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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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李晓东:新"36条"中的投资机会  

2010-08-11 10:38:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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7月26日,国务院办公厅下发通知,将鼓励和引导民间投资的新“36条”明确分工至各个部委。

以上2大近期热点,一则关乎房地产行业,一则关乎资本市场。

国际金融危机后中国经济快速恢复增长跟巨量投资拉动密不可分,而在投资中,房地产及其拉动的相关行业占社会总投资的20%以上,严重依赖房地产投资的经济结构构成了现有中国经济模式。因为房地产的一枝独秀,使得大量资金涌向房地产行业,其中不乏炒房者、购房者,而房地产终端领域的资金堆积助推了房价,使得整个行业成为众矢之的。

而开发商的“暴利”是另一长期让公众争议的话题。房地产行业平均销售利润率为20%,这也是开放商的利润率。那开发商的“暴利”从何而来?作为资金密集型行业。开发商自有资金很多时候只占整个项目的20-30%,自有资金的高杠杆致使某些项目最后自有资本金利润率能达到100%甚至更高。

“投机客资金推高终端房价”与“开发商自有资金暴利”,房地产行业一头一尾的资金不和谐造成种种经济、社会问题。本轮调控不仅调了终端房贷也控了开放商的融资。但随着炒大蒜、炒粮食等现象的出现,发现房地产调控却可能间接引发房地产行业外的问题。可见民间资本的无序性投资、投机性投资无论是在哪个行业都将成为问题。而民间资本无序性投资投机的现实也反映了其投资渠道的匮乏。国发[2010]13号文《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(即新“36条”)的发布以及新“36条”的明确落实,正是旨在引导中国大量活跃在民间的资本有更理性的出处。

而作为房地产金融从业者,很多时候被老百姓问起除了通过购房或购房地产股票外,是否还有其它方式进入房地产行业?其实,老百姓或者说民间资本可以通过合法的投资渠道进入房地产行业,分享这个行业的高速成长,也分享中国经济城市化高增长带来的好处。例如,我们熟知的房地产信托产品就是分享开发商项目收益,此外房地产私募合伙基金也是近期炙手可热的投资话题。信托及私募类房地产投资产品的年回报普遍可以达到10%以上,部分产品甚至可高达30%。国发[2010]13号文鼓励各类私募房地产投资基金引导民间资金投向能实际产生供给的房产开发环节。地产基金主要投向增加住宅和商业物业供给的开发环节,将过去大量堆积在房地产需求环节的炒楼资金通过地产基金的形式加以分流,有利于缓解房地产的供求矛盾,达到平抑房价的目的,有利于房地产宏观调控目标的实现。

东地产特约撰稿 李晓东

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