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范方志的博客

中国社会科学院金融研究所博士后流动站 博士后

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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[置顶] 北上深的房价才刚起步(转载)

2017-11-12 20:02:08 阅读191 评论0 122017/11 Nov12

来源:柯谈(lincolk)  作者:柯谈

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1583121776415849921&wfr=spider&for=pc

导读:2004年至2017年,作者本人多次置换房产,亲历上海房地产市场的惊天巨变。本文将从三方面客观理性的解析当下楼市:

一、基于当下政策而判断未来房价走势,是极端错误的。

二、为什么说北上深的房价才刚起步?

三、如何抓住买房最佳时机?

首先祝贺“石九”大胜利闭幕。大大的报告掀起了空前的学习热潮,尤其是“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。一时间公号媒体大肆炒作房价见顶的概念,混淆视听,忽悠百姓,看似解读政策,实则吸引眼球。让大家看看目前大多数公号的宣传导向,感觉像经历911之后的纽约一样。

我就想问一句各位大V们,您家的几套豪宅卖了吗?千万别学牛刀坑害百姓啊!

本人实在于心不忍,遂写本文以正视听,还百姓一个客观理性的楼市判断。

1

基于当下政策判断未来房价走势,是极端错误的

近期所有判断房价见顶、暴跌的理由无非两个:

1宏观政策定调

中央“房住不炒”以及限购、限贷、限价、限售和限商的政策手段打破了房价继续上涨的预期,就认为楼市见顶。

驳斥理由:以史为鉴才能看透楼市本质,房地产永远只是工具,而不是最终目

作者  | 2017-11-12 20:02:08 | 阅读(191) |评论(0) | 阅读全文>>

[置顶] 任何房地产调控都会输给土地财政(转载)

2017-11-12 19:14:09 阅读204 评论0 122017/11 Nov12

来源:美房网    http://www.bjmeifang.com/show-22-7864-1.html

5月23号晚19时,北京市住建委发布公告,针对“3·26”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商办类房屋销售做出规范,明确已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。

这一解释,让58天前的3.26商办限购令基本废除,当然领导的公告还是非常艺术的,字里行间透露出方方面面的温柔,我为领导的高超艺术点赞。

其实,在5月19日我就发文《北京商改住调控令还能坚持多久》就已经提前给大家预告了商住限购令解除的消息,只是不知道具体哪一天。文中我写到:“把领导的财路给断了,相信一定会有人提头来见。这一时刻很可能会出现在第三次第四次流拍之后,现在只是第一次流拍。”

而5月18号正是商办土地流拍的日子!所以我第二天才发表了这个观点,没想到财路刚刚断了五天,领导就坐不住了,于是也就有了5.23新政的突然降临。别人眼里认为这是平民愤,虽然平民愤是原因之一,但最重要的原因却是土地流拍引发的土地财政危机。

不是说不依靠土地财政了吗,那是不当家不知道柴米油盐贵,就像大家都视金钱如粪土的时候没看见一个不喜欢粪土的。

就在北京土地流拍这一天,北京市重大办发布了本市在建的20条地铁工程截至4月底的最新施工进展,以及2017年轨道交通在建线路20条(段),计划新开工线路2条(段),共计22条(段)线路;计划通车3条(段)线路。年度计划投资255.91亿元

作者  | 2017-11-12 19:14:09 | 阅读(204) |评论(0) | 阅读全文>>

http://www.bjmeifang.com/show-22-7950-1.html

3月29日,浙江省政府办公厅发文,同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区,要求该示范区着力打造成为浙江与上海创新政策率先接轨地、高端产业协同发展地、科创资源重点辐射地、一体化交通体系枢纽地、公共服务融合共享地,为浙江全面接轨上海提供示范。

就在3天后的4月1日,雄安新区宣布成立,这是巧合吗?不是,和北京急需解决的大城市问题一样,上海也面临着同样的问题。所以早在《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》就明确了上海未来20年发展的重要目标,其中建设用地将只减不增,总量控制在3200平方公里以内(2014年已达3100平方公里);上海将严格控制人口规模,力争至2020年常住人口控制在2500万人左右,并作为2040年常住人口规模的动态调控目标。

并且在2016年2月1日发布的《上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》更是将2020年的建设用地规模阶段控制目标确定为3185平方公里,而上海市在2014年底全市建设用地规模已突破3100平方公里,也就是说从2015-2020年这6年全市新增建设用地只有85平方公里,每年只有14平方公里!

