为了是房地产市场进一步规范化，在未来一段时间内，政府部门将继续深化落实各项宏观调控政策，如近期加大对土地的监管力度，以及改善供应结构能，都会对房地产市场产生不小的影响。

当然，而对出于投资目的的购房者来说，尤其最需要关注的是利率的变化和税收政策的作用。为了进一步抑制目前经济过热现象，央行于今年年5月19日再次加息，这也是继2004年10月29日加息以来的第六次加息。市场已经进入了加息通道，这意味着未来还会面临更多的加息。目前虽然无法预测未来利率标准将会提高到什么标准，会产生多大的影响。但是我们可以通过此前已经发生的过的情形，来测算利率的上调对自己的影响。从2005年1月1日开始加息以来，经过六轮加息之后，即使是按照最优惠的利率计算，在短短不到3年的时间里，5年以上房贷利率已经从5.04%涨到了6.12%，投资成本会随着加息而不断增加。

而税收政策也是一项不能忽略的因素。为了抑制房地产市场过度投机，国家通过税收政策对房地产市场上的投机行为进行打击，这是毋庸置疑的。此前开征的房地产营业税，恢复征收的二手房交易个人所得税，以及提高契税征收标准等等，均是针对投机行为的。而目前正在讨论过程中的大面积物业保有税、物业税等等，都会对房产投资产生不利因素。资金安全也是我们一直所提倡的，如果考虑到购房这一具体的范畴，不管是出于投资目的，还是用于自住，一定要保证资金链具有适当的弹性。不考虑自己的实际情况，将资金链绷得非常紧的做法是不可取的。比如手中仅有30万元资金，却偏要购买100万元的房子，甚至举债购买更贵的物业，这会让自己陷入被动境地，而且资金链也会因为绷得太紧而断裂。这样的案例是市场上并不鲜见，在2005年底，有不少温州投资客因为没钱偿还银行贷款而变成了“老赖”。因此，在置业之前，要对自己的资产进行一次清理，并由此规划合理的置业方案，如首次置业者考虑梯度消费，而优化资产结构者则考虑将多少资金放在实物资产上。

 在2003年前后，房产投资根本无需过多考虑，捡到篮子里的都是菜，抢到房源就赚钱。但现在的情形已经大相径庭，出于安全投资着想，购置房产进行投资时，需要注意自己的现金流，不要把资金链绷得过紧，而如果能使现金流为正数就是最为健康的。

合理置业因人而异

在股市中已经获利，可以进入房地产市场将纸上财富转换成为地上财富，将虚拟资产变成看得见、摸得着的实物资产。而就目前的情形来看，由于股市已经上涨到了高位，从资产配置角度来说，不失为一种明智的选择。因此，本刊在此根据不同的情形来具体进行分析。

类型一：买个“小窝”好成家

方文武是上海一家广告公司的市场总监，在去年年中进入股市，用他自己的话说是一不小心赚回了买房子的钱。

在进入股市之前，方文武其实并不擅长投资，此前每次发工资留足生活费之后，便是将钱悉数存入银行。去年年中，身边有不少朋友投身股市，而且身价渐涨。心动之余，方文武也拿出5万元到股市试水，没想到一路顺水顺风，收益出奇的高，于是他不断追加投资，直到将自己手中15万元现金全部投入了股市。

遇到了大牛市，不想赚钱都难。方文武在股市中一路过关斩将，目前资金已经翻了三番，有原来的15万元变成了现在的50万元。有了这笔钱之后，想到了买房。

资产分配建议：类似于方文武这样的人，相信在股市中并不少见，他们原本没有多大的资金量，进入股市之后，在短时间内迅速完成了原始资金的积累。现在考虑买房是非常及时的。

对自住型购房者来说，此前国家虽然出台了多项宏观政策，但是其用意并非要调低房价，而实践也证明，随着房地产市场日益规范化，房价却在慢慢回升，北京、上海和广州等一线城市自然不必多言，二三线城市的房价也是不断上扬。

同时我们观察到，随着银根、地跟等的日益收紧，住房的成本必然会越来越高，再加上不断增长的购房需求，房价必然会出现上涨的局面。如最近上海杨浦区准备推出的新江湾城D1地块，其楼板价已经接近7000元/平方米，已快赶上板块内在售项目的均价，而这也表明，未来新江湾城的项目售价绝对要超过在售项目的售价，由此看来，如果是自住需求的话，可以考虑购买。

