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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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上海民间资本初探公租房建设  

2011-04-26 14:37:25|  分类: 2011 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  资金缺口是目前困扰保障房建设运营的重要问题之一,公租房也不例外。近日,上海建银精瑞资产管理有限公司(简称“建银精瑞”)发起成立一只以民间资本为主体的产业投资基金,支持公租房建设,为国内公租房建设的投融资开辟了一条道路。

  建银精瑞对外表示,旗下建银精瑞公租房建设投资基金年内即将成立,将成为国内首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金。

  瞄准市场空间

  根据建银精瑞对外发布的消息,该基金拟设投资期限为七年,计划首期募集资金规模约为100亿元,预期投资回报率为5%~12%。计划今年上半年完成基金的审批和注册,7、8月份募集资金到位,年底之前启动相应的投资项目。

  建银精瑞董事长李晓东表示,保障房作为管理层的重大决策之一,未来两三年投资力度大,对资金的需求很大;而从投资方角度来看,大量游资在房地产调控下面临去向问题,由此建银精瑞考虑能否通过金融创新使两种需求结合起来。经样本测算发现,假如通过恰当的投资条件设置、风险控制等,能够获得合适的利润,有投资基金存在的空间。此外,宏观政策面也鼓励、支持民间资本介入保障房。这也是发起成立这样一只基金的初衷。

  该只基金目前确认的首批发起人中有不少房地产开发企业和投资机构,比如华远地产、碧桂园集团、路劲地产、复地集团、四川新希望集团、华润置地(北京)股份有限公司、深圳市富通房地产集团有限公司、温州市京都房地产开发有限公司等。

  之所以引入开发企业作为首批合伙人,李晓东介绍说,公租房的建设不但缺钱而且缺力,房企除了投资、拥有管理公司股份、参与一部分的基金管理之外,还有义务参与后续的开发建设和运营等,以保证未来投资项目的顺利运转。

  此外,李晓东也介绍说,该基金也在吸引诸如社保、险资、银行理财产品等多渠道资金的进入。个人投资者直接投资的并不多,但可以通过购买银行理财产品等途径间接投资,从而降低投资门槛。目前该基金个人投资者的投资门槛设在1000万元,机构投资者设在5000万元。

  起步一线城市

  关于该基金的进展,李晓东介绍,该基金目前已经上报给国家发改委获批,其未来的投资方向已经初步确定。李晓东说,该基金首批项目将投在一线城市,前期的测算也是以北京、上海、杭州、广州、深圳等5个一线城市为样本,这几个城市房价过去几年涨幅较大、租金飙涨,对公租房的需求较大。李晓东强调,上海肯定是未来投资的重点。

  公租房由于只租不售,会占用较多的资金,多数开发企业不愿意直接介入。李晓东解释该基金主要有资产变现退出和资本市场退出两种,前者主要是政府回购和市场出售,后者是以REITs(房地产信托基金)方式或者直接上市。

  此外,对于业界较为关心的公租房后期运营问题,李晓东表示,并不需要有过多顾虑。一方面,公租房毕竟是针对暂时买不起商品房的夹心层的过渡产品。这些夹心层往往拥有较好的职业前景,只是没有积蓄。另一方面,只要通过较为完备的条款设定,公租房的未来租金收入是有一定保障的。

  不过,李晓东同时也表示,在基金的前期测算中,已经加上了5%左右的空置及坏账风险,这一风险将通过过程管理、成本控制等因素去覆盖。

  李晓东强调,民间资本运作必须依靠政府的支持。因此,该基金是经由政府主导而通过民营化运营去提高效率和降低成本。

早报记者 李淑贤

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