如何控制人口和建设用地规模,就需要引导人口向周边地区转移,遵循“人随产走”的发展规律,通过各种措施和政策,提升周边地区,包括基础设施水平、产业水平、公共服务能力和社会治理能力在内的吸引力。而这种“软硬件”能力的提升,对资金和政策支持的需求极大,必须在政府领导下,使区域协同合作触及更广范围和更深层次。

作者  | 2017-11-12 18:57:50 | 阅读(217) |评论(0) | 阅读全文>>

[置顶] 楼市继续降温,炒房时代彻底结束(转载)

2017-11-12 13:07:44 阅读227 评论0 122017/11 Nov12

来源:东方财富网  https://www.sohu.com/a/199849928_211889

一、 热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落

9月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。

从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

(数据来源:国家统计局)

二、一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同

初步测算,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。

二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

(数据来源:国家统计局)

三、一二三线城市房价同比涨幅继续回落

据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落,9月份比8月份分别回落3.5和3.8个百分点。

二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续10个月回落,9月份比8月份回落2.2个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落,9月份比8月份回落1.8个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落,9月份比8月份分别回落1.1和0.6个百分点。

作者  | 2017-11-12 13:07:44 | 阅读(227) |评论(0) | 阅读全文>>

中国最惨的楼市:房价暴跌万元,仍然无人问津(转载)

2017-11-13 20:05:52 阅读754 评论1 132017/11 Nov13

城市竞争力 2017-08-02 16:37  https://house.focus.cn/zixun/14c60f34f2a2deb8.html

作者:子非鱼;转自:财经观潮(ID:guide0929);财经观潮是新注册的微信公众号,欢迎大家关注! 涨得快,跌得也快! 半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街,如今已是门可罗雀、无人问津,掀起了中介门店关闭潮。 当地多个中介数据披露,三河3·22新政后至今,燕郊房价几乎腰斩,普遍下降了三成。

作者:子非鱼;转自:财经观潮(ID:guide0929);财经观潮是新注册的微信公众号,欢迎大家关注!

涨得快,跌得也快!

半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街,如今已是门可罗雀、无人问津,掀起了中介门店关闭潮。

当地多个中介数据披露,三河3·22新政后至今,燕郊房价几乎腰斩,普遍下降了三成多,前期一些热点楼盘二手房成交均价下跌了1万元/平米。

1

燕郊楼市已入冬

燕郊位于河北廊坊三河市,紧靠北京通州,地理优势非常明显,素来有北京楼市“晴雨表”之称。十多年来,伴随着北京楼市上下起伏。

在经历了2015~2016牛市行情后,燕郊房价由2015年年初的8000元/平米迅速拉升到了3万多每平米,涨幅远高于北京,表现得不可一世,炒房客蜂拥而入。

作者  | 2017-11-13 20:05:52 | 阅读(754) |评论(1) | 阅读全文>>

楼市调控正进入惊心动魄的“僵持期”(转载)

2017-11-13 19:42:28 阅读304 评论0 132017/11 Nov13

2017-11-13   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 刘晓博  http://www.ruilicd.com/zixun/baijiazhengming/2017/1113/22601.html

财政部刚刚公布的 10 月财政收支状况,向我们透露了一个大秘密: 从成交量来看,全国楼市正迅速入冬!而且已经显著拉低了财政收入的增长速度。 财政部每月 10 号前后,都会公布截至上个月末的财政收支状况,其中 3 月、 6 月、 9 月、 12 月的数据是累计数据。

财政部刚刚公布的10月“财政收支状况”,向我们透露了一个大秘密:从成交量来看,全国楼市正迅速入冬!而且已经显著拉低了财政收入的增长速度。

财政部每月10号前后,都会公布截至上个月末的“财政收支状况”,其中3月、6月、9月、12月的数据是累计数据,其他月份是单月数据。

在“一般公共预算收入情况”里,会公布5种“土地和房地产相关税收”的具体情况。其中“契税”、“土地增值税”跟近期的房产交易关系密切,可以用来追踪交易量的走势。

数据显示,10月份全国征收契税278亿元,同比下降3.6%;土地增值税304亿元,同比下降2.2%。这意味着,近期全国房地产交易量出现了重大转折。

下面让我们对比一下6月以来,财政部公布的上述两个税种的同比增长状况,以及“一般公共预算收入”的同比变动情况:

月份

契税

土地增值税

一般公共预算收入

作者  | 2017-11-13 19:42:28 | 阅读(304) |评论(0) | 阅读全文>>

没见过香港的“棺材房” 你都不知道住得多幸福(转载)

2017-11-13 19:36:50 阅读292 评论0 132017/11 Nov13

https://www.sohu.com/a/203399030_481751   来源|小语公会、Kin Cheung、Benny Lam、网络等

你对香港的印象是什么?