当然，对于方文武来说，他在置业过程中需要注意的就是量力而行，牢记梯级消费理念，不要因为钱来得比较容易而想要“小马拉大车”，这种做法有欠妥当。他目前比较适合购买总价在80万元左右的物业，除了支付首付款之外，他还得预留一部分装修款项。

此外，还需注意的是，因为考虑到日后改善居住品质的需要，目前购买的物业可能面临转让，因此尽量照顾到未来转让时的方便，可优先考虑购买一些地段比较好的物业。

类型二：换套大房奔小康

朱永胜是上海一家大型制造业的业务经理，也是一个老股民。

2002年春，朱永胜进入股市，没想到碰到了大熊市，投入进去的8万多元资金，一直在不断缩水，最少时账面上只剩下两万多元，割肉实在是心有不甘，他因此当了好几年的股东。

2006年股市反转，他由此也获得了新的转机。被套牢的股票在年初几个月时间内迅速解套，而他也看到了新的机会，于是又投入了十几万元进去。朱永胜坚持长期投资策略，看准之后买入便长期持有，虽然他没有抓住类似于ST·长控（600137）这样的“超级黑马”但是坚持持有南京高科（600064）、中华企业（600675）等股票，都让他获得了四倍以上的收益。而此时他账面上的资金也已经超过了150万元。

朱永胜至今还住在徐家汇附近一套老公房内，一家三口显得有些拥挤。他想买一套面积大一些的房子改善居住品质。

资产分配建议：朱永胜通过股市获得了丰厚的回报，现在享受投资成果并不过分。

考虑到在他的实际情况，建议他就在徐家汇附近寻找一套总价在240万元左右的次新房作为置业首选。选择在徐家汇附近置业，主要有以下两个方面原因，其一是方便日后小孩就学，徐家汇附近分布有不少名校，教育资源丰富；其次是考虑到他们在此已居住了很长时间，熟悉了周边环境，同时以他现有的资金实力，不必选择在偏远地区置业，靠时间成本来换取资金成本。

至于此类改善居住条件的置业者是否需要转让现有的住房，来减轻换房之后的还贷压力，这需要根据实际情况来分析。就朱永胜来说，由于他现在的住房位于徐家汇，这是上海高租金区域，如果保留下来，在租赁市场上能获得不错的回报，因此可以持有。但是如果不是这种情况，如物业位置在外环线附近，这里的租赁市场一般，转卖变现也未尝不可。

类型三：资产固化有讲究

年届不惑的王建新是一个职业股民，这波行情使得他的身价暴涨，账面资金保守估计已经超过了500万元。

王建新是一个短线高手，在实战中总结了自己一套独特的技巧，他每天都在观察技术指标，然后根据变化做出投资决策。因为方法得当，他在股市获得比别人更多的回报。

两年前王建新已经改善了居住条件，在广州市豪宅聚集区珠江新城内购置了一套180多平方米的大房。而现在在股市中获得的投资回报，他更多的是考虑如何为自己留够养老金，还有就是培养小孩，以及孝敬父母。

股市到了相对较高的位置，王建新感到应该抽出部分资金放在别处，将部分股票资产进行固化，因此他想到了买房。

资产分配建议：就目前的情形来看，王建新有必要抽调部分资金出来，但如果全部以货币的形式放入银行，由于利率太低，这显然不合算，因此考虑购买高租金回报的物业进行资产的置换。

那么可以抽调多少资金出来呢？理财专家提出了“80法则”，就是股票占总资产的合理比重＝80减掉年龄再乘以100%。就王建新来说，今年40岁，股票投资应占4成，剩下的6成可抽调出来作为他用，比如购置房产进行投资，或者持有债券等。

由于租金上涨幅度远远落后于房价的上涨速度，国内公寓的投资回报已不高，因此在选择投资项目时一定要小心谨慎，讲究现金流入原则。记者通过对比发现，目前在北京、上海、广州等地，境外人士聚集区等高租金区域能获得较高的回报，如上海的古北新区、广州的中信广场附近，高档物业目前租金回报率还能达到7%左右，因此建议王建新选择投资此类物业。

