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孙骁骥的博客

Cause Lennon's on sale again

 
 
 
 
 
 

选房如选股,今天的楼市就是十年前的股市  

2017-3-22 14:52:38 阅读3635 评论30 222017/03 Mar22

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

随着一线城市楼市被严格的限购政策暂时“冰封”,三四线城市房价在近期价格的暴涨,投资者上天,刚需落地。中国的楼市已然结束了躺着都能赚钱的“初段”,正式进入了机遇和陷进并存的市场“中段”。

进入“中段”以后,这意味着躺着赚的机会变少,骑驴找马的机会增多。过去常听到有人说,中国楼市已彻底证券化,但这对于楼市涨跌有何影响呢?实际上,恰恰是因为前几年的楼市正处于证券化的初期,因此才能让投资者躺着也能赚。而现在的楼市已经进入下一阶段,即风险和收益并存的震荡阶段。楼市的这种发展路径,和中国内地股市在过去十几年的历程,不无相似之处。

中国内地股市的“躺赚”阶段始于上世纪90年代初。上海、深圳的股票市场在整个90年代,都呈现较明显的增幅,虽然期间熊牛交替,但总体趋势是一路往上涨。尤其是沪深股市分别从500多和900多点直冲到1250点和4200点。整个九十年代,我们开始听闻有因为股票亏损而破产跳楼的人,但更多财富故事,则是关于股市为普通投资者带来的巨额回报和依靠股票迅速致富的股市。这和前些年疯狂圈钱、价格直线上涨的楼市,有相似之处。无论股市楼市,都在这一个最初阶段为市场筑底。

据统计,从1996年开始至2000年终止的牛市中,股票经纪人的收入是普通公职人员的四倍,而一般股民的获利,更是无法给出确切数字。在今天看来,这样的历史记忆已属绝无仅有。因为没过多久,中国股市就迎来了长达五年的熊市,上证指数从2000多点跌至998点。不少人赔得血本无归。而在2005年股改之后,中国

作者  | 2017-3-22 14:52:38 | 阅读(3635) |评论(30) | 阅读全文>>

25年不涨薪!我们会步日本工薪族后尘吗?

2017-3-21 13:33:29 阅读1563 评论11 212017/03 Mar21

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

最近,《华尔街日报》报道了关于激进货币政策下的日本青年一代。众所周知,日本的央行展开经济刺激、鼓励老百姓花钱的行动已经进行了超过4年,但是,今天日本的年轻人似乎依然不爱消费。

穿父母穿过的衣服,甚至外出租衣服,平时乘坐最便宜的巴士,吃最粗淡便宜的食物……原本应该大手大脚花钱的年轻人却处处节省,把省下来的钱存进银行。即使日本的银行实行超低利率,甚至一度出现负利率,但想要老百姓主动把钱从钱包里拿出来买买买,依然是一件非常难的事情。

为什么不管央行制定什么货币政策,千方百计引诱大家花钱,但日本老百姓就是不愿消费呢?据这篇报道解释,其中有一个很重要的原因,就是在于日本的普通工薪阶层已经有25年没涨过工资了。如果从23岁工作算起,基本上大部分五十岁以内年龄层的职场人士这辈子都没体会过涨工资是个什么感觉。

整整一代人没有涨过工资,新闻的这种描述或许略有夸张成分,但并没有脱离基本的事实。日本自从上世纪90年代经济泡沫破灭后,有两样最重要的东西一直没有涨价:工资和房价。而整个日本经济常年的疲软,也让日本人逐渐形成了尽量不花钱的习惯。

这篇报道写道:“成长于物价开始下跌后的日本,通缩在他们身上留下了深深的烙印。加薪、股价上涨或是银行给存款支付一定利息,这些对他们而言都属于假想。现实世界里……他们的本能是稳妥行事,节衣缩食。”

