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这个名字是初中时玩耍想出的,用鸟代表名字,喜欢射雕英雄传里的大雕,就起了这个别名,后来上网了用到了网上。

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寻牛之:600376首开股份  

2014-09-12 18:00:40|  分类: 个股研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价不受舆论欢迎,下跌的地方多了,欢呼鼓舞一片,危言耸听也常有。其实,投资的最低价,总是在行业不受欢迎时容易产生,是掉在土里的金子,还是原本就是镀金的石头,这个就是选择寻找的难点、也是重点。下面看看首开,究竟如何?

1、销售及回款
2014 年 8 月,公司及控股子公司共实现签约面积 11.4 万平方米(含地下车库等),环比下降 16.8%,同比下降 8.8%;实现签约金额 18.3 亿元,环比上升 3.4%,同比上升 0.3%。2014 年 1-8 月,公司及控股子公司累计实现签约面积 80.1 万平方米(含地下车库等),同比下降 26.7%;实现签约金额 112.2 亿元,同比下降 24.8%。1-8月,共实现销售回款 132.3 亿元。2014 年 1-8 月,公司参股合作项目累计实现签约面积 15.2 万平方米(含地
下车库等),实现签约金额 27.8 亿元,实现销售回款 25.5 亿元。

评:这份成绩单在目前大环境下,还是说的过去的。亮点是8月金额环比上升3.4%,前8个月现金回款132.3亿,完成年度计划227亿的58.15%。

2、半年报
公司上半年实现营业收入98.18亿元,同比增长146.51%,归属于上市公司股东的净利润7.73亿元,同比增长119.01%,基本每股收益0.34元。公司称,营收大增主要是已销售的房地产开发项目上半年实现竣工交用及结算面积大幅增加。

上半年首开股份实现销售签约面积55万平方米,合同销售金额76.2亿元,销售回款99.3亿元,分别同比下降37.7%、36.4%和13.2%。公司表示,主要原因是受房地产市场调整的影响,京内外各项目成交量出现了不同程度的波动,尤其是北京地区受限价及自住型商品房集中入市的影响,项目销售较去年同期出现了较大幅度的下降。二季度公司及时调整营销策略,签约面积和销售金额环比一季度大幅上升。

评:中报亮眼,是受结算期影响,目前的成绩反映的更多是去年底的销售。但财务费用比去年同期下降(从2013年的8.7%降至6.8%)。但销售降幅大,完成全年目标约38%,低于行业的46%,全年目标肯定要泡汤。


3、土地储备

截至2013年底,公司全部土地储备约1582万平米,其中在施面积约656万平米 ,尚未开工面积约926万平米;从地区来看,我们的土地储备主要分布在北京、华北、华东及中西部的二、三线城市,其中北京地区408万平米,占全部土地储备的25.79%,其它地区合计1174万平米,占全部土地储备的74.21%。

2014上半年共获得北京、海口、杭州的三个项目,建设用地面积约31.6公顷,地上建筑规模约47万平方米。

评:2013年拿地激进,土地储备增加,为后续经营提高了保证。但也为资金紧张,财务负担沉重埋下隐患,下面报道得到证明。但在福建、浙江、东北的地块,估计更多是拖累了。


4、资金链条

此前,有媒体报道称,首开股份2013年净负债率达183%,较2012年同期大幅上升64.6%。年内共实现净利润12.89亿元,但其年内的利息支出却高达31.69亿元,超出净利润的2倍还多,质疑公司财务紧张,资金链或将断裂。随后,首开股份回应称,公司目前生产经营正常,所有在施项目进展正常,不存在任何项目因资金紧张停工、楼盘无法按期交付的情况。总体而言,公司财务状况存在一定的压力,但仍属于合理范畴。

瑞银证券的研究报告就认为,高企的负债水平给首开股份带来了较大的财务负担,公司如要实现持续的快速增长,可能需要进行股权融资,以解决资金缺口。去年11月,首开抛出98亿元再融资方案,被认为是急于融资。在这笔百亿融资大单中,拟发行公司债58亿元及定向增发融资40亿元,定增方案已获北京市国资委放行。

对于高负债,董事长刘希模给出了解释:

首开股份目前的负债率为83%,虽然偏高,但仔细分析可以发现公司全部767亿元负债中有201亿属于预收账款,扣除预收房款后的有息负债率仅61.4%,属于房地产上市公司中等偏高水平(2013年,证监会房地产开发与经营板块上市公司扣除预收账款的真实负债率均值为51.25%)。

同时,刘董也为拿地给出了看法:

去年在北京获取土地较多,一方面是因为北京原有的资源消耗很快,另一方面也是基于我们一贯看好北京市场。从土地取得成本来看,年初取得的孙河项目与年中获得高井2号地等项目,目前同区域的土地价格与首开的成本相比,都已经有了比较大的溢价,总体土地成本并未明显高于市场水平。除此之外,去年取得的京内地块大部分都采用与龙头地产公司(如万科、保利等)合作的方式运作,大大减少了项目后续投入对公司资源的占用,分担了合作项目的风险,也利于首开股份向龙头地产公司学习,取长补短。

关于资金刘董是这样说的:

首开股份目前不存在任何资金链断裂风险,更不存在因偿债能力不足而引发的破产风险。当然,为进一步增强公司财务运营的安全性,今后我们仍会采取有效措施降低负债率,优化资产负债结构。公司将从集团、上市公司和项目三个层面同时采取措施,来有效降低公司的负债规模和减少财务费用。

评:从中报及8月简报来看,符合预期,宏观环境的定向放松,8月市场的反应,说明向好的方向发展。但考验才刚刚开始,后面究竟白银十年还是先土后银?这个问题行业争论很激烈。


5、9月12收盘数据

今开:5.18最高:5.2052周最高:6.03成交量:1826.82万
昨收:5.17最低:5.1452周最低:4.02成交额:9448.51万
涨停价:5.69总市值:116.36亿每股净资产:6.26市盈率LYR/TTM:9.03/6.81
跌停价:4.65总股本:22.42亿每股收益:0.34市净率:0.83
30日均量:2570.66万流通股本:22.42亿股息率:3.48%市销率:0.60

评:算不算价值投资?算不算抄底?时间,还是他妈的时间呀。


6、该股最近股价从7月24日探到最近高点5.59后一直横盘,达到35个交易日,换手约40%,振幅只有仅仅8个点,今年以来涨幅约10%,换手达到约2倍。目前10周均价约5.14元,60日均价4.95元,今天收在5.19元。从中报披露的股东结构看,前十大股东增持约2313万股,股东人数相比年初变化不大43951户。

评:地产行业的保利地产股价及估值数据与首开接近,走势也很相近,中报前10大股东也大幅增持。这什么情况?


7、所谓的概念,京津冀一体化概念,北京国资改革概念。

评:有概念更好,但该股的价值不在概念。属于没风,只等市场重新认识,当然,有风更好。比如金融街,就是保险资金举牌,是地产中今年涨幅最好的约40%。


8、风险有吗?有!

行业崩盘,或者资金链断裂,可行性大不大?这个问题当然很大,不好量化。个人觉得最大的风险是走势磨叽磨叽,时间折磨人。短期就看这震荡何时了?

有感速成这篇文稿。


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