类型四：股票、房产均可涉足

郑建忠刚从美国回来，打算在上海定居。

此前，郑建忠在美国经营中餐厅，由于勤劳加巧干，他赚取了40多万美金。由于现在美元对人民币正在不断贬值，因此回国后第一件事就是将美金兑换成人民币，总共有300多万元。拿着这笔钱，他一时有些不知该如何是好。在他看来，股市火热，楼市温度也不低，到底是投资股票，还是投资房地产，抑或是做点别的买卖？

郑建忠祖籍在上海，祖上给他留有房产，居住不是问题，因此他并不需买房解决此类问题，而在他内心深处，还是想重操旧业，在上海经营一家上档次餐厅。

资产分配建议：类似于郑建忠这样的人群，手头掌握不少资金需要寻找出路，虽然目前股市尚处于火热阶段，机会很多，但是郑建忠刚从国外回来，对市场缺乏了解，贸然进入有些不妥，同时股市也已经处于高位，风险悉数大，这也是他最为顾虑的。因此建议郑建忠采取保守一点的投资策略。

在资金分配上，主要从四个方面考虑。首先建议他持有部分货币，持有量的多少可以灵活安排，当然必须最低限度必须满足三个月的家庭日常开支。其次建议他用一部分钱购置房产，可以得到租金收益，也能分享到人民币资产增值的好处。此外还可将一部分前用于投资股票型基金，收益虽然不是很高，但是相对来说较为保险。最后是可以留一部分钱继续投资餐厅，因为对他来说，在经营餐厅方面已是驾轻就熟，积累了相当丰富的经验，可以在短时间内发展起来，这不失为一个比较保险的策略。

《机动车交通事故责任强制保险条例》自2006年7月1日开始施行以来，关于该险种是否费率太高、保险公司是否因此而获取暴利的议论之声就不绝于耳。中国保监日前对此作出了解释，然而，语焉不详的说辞，并没能打消公众的疑问，反而使得讨论再度升温。

文/本刊记者  陈婷

“无论如何保费收入也达不到800亿元，更不可能得出400亿元巨额利润的结论。即使按照80%的投保率，一年保费最多也就500亿元左右。”

5月22日，中国保监会在京召开交强险新闻座谈会，财产保险监管部郭左践针对此前媒体上关于交强险“暴利”的测算方法进行了“仔细”分析，并否认了此前有律师提出的 “交强险一年可盈利400亿元暴利”的说法。

保监会此次突破常规行事作风，高调召集媒体记者公开进行有关险种盈利状况的说明，这一做法也的确使得不少媒体纷纷“倒戈”，转而同情此前饱受指责的保监会，并根据保监会传达的精神刊登不少主题为“交强险不存在暴利”，“律师算法存在致命缺陷”之类的文章。但民间关于交强险费率是否偏高的讨论热度并未就此减退。

这到底是怎么回事？

律师发难交强险“暴利”

其实，这一切的风波和争执，都源于2006年7月1日起实施的“机动车交通事故责任强制保险”。

作为我国第一个法定强制险种，机动车交通事故责任强制保险（俗称交强险）自去年7月1日面世以来，社会各界声讨其存在“暴利”及“信息不透明”的声音就不绝于耳。　　

临近“周岁”之际，也就是2007年4月初，北京首信律师事务所律师孙勇向中国保监会提交了一份“撤销交强险赔偿限额规定”的行政复议书，并于4月17日向保监会提供8份证据，称交强险每年有高达400亿元的赢利。　　

4月24日保监会电话通知孙勇，以孙勇申请复议所针对的行为“不属于具体行政行为”为由，对其复议申请不予受理。

4月27日，孙勇将保监会告上了北京市第一人民中级法院，请求判决撤销保监会不予受理的决定书。法院日前已受理此案。　　

5月8日，孙勇再次向保监会提起行政复议申请，要求保监会取消交强险的中介代理制度。

声讨浪潮此起彼伏

其实，对交强险提出异议的并不仅仅是孙勇律师，还有很多其他学者。首都经济贸易大学中国农村保险和社会保障研究中心主任庹国柱教授为我国某地区的交强险实施情况算了一笔账。他认为，从去年7月1日到去年底的半年时间里，该地区共收取交强险保费1.2亿元，赔付却只有500多万元。交强险费率有被高估的可能。　 

