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孙骁骥的博客

Cause Lennon's on sale again

 
 
 
 
 
 

从限购到限卖,都是地产营销套路

2017-4-21 7:27:06 阅读2517 评论6 212017/04 Apr21

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

从多城限购,到多城限卖,中国内地的房市政策,已经突破了有史以来的记录,也超乎了人们的想象。根据媒体报道,目前限购政策已从需求端的严控,转移到了对于供给端的严控。

据不完全统计,启动限卖的地区包括了厦门、程度、福州、青岛、广州、珠海、东莞、杭州、海南等等地区。对于房屋的卖方售楼期限做了不同程度的限制,不准一拿到房产证就抛售的现象存在。也就是说,除了对卖方的要求增多以外,就算拿到房产证,也得至少等两三年后才能有资格到楼市交易。

先是需求端,现在又是供给端,限购的花样姿势万变,但是万变不离其宗的,是满满的营销套路。

是的,无论是限买还是限卖,不过都是地产营销的套路而已,其最终的效果并没有办法降低房价,反而是最大限度的抬高了人们对于房价再升值的心理预期。

世界上套路最深的老司机是谁?答案是房地产的套路玩得最深。最后被玩进去的,其实还是广大的接盘侠们。

我们不妨把“限购式营销”的套路拆解一下。对于市场的买方和卖方这两大交易主体进行行政限制,受到影响最大的其实是交易双方的心理。在营销学里边,这一招叫做“饥饿营销”。当然,此处的饥饿并不是说真的饥饿,而是人为营造出来的一种饥寒交迫的感觉。用来营造这种市场气氛的工具,主要便是货币政策和行政限购命令。

在各个城市利用各种花样翻新的限制政策来制造市场的恐慌之外,货币收紧、贷款收紧的信号为整个“饥饿营销”的策略做了最到位的环境铺垫。

据人民银行发布的数据,中国在2017

作者  | 2017-4-21 7:27:06 | 阅读(2517) |评论(6) | 阅读全文>>

七成年轻人都有房了,房价未来再难暴涨

2017-4-12 11:33:22 阅读2731 评论12 122017/04 Apr12

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

最近,汇丰银行通一项针对9个国家的调查发现,中国千禧一代(1981年至1998年出生)的住房自有率高达70%,在9个国家当中排名第一。调查显示,中国在九国中的住房自有率最高,为70%,仅次于中国的是墨西哥,千禧一代住房自有率达46%,第三至第九依次为:法国(41%)、马来西亚(35%)、美国(35%)、加拿大(34%)、英国(31%)、澳大利亚(28%)、阿联酋(26%)。

不过,读过报告后人们马上开始担心:既然大部分年轻人都有房了,以后会不会造成没人接盘的情况,房价会不会因此涨不动,并且出现下降的趋势?

要全面回答这个问题,我们首先必须了解一个基本事实,那就是中国的房市“人口红利”已经耗尽,而在“后人口红利”时代,房价的暴涨概率将愈来愈小。

自从1998年的房改以来,中国长期处于“人口红利期”,总体来讲,居民赡养老人的负担其实并不算重,各种生活成本还处于较低水平。普通城市家庭的普遍人口结构是老人数量较少,中青年人(出生于1960年代左右)较多,青少年(80后90后)人数也较少,呈现一种两头细中间大的“纺锤结构”。换言之,家庭里边挣钱的人多,消耗钱的人少。这就使得城市的居民有较多的余钱来购买当时价格并不算贵的商品房。普通人有余钱买房,助推了中国早期的第一轮房价上升。这种价格的上升,又会创造房价上涨的预期。实际上,中国的房市最开始也和制造业一样,成为了“人口红利”的受益者。

不过,如果我们从人口结构看,在未来30年变化趋势很明显,中国的青少

作者  | 2017-4-12 11:33:22 | 阅读(2731) |评论(12) | 阅读全文>>

房价世界最贵之一的香港,为何人们依然买得起房?  

