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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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公租房做REITs或更合适  

2010-08-06 09:32:30|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       日前获悉,央行和证监会正在积极研究以保障房为物业池对象发行REITs的试点方案。天津廉租房REITs的方案已经在央行层面获得通过;上海方面,也由原来的四大国有地产集团商业物业转向为保障房设立REITs。为此,本报专访了建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东。

       第一财经日报:REITs试点的物业池已经全面转向,天津以廉租房为对象,上海目前提出的是保障房,但还没有明确是保障房中的哪一块,你认为目前REITs应为哪部分物业融资?

  李晓东:天津以廉租房做REITs,基本方向是对的。但我认为,以保障房体系里的公租房做REITs或许更合适。

  我的观点是,并不一定要为公租房去建新房,各个城市都有一些60年代至90年代建起来的公房。这部分房子拆掉也是浪费,新建又会浪费。这一部分房屋如果由政府买下来,用REITs装修,再以较低的租金租给需要的人。真正廉租房方面,应该由政府来解决。

  在香港,并不直接以廉租房做REITs。香港的领汇基金,是以廉租房社区里的商业配套和停车场等收费物业做REITs。

  日报:去年各地有的提出以商业物业打包做REITs的方案,有的提出以工业物业打包做REITs,现在以保障性住房为主打方案,出现这种转变的原因是什么?

  李晓东:保障房建设的财力不足。今年,中央政府提出要建580万套保障住房和旧城改造住房,中央对此的拨款是600亿元,平均每套房约为1万元,远远无法覆盖成本,剩下的钱需要地方政府来筹措,资金需求应该是促成方案转向的一个因素。

  当然,对房地产宏观调控的理解也是考虑的因素之一。

  日报:以商业和工业物业为主的REITs,会造成给房地产加温的效果吗?

  李晓东:这是一种误解。

  第一,REITs也好,繁荣房地产金融也好,是增加供给的一种手段,反而是能够给高房价降温的。增加房地产市场供给,需要两个条件,一是供地,二是供钱。只供地不供钱,会造成土地流拍,影响未来的供给。上半年,上海市只完成全年供地计划的16%,北京市完成率是22%,就是这种情况。

  第二,发展房地产金融可以分流炒房的资金和需求。原来炒楼、拉动需求的资金,现在作为开发资金来增加供给,从而能为平衡供给起到事半功倍的效果。

  第三,可以摊薄房地产商的利润率。原来被开发商垄断的利润,可以让大家分享,摊薄房地产的暴利。让普通老百姓分享房地产蓬勃发展的好处,哪怕只有几万块的资金,也可以当个小开发商。

记者 李丽华 发自上海

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