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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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基金融资转向民间资本  

2010-08-04 17:53:54|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  一边是匮乏疏通渠道而堰塞的民间资本,一边是调控中融资渠道渐紧的房地产企业。今年一揽子的宏观政策,正为私募基金在房地产业中的投资带来新机会。
    
     正在募集新一轮PE资金的建银精瑞资产管理公司董事长李晓东认为,民间资本将是未来PE融资的趋势,并有可能在三五年内超过机构资金;而在当前形势下,面对地产的融资需求,PE也加大了投资力度。
民间融资是趋势
     中国房地产报:今年初建银精瑞曾发起了20亿元的地产基金,目前这一基金的筹资进展如何?
     李晓东:年初募集的20亿元更多来自机构,目前已经全部投出去了。从6月份开始我们又在募集新的资金,并开始把募集对象转向民间部分,希望做成常态化的轮动募集发行,跟我们的精选项目池进行匹配。
     中国房地产报:向民间资本倾斜,是否代表了基金募集的一种趋势?
     李晓东:通过有限合伙制募集民间资本,确实在经营与成本上要耗费很多。从今年来看,这并不是我们的主要资金来源,但这是未来的发展趋势,我们会更加开放并向民间资本靠拢。因此,在新一轮资金募集上,我们会加强与第三方的机构合作,来增大对民间资本的销售力度。
     中国房地产报:在融资方面,目前的流动性充裕是否为基金募集的规模与多样性提供了更大便利?
     李晓东:如何启动民间资本,已经上升到了国家战略层面。作为一个能大量吸纳资金的地产行业,对民间资本的利用仍有很大的发掘空间。
     特别是今年以来基金的资金来源也正在发生明显的变化,民间资本正在喜人地上升。过去基金来源中机构客户与民间资本比例为9∶1,但今年过后,这一比例估计会降到3∶2;未来3~5年之间,估计这一比例会反过来。
  基金投资机会多
     中国房地产报:面对融资需求,基金在选择项目投资的时候,又会有哪些筛选因素?
     李晓东:主要有三方面考虑因素:一个是项目所在城市房地产市场的总体发展水平以及供求关系,也就是判断前期是否有比较多的房价泡沫存在。如果没有或者比较少的话,我们就会积极投入合作。
     对于合作伙伴来说,我们也在选择,主要是看其对项目的操盘能力。相对来说,我们对企业的规模方面也会考虑,但不会作为主要因素。
     另外就是整个项目现金流的回笼状况,我们不希望资金有一个很长的循环周期。目前市场上的资金特点也是希望2~3年就能收回。
     中国房地产报:符合要求或者预期的投资机会,是否都像现在市场上说的主要集中在二三线城市?
     李晓东:不完全是这样。在二线城市,这样的机会可能更多一些,但在一线城市也有一些这样的项目。大家都在研究“部分房价上涨过快城市”都有哪些,并尽力将资金投到这一部分之外的城市。
     中国房地产报:在投资时,企业股权与项目股权,私募基金更倾向于哪一种?
     李晓东:从前年开始,我们做了一些企业股权投资;但从去年,我们重点还是在项目投资。因为股权投资的退出通道主要还在资本市场,房地产企业在资本市场退出的不确定性因素太强,对投资的期限与风险都不太好把控。
     建银精瑞今年的业务也有所轻重匹配。今年由于地产市场的调控,重点寻找一些相对高净值、低风险、中收益的项目,采取很多保障措施,来锁定风险。
     中国房地产报:锁定投资风险之外,面对地产企业的融资需求,建银精瑞是否有其他的金融创新?
     李晓东:今年我们主要有两大系列,应该可以符合房地产企业现实的一些需求。“进取系列”是保本加浮动收益的,我们以股权合作的方式投资进去,派驻财务监管等进行风险防范。
     “稳健系列”属于固定收益,这一产品可以涵盖的环节包括了拿地、开发甚至持有。
     还有一种,是银行、信托做不了的,基金可以做“房产预购”。用这种方式,就可以帮助开发商进行存量的盘活,提高现金流。
     中国房地产报:那基金对回报率有怎样的要求?
     李晓东:首先收益一定是与风险挂钩的,从这一点来说,不同的项目会有不同的要求,也是随行就市的。但与其他基金不同,由于出身定位原因,建银精瑞对地产的融资利率要求相对于其他民间资本来说,也更加具有竞争力一些。

 

中国房地产报  张晓赫 叶加 北京报道 2010-8-2

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