富丽繁华大都市

鳞次栉比摩天楼

争分夺秒股票场

冷漠无情无间道

摩天大楼,名贵跑车?

名牌潮牌,高档餐厅?

也许都有

但是,在香港繁华奢侈的背后

有些真实更是令人绝望

你知道吗?

在香港,租金最高的不是中环

不是山顶豪宅

而是全港十八区里最贫穷的——深水埗

隐藏在深水埗街头巷尾的

是那些被称为

笼屋,劏房,棺材房的居所

这里每尺(约 0.09 平方米)

最高租金可达 300 港元

有大约20 万香港人

生活在这种房子里

是霓虹灯也无法照亮的地方

结束了一天的奔波劳累

有些人回到的是这样的“家”

↓↓↓

劏房

标配:厨房、卧室、客厅三合一

面积通常 ≤ 8㎡

租金约合人民币2500~4000/月

劏,意为割

劏房通常指一个住房单位

被切割成很小的部分

租给多家住户

类似内地的群租房

近20万人居住在劏房里

作者  | 2017-11-13 19:36:50 | 阅读(292) |评论(0) | 阅读全文>>

多城同步发出楼市大招的信号(转载)

2017-11-12 19:06:41 阅读212 评论0 122017/11 Nov12

http://www.bjmeifang.com/show-22-7899-1.html

前天,继石家庄,重庆、南昌、南宁、长沙这些城市集中发布了楼市限售令后,昨天,贵阳、武汉也放出限售的大招。

一样的都是统一的限售,不一样的是限售的时间细节略有差别。

石家庄

新购住房最长8年内不得上市交易。

南宁

一、二手房证未满两年不得交易。

南昌

住宅取得不动产证后两年才可转让。

长沙

住宅取得不动产满三年才可上市交易。

贵阳

购买新建商品住房,3年内不得转让。

武汉

住宅取得不动产证后两年才可转让。

以上限售令,一手期房从购房签合同,到拿到不动产证,一般需要2年左右时间。不动产证满2年后,才可上市交易,意味着一套房产,从购买到售卖,需要“冻结”4年到10年时间。

对于刚需购房者来说,限售并没有太大影响;但对于投资客来说,限售政策,要求他们长时间不转让也就是进入租房领域,去为这个城市的租房市场提供多层次的居住模式。

这些城市统一发布限售令,就是在给已经发布的楼市调控在打补丁,神奇的是这些城市齐刷刷的同时发布同样的打补丁方案,显然是上层的集中授意,就像北京紧急发布共有产权方案后住建部马上号召全国城市学习北京方案,显然也是高层授意而为。

而在北京发布共有产权住房方案的文件中,多次提到长效机制的提法。这个长效机制的用词是中央政治局会议上首次提出的

作者  | 2017-11-12 19:06:41 | 阅读(212) |评论(0) | 阅读全文>>

如果选错了中介,你买房已经失败了一半(转载)

2017-11-12 18:45:34 阅读177 评论0 122017/11 Nov12

柯谈    http://news.house.qq.com/a/20171030/003817.htm

在买房行动之前,如何去选择一家靠谱的中介门店和中介人员,这个重要性不言而喻。选对了中介事半功倍,选错了中介破财消灾。下面我将从“七个选择”和“四个不选择”两个角度来分析:

七 个 选 择

1

选择开业至少一年以上的大牌连锁中介

先说大牌连锁,比如链家、21世纪、中原等中介机构是首选,夫妻老婆店的小中介店铺千万别选,我之前的文章多次提醒过大家,这里不再赘述具体原因了。为啥非要开业一年以上了?不管牛市还是熊市,一年中房产总有旺季和淡季,能够挺过来的,必定是有成交的,而且经历了一个周期之后,中介人员才能够更加了解这个板块的活跃度和小区行情。这个一年是最低限度,选择驻扎时间最长、开业最久的门店,是彰显你经验老道的体现。我可以明确告诉你,开业越久,对板块内小区才能越熟悉,哪个小区房屋质量差,哪个小区物业不负责,哪个小区业主素质低,哪个小区群租多,哪个小区有凶宅,这些信息只有老土地知道,而且他绝不会轻易告诉你。