2017-3-29 10:20:21 阅读24080 评论26 292017/03 Mar29

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

随着内地投资“北水南下”,人们除了关注港股之外,也开始谈论“港楼”。然而,门槛很高的香港楼市对于内地投资客来说,其实并不是一笔划算的投资。与此同时,就连香港本地年轻人也一直在抱怨房价太高,买不起房。仿佛内地和香港在老百姓买不起房这一点上来说,已经完全“接轨”。但假如我们把香港年轻人和内地年轻人的处境比较一下,还是会发现,香港年轻人买房的难度要略低于内地。

当然,比较两者的基数本来就不一样。香港人平均月收入大约为12000元,内地不过人均几千元,有某招聘网站统计说北上深人均月收入达9000元,不知道你信不信,反正我不信平均值有这么高。退一步说,就算平均能达到9000吧,这依然低于香港。然而,目前京沪深的房价,其实已经比香港有过之而无不及。两者负担谁轻孰重,十分明显。

众所周知,香港房价长期位居“亚洲最贵”之一,据统计,一个普通香港家庭需要不吃不喝十七年才可以负担香港的楼价。美国一家研究机构以楼价中位数来比较世界上不同城市的家庭买楼负担,结果显示,香港排名第一。这是不是说明,香港的楼价已经彻底与普通人的收入脱钩,令人无法负担,香港人和内地一线城市的人一样,如果前几年没及时买房,以后就将会永远买不起?

客观的说,香港作为世界上房价最高的城市之一,供房的经济负担压力真的是很大。但即使如此,香港人买楼也并不是像内地人那样毫无希望,也有不少本港年轻人能够及时上车(首次买楼),成为“幸福的房奴”。

香港人之所以还勉强买得起房,有诸多方面的原因。

作者  | 2017-3-29 10:20:21 | 阅读(24080) |评论(26) | 阅读全文>>

“钱荒”和“资产荒”交替出现,背后的原因是什么?

2017-3-23 15:18:42 阅读304 评论1 232017/03 Mar23

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

困扰投资者的资产荒问题依然在延续,钱荒却又来了。根据媒体报道,最近的流动性紧张局面出现升级,各类流动性产品利率相继创出新高。其中,中国银行间市场1年期利率互换(IRS)跳升至3.71%,创逾两年盘中新高;国债收益率同样反弹;Shibor(上海银行间同业拆放利率)长短线品种亦出现全线上涨。据悉,央行昨日已向市场注入数千亿元人民币,以应对银行间部分机构出现违约。

这一次的钱荒实际上是一种周期性的紧缩,尤其是银行对MPA考核和短期货币政策收紧等等因素的影响造成。然而,本文所谈的钱荒不是暂时的流动性短缺现象,而是中国长期存在的“钱荒”与“资产荒”的关系。如果我们回顾一下近几年来中国发生不止一次发生的“钱荒”,再联系到我们过去常常所说的“资产荒”,就可以了解到,其实我们整个金融体系的货币配置,是存在很不合理的迹象。正是由于这些因素造成了“钱荒”,以及“资产荒”,而在“二荒”的背后,我们也能找到多年来房地产价格飙升,普通人劳动回报降低等等现象的原因。

其实,从逻辑上来讲。“钱荒”和“资产荒”本是一对矛盾。所谓“资产荒”,一般来讲是指过多货币追逐过少的资产,造成资产价格普遍腾贵。而所谓的“钱荒”,实际上是一种货币在银行体系内的暂时性供应不足现象。一方面是货币过多,另一方面是货币流动不足,看起来相互矛盾,其实上“两荒”却会同时出现,成为我们的经济现实。

首先我们得知道,中国其实不差钱,所以并不存在持续性的所谓“钱荒”。根据央行的数据,中国广义货币(M2)存量这十几年来

作者  | 2017-3-23 15:18:42 | 阅读(304) |评论(1) | 阅读全文>>

选房如选股,今天的楼市就是十年前的股市  

2017-3-22 14:52:38 阅读9487 评论38 222017/03 Mar22

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

随着一线城市楼市被严格的限购政策暂时“冰封”,三四线城市房价在近期价格的暴涨,投资者上天,刚需落地。中国的楼市已然结束了躺着都能赚钱的“初段”,正式进入了机遇和陷进并存的市场“中段”。

