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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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李晓东:保障房REITs中政府不可缺位  

2010-08-30 13:59:02|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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曾为联华信托总裁、现为建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东可谓REITs领域的活跃人物。无论是交易所间REITs的积极参与,还是大量的PRE-REITs工作,多年来围绕中国版本的REITs李晓东做了不少工作。就中国式REITs目前的“保障房化”,本报记者对其进行了专访。

 

中国房地产报:从几年前以商业物业、工业物业打包做REITs的方案,到现在天津、上海等地上报或者已经上报以保障性住房为主打方案,中国REITs在中国的推出经历了重要的转变。您认为,这出现这种转变的原因是什么?

李晓东:转变的原因在于政府层面保障房建设的财力不足。今年,中央政府提出要建580万套保障住房和旧城改造住房,中央对此的拨款是600亿元,平均每套房约为1万元,远远无法覆盖成本,剩下的钱需要地方政府来筹措。资金需求应该是促成方案转向的一个重要因素因素。作为金融产品重要的推动者,政府的上述因素在REITs还未成型时期就自然有了很大的影响。

 

中国房地产报:于银行间交易的保障房REITs的投资回报在多少时才能得到投资机构的认可?

李晓东:由于购买者是包括银行、保险公司以及社保基金在内的机构投资者,这一类的产品若要有市场吸引力,在目前,其回报至少应该高出10年期国债利率1.5%到2%,在租金收益上海要扣除管理费等各种费用。对比10年期国债和企业债而言,目前10年期的国债收益率为3.28%(无需缴税),而一般企业债收益率在5%以上(含税)。也就是这类产品说年回报应该能达到5%甚至更高,才能获得机构投资者的青睐。

 

中国房地产报:那么,就保障房中的廉租房而言,其比较低的回报是否使得廉租房的REITs比较难产?

李晓东:确实是的。原因在于,从市场的角度而言,无论对于任何依靠租金获得收益的物业而言,在目前资产价格普遍偏高的情况下,想要达到这样的回报都比较困难,对于租金收益比较低的廉租房,这种情况尤为重要。

因此,我认为,任何一种保障房在打包做市场化金融产品的时候,都需要注意,政府是不应该完全抽身的。无论是租金补贴,还是回报率的控制,政府都应该在其中有所贡献,否则这种非市场化的产品做到市场化的推出是不可能的。

 

中国房地产报:您曾经在提过,国内的REITs由于资产价格普遍过高已经过了推出的最佳时机。那么,目前各地筹备的保障房REITs是否也有同样的问题?

李晓东:当时,我认为,对于我国来说,推出REITs最好的时机应该是在2008年下半年——也即房地产市场最为低迷的时候。而目前,REITs正遭遇租金回报率低的尴尬,而这一尴尬还将持续一定时间。

但是,就保障房版本的REITs,我认为,则不存在这个问题。因为,区别于以前以商业物业或者工业物业为主的REITs,保障房REITs在推出的最关键设计重点,在于政府如何在其中使产品具有一定吸引力,也就是说政府在其中是有决定作用的。推出保障房版本的REITs,政府可以在当年的市场环境下设计出吸引人的产品。因此,也就不存在所谓推出时机问题。

 中国房地产报 本报记者 刘关 北京报道

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