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李晓东 博客

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建银精瑞资产管理有限公司董事长, 全国工商联房地产商会副会长, 北京大学房地产金融研究中心特聘研究员、博士后导师

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建银精瑞:公租房基金方案已经报送国务院  

2011-04-26 14:53:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  本报记者获悉,本报去年曾经连续报道过的我国第一只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金——建银精瑞公共租赁住房建设投资基金的筹备工作取得重大进展。

  据该只基金的筹备组组长建银精瑞资产管理有限公司(下称“建银精瑞”)董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东介绍说,目前该方案已经由国家发改委报送国务院审批。

  3月22日,李晓东对本报记者介绍目前该只基金的进展情况,他表示,目前一些具体细节尚不方便透露,但可以肯定的是,“政府高层已给予了重要批示”。

  值得注意的是,就在同日,作为上述公租房基金的重要发起人,建银精瑞在原有基础上正式成立了海外集团公司——中国房地产投资服务集团,这也让外界对于公租房基金的平台拓展有所期待。

  布局未来募集

  从去年年中筹备成立,到方案上报去全国工商联并抄报住房和城乡建设部(下称“住建部”),到年底报送国家发改委,再到最近报送到国务院,短短半年有余,该基金的发展不断推进。

  据李晓东介绍,该基金拟采取股份公司制设立,由建银精瑞联合有志于保障房建设的开发商作为基金的发起人和基石投资人,向社会合格投资者募集不低于100亿元,在未来3年的时间内,在全国范围内选择符合基金投资条件的项目,投资建设数百万平方米的公共租赁住房,基金投资后第7年退出。

  目前基金首批发起人已经基本锁定,主要包括:建银精瑞、华远地产、碧桂园、路劲地产等十几家机构和房地产开发企业,发起人合计将认购基金总份额的20%以上。

  “日后不排除有更多的发起人新晋加入。”李晓东介绍,除了发起人之外,包括保险资金以及信托公司等机构投资者已经开始就基金募集与该基金接触,其中,有的机构投资人已经显示出“浓厚兴趣”。

  “我们计划今年七八月份开始基金首期资金的募集工作,首期计划募集50亿~100亿元,年底前正式启动项目运作。”李晓东表示,该基金将与建设银行开展合作,建设银行除了作为基金的托管银行之外,还将承担基金的承销工作。除此之外,他认为,银行还可以通过发行银行理财产品的方式参与基金的资金募集,而信托公司则可以通过发行集合资金信托计划的方式吸纳民间资金参与基金的运作。

  值得注意的是,实际上,根据目前相关规定,该基金除了走国务院报批的方式之外,还可以走“备案”制方式,即不需报批只在相关部门备案即可启动基金运作。而据悉,目前之所以走国务院报批的方式,主要是为了基金后期的发展,比如资金募集、政府政策支持等奠定更为坚实的基础。

  寻求融资突破

  业内人士表示,保障房中的新品种——公租房建设融资难题突出。在各地政府签署保障房“军令状”的过程中,面对市场尚未划分的蛋糕,接下来,一定有上述基金这样的机构或组织会将目光陆续投向这一领域。

  “住建部副部长齐骥在两会期间为今年1000万套保障性住房算的账单中可以看出,相比其他类型的保障房,尚无多少融资先例的公租房建设正是难点所在。”北京某基金管理公司董事总经理对记者表示。

  具体而言,按规划,今年要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。虽然住建部未透露廉租房和公租房分别需要投资的金额,但在1.3万亿元的保障性安居工程总投资中,除去经济适用房、两限房及棚户区改造,可知廉租房和公租房所需投资在3000亿~4000亿元。

  有业内人士指出,按目前公租房租金收益水平,靠租金收回建房成本(土地由政府划拨不计算在内)至少需要20~30年。这恰恰使得银行信贷资金面临两个难题,一是必须面对“短贷长借”的期限不匹配,二是因金融衍生品缺乏无法对冲利率风险。

  建行投资银行部总经理王贵亚也表示,尽管银行会根据国家的要求拿出一部分资金来支持保障房建设,但是信贷总量是有限的。

  “寻求传统的渠道来为公租房融资,可能要费很大劲,如果不从政策上实行差别化的政策,商业银行由于各自利益导向,很难迈出这一步。”上述基金公司总经理对本报记者分析。

  不难看出,各级政府引导市场力量进行金融创新才是解决问题的根本之道。这其中,将资本的属性与合适的风险与收益联系在一起正是各类创新的探索重点。

  业内呼唤已久的保障房REITs就是一种。嘉实基金管理有限公司业务发展总监王克明就对本报记者表示,各家机构应该注意到,目前社会上还是有一些“风险厌恶型”资本的,他们可以接受REITs等低回报的投资产品。

  此外,就本报记者了解,作为引进民间资本流到保障房领域的载体,已有部分地产基金管理公司将基金投向了保障房项目。

  然而,由于要确保高风险、高收益的此类投资人的利益,他们更倾向于投向那些与普通商品房挂钩的保障房产品,比如有一些限价房项目或者和商品房捆绑的项目等等。

  “如果地方上给一些支持,我们也可以去做一些基金产品,将公租房的项目打包进来,但首先需要政府给予明确的回报或者退出时间表。”上海某基金管理者对本报表示。

  而就传统的银行而言,创新并非没有路径。王贵亚就表示,通过理财资金来投到某些保障房项目股权里,也可以解决一部分的融资问题。即银行可以担任私募投资的财务顾问,帮助选择项目,并且参与保障房建设的投资决策,以这样的方式来进行。

中国房地产报

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