进入“中段”以后,这意味着躺着赚的机会变少,骑驴找马的机会增多。过去常听到有人说,中国楼市已彻底证券化,但这对于楼市涨跌有何影响呢?实际上,恰恰是因为前几年的楼市正处于证券化的初期,因此才能让投资者躺着也能赚。而现在的楼市已经进入下一阶段,即风险和收益并存的震荡阶段。楼市的这种发展路径,和中国内地股市在过去十几年的历程,不无相似之处。

中国内地股市的“躺赚”阶段始于上世纪90年代初。上海、深圳的股票市场在整个90年代,都呈现较明显的增幅,虽然期间熊牛交替,但总体趋势是一路往上涨。尤其是沪深股市分别从500多和900多点直冲到1250点和4200点。整个九十年代,我们开始听闻有因为股票亏损而破产跳楼的人,但更多财富故事,则是关于股市为普通投资者带来的巨额回报和依靠股票迅速致富的股市。这和前些年疯狂圈钱、价格直线上涨的楼市,有相似之处。无论股市楼市,都在这一个最初阶段为市场筑底。

据统计,从1996年开始至2000年终止的牛市中,股票经纪人的收入是普通公职人员的四倍,而一般股民的获利,更是无法给出确切数字。在今天看来,这样的历史记忆已属绝无仅有。因为没过多久,中国股市就迎来了长达五年的熊市,上证指数从2000多点跌至998点。不少人赔得血本无归。而在2005年股改之后,中国

作者  | 2017-3-22 14:52:38 | 阅读(9487) |评论(38) | 阅读全文>>

25年不涨薪!我们会步日本工薪族后尘吗?

2017-3-21 13:33:29 阅读1938 评论9 212017/03 Mar21

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

最近,《华尔街日报》报道了关于激进货币政策下的日本青年一代。众所周知,日本的央行展开经济刺激、鼓励老百姓花钱的行动已经进行了超过4年,但是,今天日本的年轻人似乎依然不爱消费。

穿父母穿过的衣服,甚至外出租衣服,平时乘坐最便宜的巴士,吃最粗淡便宜的食物……原本应该大手大脚花钱的年轻人却处处节省,把省下来的钱存进银行。即使日本的银行实行超低利率,甚至一度出现负利率,但想要老百姓主动把钱从钱包里拿出来买买买,依然是一件非常难的事情。

为什么不管央行制定什么货币政策,千方百计引诱大家花钱,但日本老百姓就是不愿消费呢?据这篇报道解释,其中有一个很重要的原因,就是在于日本的普通工薪阶层已经有25年没涨过工资了。如果从23岁工作算起,基本上大部分五十岁以内年龄层的职场人士这辈子都没体会过涨工资是个什么感觉。

整整一代人没有涨过工资,新闻的这种描述或许略有夸张成分,但并没有脱离基本的事实。日本自从上世纪90年代经济泡沫破灭后,有两样最重要的东西一直没有涨价:工资和房价。而整个日本经济常年的疲软,也让日本人逐渐形成了尽量不花钱的习惯。

这篇报道写道:“成长于物价开始下跌后的日本,通缩在他们身上留下了深深的烙印。加薪、股价上涨或是银行给存款支付一定利息,这些对他们而言都属于假想。现实世界里……他们的本能是稳妥行事,节衣缩食。”

