我们投资中有些东西太浅显了大家反而就看不透了，在这里我想提出两个概念：“城市边缘化”和“就业指导型”，这两个概念可以说一直在对楼市产生很大的影响，且我也相信这种影响还会不断的深入发展。

先谈一下“就业指导型”模式理论。

现存状况分析：生活的保障必须要由我们可以纵观一下上海最近新兴的若干个城区，我们不难发现就业机会的增加，必定会带动周边楼市的上涨。以浦东陆家嘴为例，“宁要浦西一张床，不要浦东一幢房”的日子一去不复返了。其实陆家嘴的崛起也是最能说明问题的例子之一，陆家嘴的起步比南京路淮海路这些商圈崛起的晚，但是房价却毫不逊色。究其原因陆家嘴近年来大量商务楼的投入使用为陆家嘴附近增加了大量的就业机会，投资商的商机和对高学历人群就业的吸引力，令众多在这里工作的人们，对浦东板块的房产需求旺盛，且近些年发达的轨道交通和便利的地面公共交通都为板块的房地产开发带来了勃勃生机。人气聚集了慢慢开始形成了浦东一个个大型的商圈，这样生活也就便利了。其实就业指导型房产发展的方向究其原因还是收入因素和人口密集度因素，必要强调的地域内收入水平也是决定房价能否持续上涨的重要因素。当然这样的例子也不在少数，徐家汇、张江也都是很典型的“就业指导型”房产涨的例子。嘉定九亭昆山花桥附近房产的上涨也正是因为就业机会的不断增加。

预测未来就业指导型板块：以港兴城的“南汇临港新城板块”；规划中的“Disney浦东川沙板块”等，临港新城着眼于为临港物流园区和洋山深水港的服务，且很有可能成为“大飞机”基地，这将会提供多大的就业机会，我们目前不得而知，但是这些就业机会将会彻底改变南汇地区人民的收入水平，向高附加值的服务业挺进，收入的提升必将为南汇的商业发展和房地产的发展拓展空间。还有便是Disney的建成意味着南上海又将是一个人口的新的聚集地，今天我们主要是从就业机会角度出发，那么多人在南上海找到了就业机会，必将带动房产销售和租赁业的蓬勃发展。“洼地”从就业机会的上升中寻找。

再看“城市边缘化”模式的房地产发展理论。

“城市边缘化”，我们也可以说大都市边缘化。很好的案例有 “七宝地区”和“宝山新城区”，随着百联商城和大型外资卖场的进入大大丰富了这些地区的购物和生活环境，大型商圈提升郊区都市化的趋同，在零售贸易中分得一杯羹的同时，让这里的居民也能够在家门口就能买到南京路淮海路上的商品，没有必要再乘1—2小时的车去买服装、鞋帽等等了。小城区也能成为闹市区，近些年的奥特莱斯和狐狸城选址在郊区，反而将城中的人气 带到了上海郊区。这些地区生活便利了，交通便利了，在市区房产不断上升跃入高位数后，不少自住客开始选择了这些生活配套成熟，轨道交通发达的新城区，为房地产市场注入了新兴的血液。

预测未来“城市边缘化”型板块：奉贤的南桥板块和崇明的堡镇板块等。

投资可关注这两个概念未来的发展。

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