2

选择目标小区周围半径500米覆盖的中介门店

没有卖过房子的买房者是无法理解这点的,但这绝对是经验之谈。作为卖房者,他挂牌只会挂在离自己最近的几家中介里,绝对不可能跑过两条马路去挂牌,所以只有在目标小区同一个路格之内的中介门店才是见过上家本人,并且了解上家情况最多最全最真的中介。别和我说为啥距离很远的中介也有这个房源或者中介都有内部网络的,我只能

作者  | 2017-11-12 18:45:34 | 阅读(177) |评论(0) | 阅读全文>>

为什么说买房要重视梯户比(转载)

2017-11-12 18:42:49 阅读202 评论0 122017/11 Nov12

http://zhishi.fang.com/xf/qg_273794.html

[摘要]梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单的说,一层楼如果有2个电梯,4户家庭,那么它的梯户比为2∶4。

梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单的说,一层楼如果有2个电梯,4户家庭,那么它的梯户比为2:4。2012年8月1日起正式实施的新版《住宅设计规范》,要求总层数在12层及以上的住宅,每栋楼设置电梯不应少于两台。

一、梯户比的影响

1、电梯等待时间

对于购房者来说,当一幢梯户比不高的楼房入住率仅20%的时候,业主可能会觉得没什么,电梯是够用的,但是如果都住满,又遇上上下班的高峰期,那么,业主可能就要花较长时间等电梯了。

2、公摊

电梯井是公摊的一部分,公摊面积大会增加购房成本。在住户、层数相同的情况下,电梯越多,公摊越大,所以,2梯4户的公摊一定大于1梯4户。而这,也直接影响你的购房款和物业费。

3、通风采光

梯户比并不会影响房子的户型,但会影响楼栋结构和户型布局。以目前的市场主流2梯4户为例,设计时会把好的资源、

作者  | 2017-11-12 18:42:49 | 阅读(202) |评论(0) | 阅读全文>>

买房过户必知的12个问题 你搞懂了吗(转载)

2017-11-12 18:39:23 阅读174 评论0 122017/11 Nov12

http://finance.qq.com/cross/20171111/5TD0252M.html

作者  | 2017-11-12 18:39:23 | 阅读(174) |评论(0) | 阅读全文>>

全国房价收入地图:在你老家买房究竟有多难(转载)

2017-11-12 13:38:15 阅读288 评论0 122017/11 Nov12

https://www.sohu.com/a/203428460_99921587

中国居,大不易。

全国房价地图:仅有10城房价不过万

全国收入地图:区域悬殊有多大

关于收入主要有两个指标,一个是城镇居民人均可支配收入,另一个是城镇在岗职工平均工资。前一个是以家庭为统计单位,覆盖到所有居民,统计的是可自由支配的收入;后一个是以单位为统计单位,个体就业者和自由劳动者不在其列。

这两个指标各有优势,就评价购房难度而言,覆盖到所有居民的城镇居民人均可支配收入更有现实意义。

这是2016年36个主要城市城镇居民人均可支配收入排行:

置换成在地图上显示的气泡图是这样的:

从这两张图上,我们可以发现几个很有意思的现象:

其一,从整体上看,北上广深宁杭处于第一阵营,而房价涨幅较为突出的郑州、合肥、武汉处于中游,西部城市基本处于垫底位置。从数字上看,北京上海的收入水平,是二线城市郑州、合肥、西安的1.6倍左右,是处于垫底位置的贵阳和西宁的两倍有余。

其二,一般而言,经济越发达的地区,收入水平也相对较高,但也存在例外。比如天津和重庆,这两地的GDP总量仅次于广州深圳,但收入水平却排在全国中下游,重庆甚至还处于倒数位置,仅有北京和上海的一半多一点,甚至还不如长沙、济南、福州等普通二线城市。

城市富而民众收入一般,天津主要是由经济结构决定的,天津以国有大工业企业为主,覆盖的就业人群有限,难以惠及普通民众。

重庆是一个很容易被总量光环

作者  | 2017-11-12 13:38:15 | 阅读(288) |评论(0) | 阅读全文>>

这才是真正的房价地图(转载)

2017-11-12 13:29:25 阅读186 评论0 122017/11 Nov12

https://house.focus.cn/zixun/7d53cf345e4e0d5f.html

前言: 每月初,米宅米宅将发布热点城市房价地图,包括:北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、成都、重庆、南京、厦门、武汉、郑州、苏州、合肥、福州、青岛、济南、石家庄、沈阳、昆明、西安、大连、海口、宁波、南昌、南宁、长沙、三亚。 注:因为统计口径有别,一个城市各个区域房价相差较大,所以,数据仅供参考。

前言:

每月初,米宅米宅将发布热点城市房价地图,包括:北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、成都、重庆、南京、厦门、武汉、郑州、苏州、合肥、福州、青岛、济南、石家庄、沈阳、昆明、西安、大连、海口、宁波、南昌、南宁、长沙、三亚。

注:因为统计口径有别,一个城市各个区域房价相差较大,所以,数据仅供参考。

说明:

1、本文中大致以10000元和20000元为界,低于10000元为浅绿色,高于20000元价格越高红色越深。

2、本文中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理,特此鸣谢。

3、本文中数据为当月新建商品住宅的成交均价,不代表过去不代表将来,仅代表当下。

4、本文中的均价会低于区域内热门楼盘售价,但均价的构成不仅仅是几个热门楼盘,区域内所有大、中、小以及迷你楼盘都会统计在内,单位团购、延迟备案、阴阳合同、当月区域内高价盘无备案等均会影响价格,图中均价X1.2后更接近实际价格。

5、本文中部分城市的新区由于没有行政规划,且没有独立数据,数据则呈现在主城内。

作者  | 2017-11-12 13:29:25 | 阅读(186) |评论(0) | 阅读全文>>

https://www.sohu.com/a/201961436_669398

在中国统计局十月份发布的最新版年刊中,出生率数据系列没有任何解释就被移除了。在去年发布的统计年刊中,中国 2015 年的出生率数据是 1.05,低于韩国、香港和新加坡,而这些国家和地区已经处于出生率最低的国家之列。出生率下降和老龄化加剧,迫使中国在 2015 年放弃了独生子女政策。统计局随后报告称出生人数从 2015 年的 1655 万增加到了 1786 万。许多人口学家相信,出生率的增长仍然低于政府的预期,这可能是统计局选择不披露出生率的原因。北大教授 Mu Guangzong 猜测真实的数据仍然非常的低。

根据国家统计局的数据,中国2010到2015年的平均生育率不到1.2。即便这一数据对这几年的生育率低估了15%,实际生育率也不到1.4,这也是极低的水平。

如果生育率一直穩定在1.4的水平,那么总人口将以每50年减少一半的速度萎缩。如果生育率一直维持在1.6,那么未来经过两代人(大约55年),总人口就将减少48%。现在人口还没有萎缩,只是因为过去的生育率高于更替水平。

全面二孩政策自2016年元旦开始实施,由于长期被抑制的生育意愿得到释放,2016年的新生儿应显著多于2015年。而生育高峰可能出现在2017年,当年新生儿数量可能在1800万到2000万之间。这可能是本世纪以来乃至未来百年之内中国新生儿最多的一年。但纵向看,2017年的生育高峰,远低于1960年代中期、1970年代初期和1980年代末期的三次高峰,甚至低于1962到1991年平均出生人口数。

作者  | 2017-11-12 13:22:38 | 阅读(183) |评论(0) | 阅读全文>>

这些户型再便宜也不能买(转载)

2017-11-12 13:16:57 阅读194 评论0 122017/11 Nov12

http://www.sohu.com/a/203117552_99965948    来源:财看见-腾讯财经

关于买房,有一句行话叫“去不去看位置,行不行看户型,买不买看价格”。户型直接影响了居住舒适度,是买房时重要的考虑因素。

最近,一张上海的“跑道”户型图震惊了无数网友:总面积不到78平方米,仅过道就占了31平方米,售价却高达480万。

奇葩户型多产生在一些房价很高的城市,因为地价高,开发商当然希望尽可能地利用好每一寸空间,于是,奇形怪状的房子就这样诞生了。

这些常见的糟糕户型,是我们买房时要尽量避免的。否则,花高价买到的房子空间利用率低、居住起来也不舒服。

看完了反面案例,相信你最关心的是,什么样的户型才是好户型呢?看房时如何选择户型?

作者  | 2017-11-12 13:16:57 | 阅读(194) |评论(0) | 阅读全文>>

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复旦大学经济学博士,中国社会科学院金融研究所博士后,教授,硕士研究生导师,中共贵州省委政策研究室决策咨询专家,2008年网易“百名经济学家会诊中国”成员之一,先后任贵州财经大学马克思主义学院院长和经济学院院长,长期任贵州财经大学学术委员会委员,主要研究货币理论和政策,现已在《金融研究》、《经济学动态》、《马克思主义研究》等刊物发表论文近百篇,,在《人民日报》理论版发表论文1篇并被广泛转载,主持和参与国家和省部级课题多项,出版著作多部。先后参加教育部组织的赴美考察团、应邀赴早稻田大学参加国际学术研讨会。
 
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