老百姓的工资25年不涨,其实也就表示社会全面的通货紧缩和经济萧条。根据日本央行的记录,在上世纪90年代以来,日本物价全

作者  | 2017-3-21 13:33:29 | 阅读(1938) |评论(9) | 阅读全文>>

没有在京沪深买房的人,都欠丈母娘一个道歉

2017-3-17 9:40:00 阅读3197 评论9 172017/03 Mar17

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

北京房价的文章刷爆了朋友圈。大家的集体情绪被北京高烧的房价点燃,感伤、怀旧的词汇如同野火一样在朋友圈蔓延。

那些非北京土著们,抱怨自己被高房价逼得离开了北京,临走时还带走了情怀——自己来北京时盖的那条痕迹斑斑的毛巾被。有房子的北京土著,则在他们价值近千万的水泥隔间里开始怀念那些被高房价逼走的昔日朋友,怀念十年前大家一起街边撸串喝啤酒的岁月。

但含泪怀念半天,终究于事无补。临走时憋出一句话:北京啊,你怎么如今变得那么不友善。当年的你房价才八千一平,地铁还没有分段计费,搭计程车还不用跟人打架,年轻人聊天还能聊几句理想,而不像现在,所有的话题无非都归结到一点:买房了吗?你听听这多俗气。

此类文艺青年式的感叹虽流行,却并不能掩盖一个残酷的事实。那就是,即使你们曾经是打成一片的同事,但前些年已经在京沪深盘下一套乃至数套房的人,与那些早年没有置业、活得净剩理想的人相比,两者在未来将不再会处于同一个社会阶层。是的,十年前你们一起街头撸串,今天你们假装共同怀念这段岁月,但从现在算起的十年之后,你们或许连假装聊天共同的话题都找不到。财富的差距,会活生生剥离你们,让你们存在于两个截然不同的世界。

这一切都是不动产造成的。不动产在中国人的资产配置表中,占据了过于沉重的分量。

我以前写过一篇文章,建议说个人资产的分配比例最好是学习美国富人阶层,不动产和其他资产(股票基金保险等等)的比例为1比4,而不是像我们这样完全颠倒过来,不动产和其他资产的价值比例是4比1。但当我写下这些话的时候,其实我深知,想要中国人的资产分配比例合理化,几乎是不可能的。

作者  | 2017-3-17 9:40:00 | 阅读(3197) |评论(9) | 阅读全文>>

连涨17个月的北京房价,还能疯狂多久?  

2017-3-15 10:41:02 阅读12515 评论73 152017/03 Mar15

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

有句话说得好,“如果觉得没什么可以奋斗的动力,那么就去大北京看看房子吧”,据说这句话是现在最新的鸡汤励志语言。缺乏斗志的青年读到这句话,马上会战斗力爆表,立刻投入到认真的工作中。

但如果这位青年真的看了最近首都的房价,他不仅不会激发斗志,反而会立刻丧失斗志。北京房价之高,无论人们灌自己多少鸡汤,一旦看到房价应该马上就会清醒过来。根据中国房地产业协会最近发布的房价行情显示,首都房价连续17个月环比上涨。从2015年10月份以来,北京平均房价已经由37221元每平,涨至2017年2月的60738元每平,平均涨幅高达63.18%。最近甚至还传出学区房一晚上涨17万的新闻。

如此疯狂的北京房价,仿佛没有最高只有更高,但它还会延续疯狂,一直涨下去吗?实际上,长期看来,尽管现在价格已经高到令人难以接受,但京城房市继续坚挺依然是未来的必然趋势。何以见得?我们可以看到,限购政策之下,炒房的资本并没有远离北京,而是蛰伏于京城周围,待机而动。加上2017年北京住宅用地计划供应610公顷,同比减少近五成,买房者只能纷纷外撤。

这也造成北京中心城区一搞限购,周边地区房价马上应声上涨。燕郊等地的价格暴涨暂且不提,就连固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。甚至是远在河北石家庄的楼盘,距离北京约300公里的地方,也受到首都房价“溢出效应”的影响,近期价格涨幅明显。仿佛北京高房价辐射范围之广,影响着周围大部分地区。

可以预见,未来的北京以及周边临近地区,房价泡沫必将继续坚固,并持续膨胀。

作者  | 2017-3-15 10:41:02 | 阅读(12515) |评论(73) | 阅读全文>>

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