两份境外上市的保险公司——中国人民财产保险股份有限公司（下称“人保财险”）和中国平安保险公司（下称“平安保险”）的年报，更让上海电视台著名财经评论员马红漫得出“交强险的实施使保险公司借此脱贫”的论点。　  除此之外，在北京德润律师事务所律师刘家辉眼中，交强险还存在“三宗罪”：无责财产赔偿，使有责方获得合法的“不当得利”；费率构成、厘定程序及决策过程不透明，使保费过高，保障过低；从交强险保费中提取救助基金加重投保人负担等。

知名学者、前中国社科院金融研究所研究员易宪容也指出，现行的交强险条例和费率都是依据保险公司单方面提供的数据和资料制定的，监管部门和公众都处于信息劣势，因而无法保证保险公司、政府、车主、第三者的在此项业务中达到利益均衡。他认为，作为强制性保险，交强险应该让更多的公众参与讨论，监管方应该将交强险费率的制定过程及实施情况公开透明化，以使消费者明明白白掏钱，实实在在受益。

交强险真正的“过错”，并不在于它第一年的费率偏高，而在公众没有公开渠道可以判断交强险费率是否合理，转而陷入猜疑之中。公众的知情权完全没有得到应有的尊重。

　　文/本刊记者 陈婷

对于交强险经营过程中出现的种种问题和争执，律师学者们与保监会目前是各执一词，互不相让。到底哪一方的算法、说法更有依据，更有说服力？本刊记者走访了保险方面的有关专家，通过他们的分析，以及与世界其他国家和地区机动车强制责任保险的比较，来一探究竟。

问题一：保费总收入到底多少？

律师孙勇的算法：我国有机动车1亿多辆，按每车1000元保费计，只要投保率达80%，年交强险保费收入就达800亿元。而公安部公布，2006年全国共有37.8万起事故，即便每一起最高赔付6万元，年赔偿总额不过200多亿元。扣除200亿元费用开支，交强险一年将有400亿元的利润。这违背了《机动车交通事故责任强制保险条例》中规定的“总体上不盈利、不亏损”原则。

保监会算法：我们注意到了这种计算方式，它是不科学和不准确的，是对我国机动车辆的构成以及公安部门交通事故数不等同于保险公司车险赔案数等信息不了解造成的。

按公安交管部门公布的数据，截至今年3月底，我国共有机动车1.48亿辆，其中汽车5181.1万辆，摩托车8248.8万辆，拖拉机1331.2万辆。摩托车和拖拉机合计占机动车总数60%以上，车均交强险保费在100元左右。汽车车均交强险保费也就1000余元。即便各种车型的投保率都达到100%(事实上达不到这种水平)，全国机动车交强险保费总额也就500多亿元。2006年下半年经全国经审计的交强险保费收入也就218亿元。

公安交管部门公布的道路交通事故数，并不能简单等同于交强险赔案数。两者不是一个概念。

记者算法： 2006年下半年经全国经审计的交强险保费收入也就218亿元。这个数据是比较可信的，毕竟是已经通过审计的。但这个数据并不能支持保监会说全国交强险总额也就500多亿元的说法。

保监会认为律师不了解我国机动车的构成，所以高估了交强险车均保费和总保费规模。但保监会的算法却同样出现了和律师“相同”的纰漏，似乎对于经过自身审核的交强险各车型费率结构“不清楚”了。

从中国保监会网站提供的费率表中，我们可以看到，在35类汽车交强险费率中，只有一类(机关非营运汽车6座以下)费率低于1000(具体为950元)，15类(私家车、非营业客车和大部分非营业货车)费率为1000~2000元，8类(主要是营业客车)费率为2000~3000元，3000元~6000元费率的车型有5种。这35个车型的交强险费率简单算术平均值为2472元。如果考虑车型的结构权重，那么平均费率也应靠近2000元，而非保监会所说的1000元多一点。其次，摩托车费率分为三项：120、180、400元，拖拉机的费率为50元至700元不等，车均费率100元不知道从何算起。

保监会的“反驳”似乎有点“准备不充分”。

至于交强险的赔付总额，我们认为律师的算法的确存在问题，保监会的解释有些道理。但接着保监会自己的说法，道路意外的事故、众多轻微、自行协商处理的事故，都是“轻微事故”，大多只涉及到车辆财产损失，即便全部按照财产损失最高赔付2000元额度来计算，这方面的支出也就80亿元左右(保监会说去年下半年的81.5万件、今年一季度交强险立案数为135.8万件，那么今年二季度暂且估算为200万件立案数，一年也就是400万件立案。)

