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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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抑制供给成房地产调控隐患  

2010-07-24 10:54:13|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       建银精瑞与建行体系有长期深度合作,而这几年我们一直专注于做房地产金融领域的事。我站在另外一个角度看本轮调控,其立场不同于调控者与开发商。

相对而言,调控初见成效并且已经僵持了几个月。刚性需求能在未来几个月被抑制多久?投资性需求能按捺得住不向大蒜、绿豆、粮食等商品领域转移?同时,当下的行政手段及金融手段虽然已把房价初步控制住,但银行也是要赚钱的,有些时候首套房的客户质量可能还不如二套房的。当然,在与开放商的接触中得到的反馈是,开放商一致认为去年至今年初房价疯狂上涨是必须要调控的,并且调控的时机还算是及时。但调控后的房地产市场何去何从?一切似乎还是在静待政策的下一步动向。

基于本轮调控现状,我认为存在一大隐患:调控抑制了需求的同时也抑制了供给,特别是资金供给。如果当前政策延续,可以预见未来开发商必定本能的能不开工就不开工,能不开盘就不开盘。纵观历史,前几轮的调控都是走上了这一条路,最终导致政策松口后的房价反弹。本轮是否会上演类似剧情?

在资金供给不足的情况下,开发商不是主动的想去囤地,一些开发商土地已经拍到,可是到处找不到钱,怎么开工?所以我坚持认为房价问题“成本”不是关键,市场供求关系起主导作用。商品房的供求关系不仅仅是住房的刚性需求,更不能忽视投资保值属性。例如,望京的房子刚拍出来是2.8万,这个价格不是由成本决定的,是对未来的价值预期和市场供求关系决定的。

上半年,上海只完成全年土地供给计划16%,北京完成了22%。现在谁都不去高价拿地了,调控下的需求被抑制了,未来需求由于政策不明朗也无法预期,所以现在一定要关注并研究如何增加资金供给和土地供给。当然,启动民间投资进入房地产,把原来一些炒楼的资金,通过房地产开发基金吸引到这个开发领域去是我一直反复提倡的,从现实讲也是有利于社会稳定的。

以往,由于各种融资渠道卡的比较死,大部分开发商都是“被暴利”。业内,房地产项目本身的平均利润率是20%,也就是销售利润率只有20%。但资金紧缺下的“空手套白狼”使开发商自有资金的杠杆很高,所以往往开发商某个项目最后自有资本金利润率能达到100%。如果当下多一些资金进入房地产,这样不仅仅银行的金融风险被降低,同时老百姓也多一些投资渠道进入房地产行业,摊薄房地产商的利润率,分享这个行业的高速成长,也分享中国经济城市化高增长带来的好处。有资金供给保证的情况下,开工工地的数量必定上升,对预防当下行政调控后因供给减少而房价报复性反弹其到一定作用。

目前虽然启用一些暂时性的行政调控手段按住了房价,但房地产曾经“越调控越上涨”的历史提醒着所有人。不仅仅是我,所有人都觉得这次不能再走以前的老路,关键看下一步调控怎么走!经济结构调整如何深入!

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