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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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开发商融资成本骤升50%  

2010-07-27 10:49:35|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        “现在做REITS不是一个合适的时间点”

   《21世纪》:请谈谈目前国内REITS的发展现状?

   建银精瑞资产管理公司董事长李晓东:目前国内商业地产的价格已经偏离了其价值,按照现在的市场价格,特别是一线城市的甲级物业,租金回报很低,不足以支撑REITS投资者的要求,一般国际上REITS要求10年期国债利率再加100到200个基点,这是投资者要求的最低的投资回报的水平。

   现在做REITS不是一个合适的时间点,2004、2005年物业价值还是在一个合理的区间,不仅租金回报能够满足,而且能享受物业价格上升的利润。

   《21世纪》:调控之后,商业地产越来越火爆,原因是什么?

   李晓东:第一是大家觉得引发调控是因为住宅价格过高,相对来说,进入商业地产受政策影响较小;第二是中国经济正在转型,要增加消费驱动,随之而来的,就是逐步提高居民收入,就要有消费,长远来看,将来的消费升级;第三是开发商觉得将来土地的价格越来越高,交的税越来越多,股东回报率和利润率却越来越低,如果建成商业,每年能提供固定的租金回报,这是很现实的问题。

  

        “反对开发商自己做房地产基金”

   《21世纪》:楼市调控之后,对于房地产基金意味着什么?

   李晓东:目前开发商能够接受的融资的成本,跟去年相比,增加50%,而融资需求扩大了好几倍。房地产基金现在是一个很好的投资的机会,基金可以挑选的优质项目的面比原来广得多。稳健收益型的基金给投资者的年回报都能达到13%-15%,这样的回报率完全能够覆盖未来通货膨胀的预期。

   《21世纪》:是否类似于中海地产私募房地产基金,或者金地、绿城等所做的信托基金?

     李晓东:还是不太一样。开发商发起的房地产基金,我是坚决反对的,它没有办法处理这中间出现的一些利益冲突和关联交易问题,比如投资发生损失了,是先损失他自己的钱,还是基金投资者的钱?

   特别是在项目选择标准上,怎么认定何为优质项目?特别是一些国企,在去年都是天价拿地,像北京大望京有个地块,楼板价格都20000多了,现在实际上已砸在手上,因为房地产的价格是由供求决定,而不是由成本决定,不要以为28000买的地,就能卖40000,市场不接受,也只能卖20000。而此时如果基金进去接盘,将来损失谁负责?这个没有任何的监管和风险隔离,如果任由开发商去发展去搞私募,将来会出现大问题。需要一个第三方的管理机构管理的基金。

  

         “要抓紧时间解决供给问题”

   《21世纪》:此轮房地产调控跟以前有何不同?

   李晓东:这次政策的出台相对更为完善,不仅是调需求,也提出了增加供给,因此这一次的效果比原来来得快;但另外一方面,有些政策指向是反的,比如把银行贷款和信托大大压缩了,开发商没有资金了,就不敢去拿地、或者开工。

   成交量下降了是抑制了刚性需求,但刚性需求是逐年累积的、直线供应的,而未来的供给可能是紧缩的,如果开发商绷不住降价了,大量刚需涌入,可能又会带来明年供给不足的问题。

   《21世纪》:那么你认为是否会出现有些人所说的房价的报复性反弹?

   李晓东:过去几年的调控,都是遵循这个规律,所以要抓紧时间,解决供给问题。开发商的投资下降了,把民间的资金引入,比如其他行业的、原来炒楼的资金投入到房地产,增加供给,他们有多种方式,也自己可以当开发商,但相对来讲房地产基金是相对便捷、相对成本较低的一种方式。房地产基金并不需要暴利,需要的是一种连续性和稳定性。

21世纪经济报道 张晓玲

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