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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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商业地产能否成为下一个投资热点?  

2010-12-22 15:01:06|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  “加快保障性住房建设,加强房地产市场调控”是刚刚结束的中央经济工作会议上国家主席胡锦涛提出的明确观点。
  随后,相关各部委相继发出声音:
  住建部:“十二五”期间,我国将加强和改善房地产调控,继续增加住房有效供应、抑制投资投机需求,发展住房二级市场和租赁市场,加强房地产市场监管。
  银监会:银监会要求商业银行对信贷风险进行更为审慎、更为严格的管理,要将信贷资金更多投向实体经济,特别是“三农”和中小企业,切实防范系统性金融风险。
  国土部:从12月16日起,国家土地总督察将约谈土地违法严重的地方政府负责人,正式启动土地违法问责。
  可以预期,在十二五开局之年,国家对房地产市场的调控不会放松。同时,很多人也敏感的看到,差别化信贷、不断提高的首付比例、“限购”等多种多样政策都剑指住宅地产,而房地产中商业地产似乎成了下一个“硅谷”。
  原先专注于做住宅的房地产企业也开始进入商业地产,万科、保利等都大规模布局商业地产,作为公司应对政策调控的下一个利润增长点。炒房团也闻腥将目光转向了商铺的购买。商业地产是否会借机迎来发展的春天?
  对于开发商而言,随着城市化的进程加快、人均收入提高,以及第三产业服务业的迅速发展增加了商业地产的需求,然而商业地产比住宅涵盖更多、更复杂的产业链环节,同时在建成后运营及盈利退出的方式等各方面,也比住宅地产复杂得多。
  项目成功与否,最直接的体现即投资收益。
  商业地产是长期投资,需要较长的市场培育期和运作,来获得稳定的现金流。获取现金的方式无外乎租、售这两种形式。租金收益获得现金流的项目需要运营者通过运营提升商铺租金,与整个项目定位、选址、招商等都密切相关;通过销售获得现金流的项目又分为销售店铺和整体打包上市两种:销售店铺会造成整个项目业态的不可控性,带租约销售虽可避免此尴尬,但租约必定有期限,长时间的控制力很难把握;整体打包上市即经常提到的REITs,目前国内RETIs的推出还是雷声大,雨点小,其根本原因就在于目前租金收益还不能达到投资要求。
  在租和售结合的基础上推出的城市综合体概念,即住宅和商业配套,通过销售项目上的住宅、公寓及写字楼以获取现金流,以期收回投资成本,更理想的是反哺产品组合中的持有物业,实现资金链的平衡。然而此种模式对住宅行业的依赖度较高,因此也会受调控影响。而且租和售的业态比例也需经过专业严密的测算。
  因此开发商从住宅转型到商业地产,不只是建造模式上的改变,而是投资及运营理念的重新塑造。
对于投资者而言,购买商铺目前似乎成了购买住宅的替代品。最新统计数据显示,12月6日-12月12日一周,上海商用物业的成交面积较之前一周暴增了一倍,然而租金回报的事实却是:上海多数商业项目的租金年回报率甚至没有达到6%。过去10年间,上海商铺的租金年回报率一直在走低,从2001年平均10%至12%,降低到2005年左右的8%,到了2008年又跌至6%,如今更是低于6%。投资者的热情迎来的却是低租金收益的凉水。商铺投资是一个中长期的投资,这取决于商铺的变现能力,以及高额的转让契税,并且需要一定的专业度和管理成本。因此,转战商铺的投资者需谨慎考虑。
  商业地产能否成为下一个投资热点,考验的是供需双方的专业度和投资期望。
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