问题二：赔付率是否较低？

据重庆保监局统计显示，该地区交强险保费入账是支出的8倍以上，今年3月份交强险简单赔付率(指某一险种在某一时期内，已发生赔款占保费收入的比例)仅为11.7%。可否这样认为，交强险整体赔付率非常低？

保监会说法：目前交强险实施仅10个多月，所有交强险保单的责任都未满期，赔付数据尚不能准确反映交强险的真实经营情况。举个例子，今天交了1000元保费，明天没有发生赔款，不能就此认为保险公司赚了1000元或者赔付率是零，因为可能几天后就发生几万元的赔付。

记者说法：目前交强险实施仅10个多月，所有交强险保单的责任都未满期，赔付数据的确不能准确反映交强险的真实经营情况。

但并不是说前面10个月的理赔数据就没有借鉴意义。因为风险的分散是有一定概率的，是分散分布的，交强险的赔付既不可能完全集中在前面10个月，也不可能完全集中在最后一两个月内。

“举个例子，今天交了1000元保费，明天没有发生赔款，不能就此认为保险公司赚了1000元或者赔付率是零，因为可能几天后就发生几万元的赔付。”保监会这个说法不错，但反过来说，“今天交了1000元保费，明天可能发生赔款，但不能就此认为保险公司亏了6万元。”

也正因为如此，保险的利润计算中才会出现“责任准备金”这个概念。据一位非寿险精算师介绍，交强险责任准备金是按照“三百六十五分之一法”来算的，每张保单越到临近保险期满日，责任准备金就越是计提得少，或者说，每张未到期保单的责任准备金是按日递减的。

事实上，交强险赔付率历来比商业车险的理赔率(商业三责险简单赔付率一般在50%~60%左右)低很多，已经得到了证明。比如截至今年3月底，据上海市保险同业公会统计，2006年7月至2007年2月间，上海地区交强险保费收入9.6亿元，占同期车险总保费收入的29%。而同期交强险的赔付金额为5476万元，简单赔付率5.7%，单月赔付率最高也不到9%。四川、重庆、北京等地的简单赔付率也都比较低。

问题三：收费标准是否过高？

不少消费者质疑，交强险费率比起商业三责险来，明显过高。

保监会说法：不能简单进行价格比较。首先，两个险种的赔偿原则是不同的，商业车险秉承“有过错原则”，而交强险按“无过错原则”赔偿，保险公司的经营风险较前者大；其次，商业三责险只赔偿人身损害，而交强险还赔偿物损；第三，商业车险每年赔偿额度累计不超过最高保额，而交强险每年可以赔偿多次，每次最高保额都是6万元。

记者算法：保监会第一、第二条理由难免有些牵强。因为虽然交强险是“无责赔偿”，但无责赔偿的额度仅为有责赔偿的20%，而且无责赔偿风险发生的概率比有责事故低很多。保险公司在实际理赔金额中，无责任赔偿额只占其中很小部分。保险公司的经营风险被“无责赔偿”一说人为夸大了很多。其次，商业车险只赔偿人身损害，交强险还赔偿物损，但交强险和商业三责险之间的费率差距之大，早就足以弥补这方面责任的扩展。

其实，我们不妨看看别的国家和地区交强险的赔偿额度和费率。比如我国台湾地区，机车(摩托)轻型140元人民币/年，256元人民币/2年；重型192元人民币/年，360元人民币/2年；家庭自用汽车为男515元人民币/年，女490元人民币/年 。保障范围为：1、交通事故的所有受害者，驾驶人(不含单一事故)、乘客、第三人；2、每次事故每人伤害医疗5万人民币，每人死亡限额37.5万人民币，每次事故无总的最高限额；3、完全的无过失责任原则，无过失责任赔偿额与有责赔偿额完全一致，不存在20%的说法。

而且，我国台湾地区的人员伤亡赔偿额、医疗赔偿额都是不按人头均分的，即如果是多人死伤，每一位受害者都将在限额内受到同等保障，其限额是累加的，例如，死亡十人，强制险赔偿金额将为375万元。而我们目前规定每次事故有最高责任限额，且分项为医疗8000元，死亡5万元。即如果多人死伤，每一位受害者只能在限额内平均分配，保障程度被大大降低，例如，同一起事故死亡5人，交强险仍只赔5万，每人只能平均分配到1万元。

