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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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2011房地产将面临资金失血症  

2010-12-15 17:05:31|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  2010年房地产开发商资金情况并不如外界预期的如此紧张,临近岁末,房价并未达到公众预想的调控结果,而是主要靠着各种行政措施的高压,呈现暂时被抑制的脆弱状态。回顾今年,银行信贷对房地产开发商全面收紧,而后房地产银信合作业务全面叫停,调控收紧了房地产商的融资渠道。继而开发商融资全面战场转向信托平台,造成了几乎整个2010年房地产信托的疯狂。
  融资渠道调控下,2010年房地产开发商资金为何仍游刃有余?
  一是,房地产信托融资渠道新补给。统计显示1-10月,全国信托公司共发行房地产类信托1500亿元,10月为178亿元。由于银行信贷的收紧,造成了今年房地产信托的瓢盆满盈。
  二是,2010年调控前房地产商资金沉淀。2009年和2010年初是房价最疯狂的时候,房地产商依靠当时火爆的销售沉淀了大量资金。虽然,陆续建成的楼盘仍有“存货”,但由于资金链压力不大,所以调控后降价幅度并不大。
  社科院蓝皮书数据显示,2010年前3个季度全国仅30个纳入统计的城市,土地出让收入就高达9000亿元,比上年增长70%。这一数据也显示了2010年开发商资金情况良好,开发商土地储备战仍在继续,同时也说明地方政府靠“卖地吃饭”的模式仍在延续。
  那么2011年,房地产开发商的资金情况是否会有所改变呢?
  首先,在银行信贷继续收紧的背景下,年底房地产类信托业务被“紧急刹车”。11月银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,发令逐笔排查房地产信托风险,多家信托已暂停房地产信托业务。监管机构意欲掐住信托这条房地产最后的的输血管道。
  其次,除银行和信托外可替代融资渠道有限。私募股权基金、民间拆借等都尚未成气候,因此上述渠道虽有空间,但不可能完全接过银行与信托的融资交接棒。据上海的东方典当行表示,今年有逾10家开发商联系欲从他们典当行融资这在往年是从来没有过的。民间融资的成本至少是银行融资成本的数倍,可以预见明年房地产开放商的整体融资成本将直线上升。
未来,开发商除了面临上述资金困局外,还有长期隐性的不定因素。
  争议颇多的房地产税终于被证实将率先在上海和重庆试点。随着房产税试点渐行渐进,而其对房地产市场的影响难以确定,一旦房产税改革铺开,房价很有可能走低。受此影响房地产商的资金回笼堪忧。这是房产税改革带来的必然结果。
  房地产开发商债务累积数额巨大。据2010年上半年数据显示,十大标杆房企的负债总额高达4200亿元,63家上市房企背负近6000亿元巨债。如果以2009年的利润水平来还清这些债务,需要超过15年的时间。随着融资渠道的收紧和未来房价下降对销售造成的影响,房地产开发商的债务压力会骤然上升。
  信托到期兑付隐患。房地产信托期限一般为1-3年,今年发行的1500亿元加之前两天发行的量。如果到期兑付时正值房市低迷,资金汇款发生问题,那显然将对房地产开发商造成巨大压力。
  国家调控整顿房地产行业的决心坚定。银监会向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”,要求只能对名单中列示的16家房地产央企提供新增房地产开发贷款,对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款。
  国家重点建设保障房体系。目前国家对于保障房的投入巨大,上海地区2011年住宅开工工地60%用于保障房建设。保障房由政府财政支持,但也提出要建立保障房融资体系,因此国家势必将引导资金进入保障房融资体系,这对于房地产开发商的融资也是挤压竞争。而房产税推出后,房租租金会提高,这会造成新的社会矛盾,解决这一问题的根本途径在于保障性住房,尤其是公租房的建设要跟上。
     2010政策调控虽未收到理想效果,但政策颁布后都需要经历一个反应过程,特别是行业性的调控。随着调控的持续,2011年房地产行业的资金困局必将集中显现,未来中小开发商难逃被洗牌的厄运。
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