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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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房市不是回暖,只是恢复常态  

2010-09-16 12:06:02|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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回顾近半年来的房地产行业,调控纵然抑制了价格的上涨,更让成交量维持在较低水平,但最终形成的状态便是开发商谨慎卖盘,购房者谨慎下单的割据胶着状态。在政策调控下整个市场处于一种极其脆弱的平衡状态,而平衡点的维系便是政策。

9月8日,在香港地产大鳄九龙仓、新鸿基和央企中粮、中建四家竞争中,九龙仓以48.28亿代价成为新地王[l1] 。而同时,不仅土地招拍市场有所升温,近期住宅市场成交量也明显回升。

至此,似乎过去5个月的平衡被打破,更有甚者呐喊:面粉再度贵过面包,市场不久将出现逆转。所有现象的背后总有其原因,而预言房地产回暖为时过早。

从统计局数据看来,市场回暖情况较为明显。7月和8月成交量及成交价格双双大幅往上走。除了少数开发商咬紧售价外,楼盘的降价及促销是近2月撬动需求方购房,从而成交量回升的主要原因。政策调控把过热的楼市压抑住的同时,近半年来也使得供应量和需求量都被严重积压,目前的回暖只是供求积累后的小释放。这种释放特别是购房需求的释放有利于房价稳定,否则需求不断积累蓄势最终将成为日后房价报复性反弹的埋下隐患。

但开发商为什么要降价促销呢?

据行业人士透露,年底40%的开发商面临贷款将到期的问题。同时,目前90余家房地产上市公司提供的2010年中报数据显示,接近2/3的公司经营活动产生的现金流为负值,约1/3的公司经营性和投资性现金流全为负值。

毕竟2010年四季度已在眼前,年关将至,调控下伴随量价低迷的市场开发商已经耗了5个月,此刻不借着“金九银十”的“招牌”在销售额上有所突破,倘若2011年仍是政策严控为主导,未来一旦资金链发生问题开发商们将走上绝境。因此,近期的楼市表现到底是行业回暖还是调控收效前的回光返照尚很难下定论。当然,从2009年众开发商的销售业绩来看,行业性的资金危机不大可能发生。

同时,近期土地招拍市场的情况同样回暖。一方面说明开发商对调控的利空已适应,现在的降价和促销一方面是应对年底的贷款问题,另一方面也可以理解为新项目投资的资金筹集。在众多传统融资渠道被封堵后,卖房回笼资金是最好的选择。当然诸如民间资本和私募基金也是开发商新开拓的资金渠道,但总体而言新的体外资金募集渠道尚未成势。

被誉为史上最严厉的房地产调控,民众寄予厚望。过去数月,调控下成交量的低迷并非房地产市场常态。由于刚性需求的存在,该买房的人还是要买房,一旦价格下降成交量必然会回升。但这样的回升并不代表房地产市场又要逆转了,也不代表整个行业将全面回暖。

而对于开发商而言,融资渠道的收紧是短期不变的现实,但停止销售、延期销售、延缓开工的状态不可能是常态的,是不可能持久。政策不松口,但房子总要卖的,同时企业要正常运营,新的楼盘还是要造的。任志强都说:我都从了,你们也从吧。面对政策调控的现实,供需双方似乎都在回归常态,该降价销售的销售。对于购房者而言亦是如此。市场只有在供需平衡的基础上,才是最健康的状态。

      房市不是回暖,只是恢复常态。但房地产市场未来的走势绝不仅仅基于开放商降价或者是刚性需求。政策和经济走向仍是房价的主导因素。
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