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日志

 
 

张宏伟:全国性降价潮真要来了 部分项目或降价30%  

2014-09-07 02:09:52|  分类: 财经股评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:观点地产网 作者:张宏伟

数据显示,2014年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比上月下跌0.59%,连续第4个月下跌,跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看,74个城市环比下跌,26个城市环比上涨。

从数据层面来看,尽管与上月相比,8月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个,其中涨幅在1%以上的有8个,较上月增加5个。但是,8月价格环比下跌的城市数量仍然有74个,其中跌幅在1%以上的有31个。

从8月份100个城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,总体来看,受银行信贷紧缩、市场存销比指标高企等因素影响,市场去化压力倍增,此时,部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略,甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金,导致100个大中城市房价环比上月下跌0.59%,甚至仍然出现74个城市环比下跌,连续4个月环比下跌。

从8月份100个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看,最大的特征就是房价涨幅明显放缓,全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨3.15%,涨幅较上月缩小1.57个百分点,为连续第8个月缩小。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7095元/平方米,环比下跌0.69%。

从十大城市房价表现来看,即使是房价较为坚挺的一线城市等大中城市,市场形势也不容乐观。数据显示,8月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为19226元/平方米,环比下跌0.53%,跌幅较上月收窄0.44个百分点,同比上涨7.58%,涨幅较上月缩小2.18个百分点。

这反映限购政策调整以来尤其是8月份全国大中城市整体市场仍然不乐观。

从短期内来看,今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松,46个限购城市当中至少38个开始调整限购政策,比如天津、南宁、无锡、海口、沈阳、昆明、福州、武汉、厦门、南昌、石家庄、杭州、宁波、温州、青岛等城市限购政策已经调整或取消;除了调整限购政策之外,福建、湖南、广西、成都、武汉等部分地方政府开始对楼市下“猛药”,新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕。但是,这样的“救市”措施这反而助长了开发企业博弈市场的决心,一定程度上也不利于大中城市市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看,尽管第二季度开发企业定价更贴近市场,但降价幅度普遍不是很大,市场成交量的收效并不好。当前来看,买卖双方整体市场仍然处于博弈状态,尤其是对于房企来讲,仍然不肯有大范围大幅降价的动作,难以有大幅下跌的动力。

而市场并不会止于此。事实证明,尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施,各个地方政府也在发布“救市”措施,但是,其对于市场成交量反弹的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。

8月份以来,市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空,尽管上海、北京、深圳等城市少数银行出现房贷利率优惠的现象,但是优惠是有条件的,享受优惠贷款的门槛也相对比较高,享受到优惠的人群极其有限。事实上,房贷利率并没有出现实质性下调,从整体市场成交量表现来看同样也没有出现明显好转。从未来9-10月市场成交量预期来看,在房贷利率还没有实质性下调的市场背景下,如果还没有大幅降价的现象出现,“金九银十”市场销售量能否持续回升也值得担心,“金九银十”就有可能变为“铜九铁十”。

从笔者与银行、信托等金融机构人士交流结果来看,当前金融机构对于开发贷款仍然会比较谨慎,仍然会比较谨慎地选择自己的交易对手(投资的开发商),对于中小企业来讲,由于金融机构偏好大型品牌企业的投资,仍然会面临比较大的资金面的压力,预计9-10月份甚至第四季度会有更多的中小企业面临债务违约的市场风险;对于房贷来讲,由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率(当前首套房贷5年期基准利率是6.55%),即使首套房贷利率上浮5%,也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率,从这个角度来讲,即使银行等金融机构有贷款额度,也不会过多投放到个人住房贷款上来,即使个别城市商业银行房贷利率有局部松动,也是有条件的,整体来看大多数城市商业银行的个人按揭住房贷款政策仍然会偏紧。

从上述分析来看,大多数城市商业银行信贷9-10月仍然偏紧,也不会立即下调首套房贷利率,房贷利率短期内还不会出现实质性下调。因此,如果房企还没有大范围启动“以价换量”的市场策略,9-10月房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态,企业“去库存”的压力仍然会比较大,同时,企业的资金面的问题会更加突显,可能会有更多的房企尤其是中小房企面临债务违约的市场风险。

