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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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“公租房”影响未来房地产投资格局  

2010-09-09 11:07:45|  分类: 2010年 |  标签: |举报 |字号 订阅

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无论是选择对哪个行业进行投资,都需要考虑该行业所处的宏观环境及行业发展趋势,房地产领域的投资亦是如此。中国的房地产行业起步较晚,1998年国家取消福利分房全面进入商品房时代,而此后10余年整个行业的起起伏伏均极大的受到政策左右。

公租房是本轮房地产调控中较为关键的因素,国家对公租房方案的制定将很大程度上决定了房地产市场的趋势走向,进而影响到未来房地产投资的价值回报甚至投资模式。

上一周分析了公租房基金的必要性,公租房基金的设立为住房体系的完善和保障房建设有巨大推动作用,而当前政策导向对住房需求者、投资者、房地产开发商的意义又如何?

住房供应格局的改变。国家大力推进保障房建设,等于是结束自取消福利分房政策后过去10余年的商品房单轨制市场,转为保障房、商品房共存的双轨制市场。未来中低收入人群可以选择保障房而不是买商品房这华山一条路。另外由于公租房针对的人群有扩大的趋势,目前各地市基本都把公租房的适用对象除了廉租房和经济适用房的轮候人群外扩大到所有中等偏下收入家庭及新就业职工、外来务工人员。可以这其中有很大一部分原来是商品房的租赁主力,可以预料公租房大量推出后现有商品房的租赁价格一定的抑制,进而降低商品房的投资回报,促使商品房维持在一定的水平,对于以往靠投资商品房的投资者而言,显然投资思路要有所转变。

保障房的资金难题。目前各地政府在公共租赁房建设中主要采用政府自建、收购和由开发商配建三种形式。前两种方式对政府的资金压力巨大;第三种方式政府在将土地出让给开发商时,将配建廉租房、公共租赁房作为土地出让的条件。这一做法,一方面增加了开发商的负担,另一方面,也使得公租房的建设规模受限。由此也可见,如何解决保障性住房的建设资金是政府面对的一大难题,未来公租房基金的可行性及必要性可见一斑。

房地产投资新模式。政府在鼓励民间投资的“新36条”和住建部关于保障房建设的87号文,均明确了未来行业的发展方向,鼓励民间资本参与政策性住房建设(经济适用房、公共租赁房、棚户区改造等)及各地区应加大政府对公共租赁住房投入,并切实采取土地、财税、金融等支持政策,充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。而设立公租房基金无疑是鼓励民间资本参与的最好的制度途径。对于喜好房地产投资的个人或机构而言,未来购买房地产投资基金将成为主流的房地产投资途径。公租房基金的稳健性类似于高等级债券,安全性非常高,如果得到政府的相关政策扶持,其收益将远超银行存款和国债,在通胀处于上升通道,实际利率为负的时期,一定会收到有保值增值需求的广大社会投资者的欢迎。

从政府角度,公租房基金一方面可以缓解政府对公租房财政投入的压力,另一方面引导充裕的民间资本进行良性和公益性的投资。而基金除在建设方面采取应地制宜,灵活投资的方式和给予资金支持外,更重要的是通过科学的经营管理方式如建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度等,实现项目的社会价值最大化和基金收益的保障。

“公租房”影响未来房地产投资格局是大势所趋。

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