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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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恨涨盼跌声中,房价下跌是元凶?  

2010-11-17 09:28:58|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      “1元一根的油条,涨成1.2元了。”这是上海某普通居民家,新一天的第一次对话。很生活化,却道出了中国物价凶猛上涨的现实。而这句话成为近期中国老百姓口中越来越高频率的公式——“X元的某物,涨成y元了。”民众在通胀的压力下,纷纷寻求保值增值的工具,于是金价节节攀升,之前的“豆你玩”和“蒜你狠”早已被“棉藏刀”,“煤超疯”替代。2010年10月份居民储蓄锐减7000亿,创单月减量历史纪录。更有甚者,已经有人喊出了囤积米面油。虽然通胀已经成为全世界的普遍现象,但相较下中国的高通胀阴影笼罩了近期中国居民的生活。

国家统计局数据显示,10月份,居民消费价格指数同比上涨4.4%,涨幅比9月份扩大0.8个百分点。其中,食品价格上涨10.1%,消费品价格上涨5%。,统计局的数据被一些专家学者批为保守。我们不得接受中国式的通胀时代全面到来,而曾经长时间沸沸扬扬的高房价问题也终于在热门话题榜上让位。

高房价问题从风口浪尖退下来,但愿能给我们一个能心平气和的去讨论房地产问题的机会。自98年取消福利分房以来,房地产行业迅猛发展。行业发展的同时,所带来的财富效应和房价增长也刺激了部分人的神经,加上媒体的推波助澜,于是房地产成了众矢之的,扮演着“爹不亲、娘不爱”的出气筒角色。经过长时间的调控、打压,仿佛房地产成为制造社会众悲剧的“元凶”。

那么,房地产真的是十恶不赦吗?

应该看到,房地产业经过30年来的发展,已经使全民的居住环境明显改善。1978年城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米,城镇居民的住房条件十分困难。到2009年底,城镇人均住房建筑面积达到了28平方米左右,是1978年人均住房面积的4.2倍。居住环境的改变更是有目共睹,在各类新建住房中,注重完善使用功能,注重配套设施完备和物业服务,注重建筑节能和环境的美化。农村居民基本实现了一户一宅,全国范围内低收入人群(收入最低的20%)中也有22%的人买了商品房。

同时一段时期内,房地产行业成为了GDP增长的主力军、地方经济增长的支柱、地方财政收入的永动机,而且这种格局短期内难以改变。房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%,带动一大批关联产业发展,在过去的十年间,综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达到22.49%。2009年我国房地产土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1851.85亿元,占我国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%,即一年当中全国税收收入的增长额超过三分之一来自于房地产业。可以说正是由于房地产行业的贡献,才没有导致其它行业和老百姓已经很高的税负没有更高。

高房价同时起到资金蓄水池的作用。中国大多数高价值投资行业都被垄断,私人资本很难介入,而长久以来买房成了民众资金保值增值抵御通胀的上佳途径。过去大量资金被转换成住房留在了房地产行业,可以说正是房地产投资对流动性过剩的对冲作用保证了粮油食品价格过去相对较长时间的稳定,可以想象如果房地产调控来的早些,本轮消费品上涨的时间表可能来得更早。虽然高房价引发了史无前例的争议,但其形成原因并不是房地产行业的因素,而是由于流动性过剩、投资渠道狭窄及国家社会保障体系不健全等深层次的问题。

如果房价下跌,除了对房地产行业本身产生影响,减少住房供应量外,还会带来哪些影响?

首先,是对银行系统的冲击。我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款,个人通过按揭贷款买房占全部购房总数的 90%。一旦房价过度下跌,抵押物的价值将大大缩水,而房地产供过于求的现实将使得抵押物缺乏变现力,银行的呆账、坏账增加;银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动的困境。银行是国民经济的循环系统,一旦循环系统出了问题,对国民经济的健康发展和正常运行极为不利;其次,将影响其他相关行业的发展。房地产行业具有产业链长、带动作用明显等特点。一旦紧缩,会形成相关行业产能过剩,且这些行业失业人员将大幅增加,引发严重的社会问题。如果连工作都保不住,再低的房价又有什么用呢?最后,还会影响经济增长。在刚刚召开的G20首尔峰会上,各国也从前几次以如何应对“危机”为核心,转移到“复苏”这个关键点。经济复苏,需要产业的拉动,而房地产作为国家的支柱产业,对经济的拉动无庸置疑。2008年为应对全球金融危机,我国通过刺激房地产市场,使GDP稳步发展,就是一大佐证。房地产的波动必将影响GDP。国家统计局的总经济师姚景源也曾表示,尽管房价高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧,房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。

综上可知,房价下跌对普通百姓带来的负面影响远超过房价上涨的危害。可以预见,只要广义货币供应量M2还在2位数增长(10月M2同比增长19.3%),CPI高于存款利率,房价就会不以人的意志为转移一直涨下去。

 

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