从上述分析来看,预计在2014年9-10月,由于银行信贷持续紧缩还会影响市场成交放量,限购等救市政策出台也难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用,房企势必会调整自己的推盘策略,在年终到来之际争取9-10月份最关键的一波行情,以尽可能缩小当前销售业绩与年度指标的差距。此时,开发企业势必还会坚持“跑量”的基本原则,“千方百计消化库存”,坚持以现金为王。

尤其是对于上市房企来讲,在“金九银十”这个时间段里,在银行信贷紧缩的市场背景下,由于年报业绩压顶,企业资金面紧张等因素,房企势必会采取相对应的措施抢收“金九银十”的业绩,在9-10月加大推盘力度,使“以价换量”市场态势更加明朗化。同时,不可避免地,一些大型品牌开发企业的项目还会出现20-30%的大幅降价市场行为,并且大幅降价的楼盘会越来越多。

因此,笔者预计在“金九银十”这个时间段里楼市“降价潮”会真正来临,甚至会一直持续到年底。同时,对于上市房企来讲,能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键,也是实现房企年度销售业绩指标与当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。此时,适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企“千方百计消化库存”的选择。


 

 

地方棚改项目急速扩容 国开行万亿低息贷款驰援

来源:华夏时报 作者:陈小瑛

地方棚改超计划扩容,开始引发高层担忧。

“住建部很关注棚改政策执行偏离,有的地方政府把一些原本不属于棚改的项目都纳入进来,盲目地开发建设。”一位接近住建部的人士向《华夏时报》记者透露,目前住建部正准备委托一些机构对棚改开发进行调研。

统计数据显示,仅2014年的改造计划,全国各地上报数量就为425万套,是中央计划的2.7倍。中部某省市一位参与棚改项目的房企负责人李斌(化名)告诉记者,这是为了争取政策支持,这样才有可能拿到低息贷款。

“有部分开发商称如果把项目直接定义为城中村,就得不到国开行资金,所以会把一些项目包装成棚改项目,谁的故事编得好,资金就优先给谁。”李斌说,因为有专项资金支持,开发商和地方政府的积极性都很高。

地方推进棚改项目

随着国家加大对棚户区改造的力度,棚改概念的范畴也被人为拉大。

例如,据安徽省住建厅统计,此前全省棚户区数量为80万户,加大棚改力度并把城中村包括进来后,该数据更新为150万户。

而原本李斌开发的项目属于城中村项目,在棚改政策出台之前,项目就已开工建设,但区政府下批文后,该项目被划入了棚改。李斌告诉记者,棚改项目是由各级政府逐级上报住建部,先由区政府带头,具体操作是由区政府出团队,帮开发商写材料包装项目,“比如将城中村写成贫民窟,因历史久远导致破旧需要改造等等。”

而政府和开发商觊觎的便是国开行的1万亿资金,不仅贷款利息低,而且时间长,对开发商资金补充很大。

“资金是逐级下发,按各个省分配,从省到市,市里再依据创造的GDP和人口等参数来划分各区县名额,一般一个区至少有2个名额,大区会有五六个名额,一个项目最多可争取到国开行4亿元开发资金。”李斌说,等待资金下批后,先进入政府的资金池,由政府再分配到开发企业。

据悉,目前李斌所在的区,在筹备开工的房地产项目有十多个,挂靠棚改的名额有2个。李斌开发的项目,不仅挂靠上棚改,还打着新农村建设的牌子,商业银行对此还有专门的产品支持贷款。

