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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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市场如何给力保障房建设?!  

2010-12-06 13:27:22|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       回顾过去的2010年,中国的房地产行业从业人员绝对感慨颇多。全年以房地产调控为基调,成为有史以来政策调控力度最强的一年。从年初的房价疯涨,到提高首付比例、限制二套购房、加息、直至最近的限购令,房价上涨终于暂时性的呈现了被遏制之势。
  但围绕房地产的争议话题不断,例如目前全国已有14个城市各自推行限购令,但相应的条款各不相同,处于各自为政的局面。市场基于限购令之上的推测和遐想满天飞,个别专家学者预期房价在现在的基础上会跌50%,也有的支持把限购像计划生育政策那样全国推行。市场对未来的种种说法形成房地产乱象,在政策仍有后手的情况下似乎很难看清之后的房地产走势。
  而限购令,仿佛让笔者回到了计划经济时代。从上世纪60年代初开始,由于供给严重不足,为控制局面,国家在全国范围实行粮食统购统销政策,同时对几乎所有的粮油食品、副食品、日用品、服装、布料以及短缺工业品(如手表、自行车等)实行定量供应、限量购买……如今一纸限购令把一部分购房人拒之门外,宣告对住房这一特殊商品也实施限量供应。 

限购令是否欲盖弥彰的说明,在国内通货膨胀阴影笼罩,以及全球竞相把宽松的货币政策作为经济复苏的“灵丹妙药”的过程中,中国的楼市正是资产保值增值的一个价值洼地呢?其实,无论是提高首付比例额、加息、限购令都是短期政策,对房地产市场抑制房价都是治标不治本的,甚至是违背市场经济规律的,最终迎来的一定是报复性的反弹。房地产调控需要从根源上解决供需的平衡。

需求层面­——培养居民正确住房意识

自取消福利分房政策后的10余年时间里,我国住房都是商品房单轨制,买房成了大家安居甚至是结婚的必备条件。传统的住房观念引起的刚性需求,使在住房问题已经被公认为当今中国人最沉重的生活负担之一时,中国却在最重要的住房指标---自有住房率上名列世界前茅。政府也意识到住房体制这一根本问题,开始大力推进保障房建设,建设保障房、商品房共存的双轨制住房供应体系,确保中低收入人群的安居。例如,“十二五”期间上海计划新建住宅约1.3亿平方米,其中令人关注的是计划提出各类保障性住房和中小户型限价商品住房将占新建住房总套数的约60%,这其中保障性的租赁住房又占相当大的比例。当然保障的范围是否需要扩大到那么大、政府能够负担、最终能否实现都还有待观察,但这无疑发出了一个住房供应体系将发生根本变化的信号。如果保障性住房供应能够有效落实,老百姓也应把对安居的定义由以往一定要“有住房”的单一思维转化为“有房住”,租住享受政府补贴的低价住房,不当房奴何乐不为?可以预见,健全的国民住房体系,将引导消费需求回到理性层面。

供给层面——正确引导房地产投资

房地产因为投资巨大,从开发到销售的各个环节都需要金融杠杆支持,因此既具有商品属性又具有强烈的金融投资属性。这就是在国际产业分类上,房地产业通常都被划分为金融行业的原因。由于国内投资渠道的缺乏,民间资本对房地产的投资渠道绝大部分还集中在最终成品商品住房的购买,放大了需求的信号,加大了供求矛盾。如果将丰裕的民间资本引导到房地产开发、经营的各个链接上去,是不是能在增加住房供应的同时分流炒楼需求?从而很大程度上缓解供求矛盾。原来炒楼、拉动需求的资金,用作于开发和持有资金来增加有效供给,这个模式在国际上早已成熟,例如,房地产私募股权基金和REITs都是让投资者参与到产业链的渠道,只是国内投资者处于刚开始接受此模式的阶段。政府部门对此认识不足,缺乏引导和支持也是问题所在。

作为平衡供需的重要措施,今年国家对保障房的建设加大了力度。然而纵观保障性住房的建设情况,各地政府因资金缺口和开发力量不足,完成的并不尽如人意,政府部门与生俱来的效率及成本控制水平低下更加剧这种趋势,今年中央政府向社会公开承诺的580万套保障性住房和棚户区改造住房注定无法按时完成。调动社会力量、引入市场机制与政府的行政职能协同合作迫在眉睫!

近日,在全国工商联的领导组织下,由全国工商联房地产商会牵头,首只旨在引导民间资本投入保障性住房建设的公共租赁住房基金——建银精瑞公共租赁住房建设投资基金已完成初步方案论证,拟通过私募形式募集100-300亿资金,在未来3年内在全国各地资建设近千万平方米的公共租赁住房。目前经商会遴选且已经确认的发起人包括:上海建银精瑞资产管理有限公司、华远地产股份有限公司、路劲地产集团有限公司、复地集团(股份)有限公司、华润置地(北京)股份有限公司、深圳市富通房地产集团有限公司、温州市京都房地产开发有限公司、精瑞(中国)不动产研究院、北京精瑞绿碳投资有限公司。消息公布后,很多大型企业仍在积极要求参与。这些有实力、有意愿,具有丰富房地产基金管理和开发、运营经验的房地产相关企业的参与无疑将为基金的成功投资、开发、运营提供有力的保证。

“快刀斩乱麻”显然不能用于一个对国民经济和国计民生都有着重大影响的支柱行业的治理,着眼供需、理顺根源,才是引导行业健康发展行之有效的途径,相信未来,引入市场机制与政府力量协同发展下的包含保障性住房和商品住房的住房供应体制,将为中国房地产业带来不一样的明天!

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