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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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李晓东:物价上涨源于房地产调控  

2010-11-03 09:11:20|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  国家统计局9月公布的数据显示,居民消费物价指数CPI同比上涨3.6%,环比上涨0.6%。分类别看,八大类商品价格9月份同比六涨二降,其中食品价格上涨最为突出,达到了8%。纺织原料中,棉花的市场价格和期货价格双双创下历史新高,同比增长高达50%;棉花替代品粘胶短纤、涤纶短纤也随之不断走高,同比增长了12%和21%。不难看出,食品、服装等生活相关必需品的上涨是CPI上涨的重要推动力量。
  看似“衣、食”拨动了CPI的弦,谁是背后的手?
  房地产调控改变了过剩流动性的走向是CPI上涨的重要因素。
  2008年受国际金融危机影响,国民经济陷入疲软状态。以房地产和汽车行业为例,增长速度大幅回落,同比增速降到了十年来的最低水平,全国商品房销售面积和销售额甚至出现十年来首次负增长,同时外贸出口快速下降。为抵御危机对我国的影响,国家出台了大量的扶持、刺激政策。2009年在扶持政策刺激下,房地产市场呈现出明显的反弹迹象,销售持续升温,销售面积和销售额的规模与增速均创新高,全国商品房销售面积93713.04 万平方米,同比增长42.1%,商品房销售额43994.54 亿元,同比增长75.5%;汽车行业也迎来了迅猛的发展,全年汽车销量达1364.48万辆,同比增长46%。
  可以看出过去两年房地产和汽车产业的快速增长吸纳了国家为刺激增长而释放出的大量流动性。由于跟国际统计惯例相比,我国的CPI统计中“住、行”所占权重相对较低,如居住只占14%的权重(美国约占42%、欧洲约占30%),且买房被统计为投资,房价不计入CPI,只统计租金,而去年租金的涨幅远低于房价涨幅。因此去年在流动性大量过剩的情况下CPI仍能基本保持低位运行。
  今年4月份以来,政府连出组合拳进行房地产调控。大量资金被挤出房地产投资市场,其中很大一部分资金进入了CPI统计中相对占比较高的“衣、食”领域。CPI构成中“衣、食”价格上涨的背后,是本次房地产调控改变了大量过剩流动性的流向,成为CPI上涨的重要推手。既然如此,房地产调控未来该何去何从?
一、增加保障房供应。
  住房保障制度的缺失和单轨的商品房住房制度是过去十年导致房价问题引发社会矛盾和舆论高度关注的主要原因。由于中国经济的持续高速成长,我国城乡居民平均收入水平也连年稳定增长,同时由于城市化形成的大量新增城市住房需求、现有居民改善住房条件的需求,以及在货币贬值压力下的保值性需求和投资、投机性需求的多重叠加,造成了商品房市场的供求矛盾,导致房价逐年走高。单一住房体制下房价高企造成了在改革开放过程中由于各种原因被边缘化的部分低收入人群的居住困难,以及部分社会夹心层的阶段性购房压力,造成了突出的社会矛盾,如果不加以妥善解决甚至会对整个改革开放的大方向都产生质疑。因此加大廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障型住房的供给,取代单一住房体制是中国房地产发展的必由之路。一方面如果措施得当,保障性住房建设本来就可以吸纳大量的社会资金;另一方面只有将福利性、保障性的住房需求与市场化的商品房脱钩,才能在全社会建立起理性务实的讨论房地产问题的基本舆论氛围,才能在关注房地产的发展对社会造成的一些负面影响的同时,也才能够注意到房地产发展对社会经济及普通民众生活带来的深远而积极的影响。
二、鼓励有条件的居民购买自住商品房
  基于政府在全国范围内大力推进保障性住房建设,在提供给困难阶层最低居住保障和夹心层的过渡性住房保障安排后,必须鼓励和帮助有条件的居民自购首套商品房和改善性商品住房。这是推动经济发展、社会进步的必需,同时也是保持和发扬中国人传统的自力更生、艰苦创业精神的必需。因此,政府应调整对购买商品房的政策限制,转而鼓励有条件的居民购买自住商品房。
三、鼓励房地产直接投资基金的发展
  各类房地产投资基金在国外市场极为常见、运作成熟,近年来国内的房地产投资基金也从无到有,逐渐起步。房地产基金通常投资于房地产的项目建设阶段,可以增加商品房和保障性住房的有效供应,同时稀释和分享过去由房地产开发商垄断的高额开发利润。同时也可以吸引和分流长期以来由于缺乏有效投资渠道,大量堆积在商品房终端产品阶段炒房投机的社会资金,房地产投资基金的大力发展对房地产宏观调控目标的实现具有积极的现实意义。
  我国仍将长期处于社会主义初级阶段,据统计09年城镇家庭恩格尔系数为36.5%,农村家庭恩格尔系数为41%,多数人还处于温饱刚刚解决的阶段。“衣食住行”中“住”的方面,经过过去10多年房地产行业的快速发展,基本解决了多数人的住房困难,人均住房面积从1998年房改初的18.7平米,已经跃升到09年的27.9平米,现在的住房需求多数都是改善型和提前保值消费型了;“行”的方面,汽车消费更是属于消费升级类的非生活必须消费。“衣、食”价格的过快上涨对普通老百姓的伤害远大于“住、行”的价格上涨。调控房地产不能病疾乱投医,盲目打压商品住房需求,有可能导致房价和生活必需品价格之间“按下葫芦起了瓢”的跷板效应,在完善住房保障体系的基础上正确引导过剩资金的投资、消费需求才是行之有效的手段。
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