湖北一位参与城中村改造的开发商人士也告诉记者,开发商都想尽量往棚改上靠,但前提必须带有村民回迁房才有包装基础,而纯粹的商业开发项目则没法运作。

华南某省国土资源厅一位处长告诉本报记者,大规模棚改建设主要是中央下发任务,地方政府为了保增长也很积极,从中央到地方,除了国开行支持,还有财政配套资金支持。

国开行曾测算过,全国棚改开发,地方政府需配套2.5万亿资金,资金来源一直被认为是地方政府面临的主要难题。

但事实上,基础配套属于市政规划范围的名义上是由财政出资,而棚改和旧改项目前期拆迁资金很大程度上是来源于开发商,地方政府的配套资金也是依靠土地生财。

“通常政府作为棚改拆迁主体,但因政府没钱,一般会先从开发商手里拿钱去拆迁,拆完之后,再走招拍挂程序卖给我们,政府还要赚土地款。”李斌告诉记者。

此外,本应由政府建设的基础设施配套工作,也有不少是由开发商代建,待土地出让之后,再将前期建设款直接抵扣土地款。

正因资金有途径解决,从2013年下半年以来,地方棚改积极性显著提高,棚改目标也纷纷“扩容”,部分地级市扩容至原统计数量的2-3倍,最高达3.8倍。

棚改迅速扩容引发了市场担忧,上述接近住建部的人士告诉记者,除了一线城市较为透明外,一些地方政府都很强势,如果是城中村,过去拆不动的,政府会借助棚改名义强制拆迁。

“现在的棚改其实很多是旧城区改造,里面有很多好房子,把这些好房子都拆了,再过30年还是要拆了重盖,因为它不能满足市场的需要。”华远地产董事长任志强曾指出,棚改就像“强制拆迁”。

提振楼市

“棚改政策一出来,开发商都挺开心,认为这是政府在变相救市,只是绕了个弯子,把资金先给地方政府,再由地方政府转给开发商。”上述开发商人士说。

9月2日,上市房企新湖中宝发布公告称,定增募资不超过55亿元的计划顺利获批,用于上海两大棚户区改造项目。事实上,去年有许多上市房企推出了融资计划后又撤销,而新湖中宝之所以能被获批,市场分析认为,是借助于棚改政策倾斜。

对政府而言,棚改项目不仅可以拉动投资,还能改善居民住房条件完成保障房任务,且不需要拿钱出来开发,还可以赚取土地款,可谓一举多得。

8月4日,国务院办公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,要求力争超额完成2014年目标任务。

“最近省里又开了一个关于棚改的会,传达了上级要求加快建设棚户区改造的意见。”上述国土资源厅的处长对记者表示,住建部新的重点已经从保障房建设转移至棚改,地方政府可以发债解决资金问题,主要通过引入社会资金,减轻政府压力。

该处长进一步表示,目前都提倡货币补贴,政府不再大包大揽,让拆迁户自己去市场上购房,这样也可以帮助开发商去库存。

在任志强看来,棚改对房地产开发商最有益处,开发商可以借机拿到低息贷款,并且资金回笼快。

李斌也直言,虽然棚改项目没有商业项目利润高,但最大的好处是有国开行的低成本资金支持。尤其是在正常商业地产开发资金受阻时,他们十分愿意参与到棚改项目中来。据悉,李斌的项目部分是安置居民回迁,另一部分由政府出资回购,安置别的项目拆迁居民,没有对外销售的压力。

而任志强认为,1万亿的棚改意味着4万亿的拉动投资,现在已经完成了960万套保障房,投入了1万亿,若再加上4万亿,未来几年可能出现的常态就是所有开发商跟着政府保障房走,因为资金回笼最快,而完全市场化的会逐步退出。

数据统计显示,2011年至2013年底,全国棚户区改造累计开工1084万户,基本建成668万户。今年我国还将改造各类棚户区470万户以上,改造任务比去年增加近47%;基本建成480万套,同比增加约1.2倍。

“开发商和政府都非常积极,认为这是提振楼市的契机。”湖南房地产开发协会首席经济学家王义高告诉记者,棚改项目中,国开行支持20%-30%的资金,剩下由开发商自筹资金。

 

多地逆市调高基准地价 地方官员称“土地不能贱卖”

来源:华夏时报 作者:陈小瑛

在房价回调之际,地方政府却在地价上逆市而行。日前,北京大幅上调了基准地价,而济南、江西等地也计划调高基准地价。

华南某省国土资源厅一位处长对《华夏时报》记者表示,现在明确要求“土地不能贱卖”,而且要控制土地出让节奏。“土地出让通常由市政府定价,国土部门只是提参考意见。”

“现GDP方面的考核正在逐渐淡化,我们压力也小了一些。”该处长进一步说,尤其是在中心城市的核心地段,土地不愁卖,政府确实没有降价的动力。

深圳一家上市房企高管对记者说,土地资源由地方政府垄断,等开发商手中没地了自然要买,政府当然不想降地价。

地价居高不下

上述华南某省国土资源厅处长告诉记者,一般来讲地价不会轻易下降,因为土地是稀缺资源,长期来看会增值。很多开发商靠囤地坐享土地增值收益,因此今年政府收回了一些地产商迟迟不开发的地块。