虽然，我国台湾地区的交强险没有车辆财产损失赔偿的责任，但即便剔除这一成本，台湾地区交强险的性价比也要比我们的高出好几倍。也许台湾地区的交通事故发生率要低一些，但不至于差距这么大吧？

问题四：保险公司获利丰厚？

学者马红漫说法：据在香港上市的人保财险公布的2006年度年报披露，该公司2006年净保费收入为556.16亿元人民币，较2005年增加了4.2%。马红漫认为，该项增加主要是由于去年车险保费的快速增长，而车险保费的骤增则是交强险业务的带动使然。平安保险的年报也显示，2006年公司产险扭亏为盈，实现净利润10.48亿元人民币，比2005年增长148.3%。而此前的2004年、2005年，平安的产险连续两年承保利润均为负数。交强险的实施使保险公司借此脱贫、利润大涨。

保监会说法：根据规定，保险公司经营政策性保险业务是“分账管理、独立核算”的。即使交强险业务盈利了，保险公司也不能进行利润分配。

记者说法：记者请教了一家全国性保险公司的精算负责人，他告诉记者，虽然是“分账管理、独立核算”，但这主要是为了交强险专项查账、专项管理之用，但对一个公司而言，在编制年度会计报表时，依然会把交强险的业务情况(包括保费收入、费用支出、赔款支出等)全部统计到公司报表中。这与“交强险业务盈利了，保险公司也不能进行利润分配”的说法显然不符。类似地，对于一家寿险公司而言，投资连结产品、万能寿险等业务也被要求单独核算和建立独立账户，这主要的目的是划清独立账户与公司其他账户的界限，防止各险种进行费用和利润等互相转移，但最终这些独立核算的险种情况最终都要归入财务报表中。

一位资深的公司财务人士也告诉记者，不管是不是独立核算，一个公司的所有财务结果最终必须反映在合并报表里。

另一方面，虽然交强险是独立核算，但因为交强险涵盖了大量的第三者理赔责任，而且在理赔过程中，实行“交强险优先，商业三责险置后”的顺序理赔规则，大量的第三者责任赔偿由交强险承担了，这样列于第二顺序的商业三责险的保险事故发生率和发生额都降低不少，商业机动车三责险的利润因此顺利上升。

基金是投资者的新宠，伴随着基金投资热，近来一些基金公司修改了收费办法等。新规则、新办法的采用，会给基金投资带来些什么样的影响呢？

 文/本刊记者 尹娟

近来，投资者在投资基金的过程中会碰到不少新“题目”，例如不少基金公司发出公告，将对旗下基金的认购、申购手续费和份额采用“外扣法”；市场上多只基金采用基金拆分，取代了去年年末以来盛行的大比例分红，以达到净值归一；而无论是新基金发行还是老基金拆分时，都不像以往那样先购者先得，而是采用了按比例认购/申购……这些投资新题，让新老基民们都不约而同地犯了难，新规则、新办法的采用，这会给基金投资带来什么样的影响呢？

费用“外扣”代替“内扣”

自5月中旬以来，就有多家基金公司在网站上发布了公告，修改旗下基金申购费用、申购份额的计算办法，由“内扣法”转换为“外扣法”。那么，什么是“外扣法”，什么是“内扣法”？

据业内人士解释，以往基金公司在计算基金认购、申购的费用和份额时，大多采用的是内扣的办法，就是直接将投资者认购/申购的金额乘以相应的费率标准，将这笔费用作为认购/申购时的手续费，剩余的金额除以基金的面值或净值，才是投资者认购/申购基金的份额。

举个例子来说，某基金在新发行时，认购费费率为1.2%，如果投资者投入了1万元资金来认购这只基金，那么基金公司采用“内扣法”计算得到的认购手续费就是10000×1.2%=120元，这位投资者投资的净认购额为10000-120=9880元，认购的份额为9880份。

而“外扣法”则是把基金的认购/申购金额除以“1+费率”得到净认购/申购金额，两者之间的差为手续费，用净认购/申购的金额再除以基金的面值或是净值，就可以得到投资者的认购/申购份