从目前来看,土地成交价格依然居高不下。2014年1-6月,全国300个城市成交楼面均价为1245元/平方米,同比上涨21%;其中住宅类用地成交楼面均价为1758元/平方米,同比上涨24%。直到7、8月份,持续接近半年的楼市降温,才逐渐传递到了土地市场,但地价同比也仅有1%和6%的小幅下调。

上述国土资源厅处长表示,卖地跟卖房一样,如果想快点增收就降价跑量,可能地段较偏的位置会根据市场行情调地价,但好地段的土地根本不愁卖。

由于资金退出二三四线,回归抗跌性较强的一线城市,也导致了一线城市的土地受到追捧。“大家一窝蜂来一线城市,明显感觉到今年竞争比去年更激烈了,大家都担心有钱买不到地。”深圳某房企投资发展部负责人说。

上述房企投资发展部负责人称,“一线城市由于土地稀缺,开发商也不愿意降价卖。”

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉记者,广州地价不仅没有下降,反而有所上调,上调的土地集中于城市中心区及三改区域或金融区。

据中国指数研究院统计,今年1-8月,全国300个城市共推出23467宗土地,同比减少17%,而成交的土地总数为18023宗,同比减少24.75%。1-8月,全国300个城市土地出让金总额为15332亿元,同比减少12.9%。

“因为要面对前期高价拿地的开发商,即使土地流拍,政府也不愿意砸盘降价。”深圳一位房企高管认为,政府保地价的动力一直没有改变,通过涨房价,地价自然会上涨,而降地价与政府财政创收思路不符。

长沙一家小型房企负责人称,今年土地市场比较冷清,但价格却依然坚挺,而政府出让的土地明显少于去年,一般在土地出让前,会有开发商提前与政府洽谈,若开发商有意向,政府才会拿出来卖,否则流拍也不好看,目前成交不多,主要在于开发商很谨慎。

“城投公司也在积极推地,但死活不肯降价。”该房企负责人说。

长沙本土一位国有房企负责人告诉记者,现在楼市情况很糟糕,房子难卖,土地频现流拍,政府鼓励房企拿地,并变相地暗中支持开发商。

政府与开发商的博弈

“今年没买地,主要是考虑融资问题,加上市场预期也不明朗,我们去年在长沙拿的一块地到现在都没开工,因为定位是豪宅,开发也卖不出去,而且一旦投钱进去,链条就容易断,对我们民营房企来说,不开发不拿地是最好的选择。”上述长沙小型房企负责人告诉记者。

在销售低迷的情况下,标杆房企拿地也愈加谨慎。据中原地产统计,今年前8个月,20大标杆房企合计拿地金额仅1829亿元,相比2013年同期的2946.2亿元,减少了1117亿元,同比下降幅度高达38%。

万科集团(万科蓝山万科幸福汇)董秘谭华杰对记者表示,今年以来房地产销售面积和销售额双双下滑,但土地价格却没有明显下降,万科对拿地依然持谨慎态度。

“开发商拿不拿地,主要是以现金流来衡量。”上述长沙小型房企负责人说,最近又有房企老板跑路,前期高价拿地的开发商玩不下去了,而有钱的房企等着抄底。

深圳龙华新区国土局一位人士告诉记者,今年该区土地集中在9月份之后出让,起始价是按市场评估价定,由于房价保持平稳,预期地价也会与前期持平。

据记者了解,中海地产(中海九号公馆]中海尚湖世家)2013年10月以38.2亿元拿下龙华新区一商住地块,折合楼面地价14563元/平方米,预计今年四季度将开盘预售。

据中海地产内部人士透露,若算上保障房面积,每平方米地价成本已经超过2万元,而今年8月该区一新盘开盘价才2.3万元/平方米,中海地产项目定价陷入尴尬境地。

“如果今年卖的地价格低于去年,这对中海地产的项目销售会影响很大,因此政府不可能降地价。”一位业内人士说。

(华夏时报)

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