老百姓的工资25年不涨,其实也就表示社会全面的通货紧缩和经济萧条。根据日本央行的记录,在上世纪90年代以来,日本物价全

作者  | 2017-3-21 13:33:29 | 阅读(1563) |评论(11) | 阅读全文>>

没有在京沪深买房的人,都欠丈母娘一个道歉

2017-3-17 9:40:00 阅读2066 评论11 172017/03 Mar17

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

北京房价的文章刷爆了朋友圈。大家的集体情绪被北京高烧的房价点燃,感伤、怀旧的词汇如同野火一样在朋友圈蔓延。

那些非北京土著们,抱怨自己被高房价逼得离开了北京,临走时还带走了情怀——自己来北京时盖的那条痕迹斑斑的毛巾被。有房子的北京土著,则在他们价值近千万的水泥隔间里开始怀念那些被高房价逼走的昔日朋友,怀念十年前大家一起街边撸串喝啤酒的岁月。

但含泪怀念半天,终究于事无补。临走时憋出一句话:北京啊,你怎么如今变得那么不友善。当年的你房价才八千一平,地铁还没有分段计费,搭计程车还不用跟人打架,年轻人聊天还能聊几句理想,而不像现在,所有的话题无非都归结到一点:买房了吗?你听听这多俗气。

此类文艺青年式的感叹虽流行,却并不能掩盖一个残酷的事实。那就是,即使你们曾经是打成一片的同事,但前些年已经在京沪深盘下一套乃至数套房的人,与那些早年没有置业、活得净剩理想的人相比,两者在未来将不再会处于同一个社会阶层。是的,十年前你们一起街头撸串,今天你们假装共同怀念这段岁月,但从现在算起的十年之后,你们或许连假装聊天共同的话题都找不到。财富的差距,会活生生剥离你们,让你们存在于两个截然不同的世界。

这一切都是不动产造成的。不动产在中国人的资产配置表中,占据了过于沉重的分量。

我以前写过一篇文章,建议说个人资产的分配比例最好是学习美国富人阶层,不动产和其他资产(股票基金保险等等)的比例为1比4,而不是像我们这样完全颠倒过来,不动产和其他资产的价值比例是4比1。但当我写下这些话的时候,其实我深知,想要中国人的资产分配比例合理化,几乎是不可能的。

作者  | 2017-3-17 9:40:00 | 阅读(2066) |评论(11) | 阅读全文>>

连涨17个月的北京房价,还能疯狂多久?  

2017-3-15 10:41:02 阅读11297 评论78 152017/03 Mar15

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

有句话说得好,“如果觉得没什么可以奋斗的动力,那么就去大北京看看房子吧”,据说这句话是现在最新的鸡汤励志语言。缺乏斗志的青年读到这句话,马上会战斗力爆表,立刻投入到认真的工作中。

但如果这位青年真的看了最近首都的房价,他不仅不会激发斗志,反而会立刻丧失斗志。北京房价之高,无论人们灌自己多少鸡汤,一旦看到房价应该马上就会清醒过来。根据中国房地产业协会最近发布的房价行情显示,首都房价连续17个月环比上涨。从2015年10月份以来,北京平均房价已经由37221元每平,涨至2017年2月的60738元每平,平均涨幅高达63.18%。最近甚至还传出学区房一晚上涨17万的新闻。

如此疯狂的北京房价,仿佛没有最高只有更高,但它还会延续疯狂,一直涨下去吗?实际上,长期看来,尽管现在价格已经高到令人难以接受,但京城房市继续坚挺依然是未来的必然趋势。何以见得?我们可以看到,限购政策之下,炒房的资本并没有远离北京,而是蛰伏于京城周围,待机而动。加上2017年北京住宅用地计划供应610公顷,同比减少近五成,买房者只能纷纷外撤。

这也造成北京中心城区一搞限购,周边地区房价马上应声上涨。燕郊等地的价格暴涨暂且不提,就连固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。甚至是远在河北石家庄的楼盘,距离北京约300公里的地方,也受到首都房价“溢出效应”的影响,近期价格涨幅明显。仿佛北京高房价辐射范围之广,影响着周围大部分地区。

可以预见,未来的北京以及周边临近地区,房价泡沫必将继续坚固,并持续膨胀。

作者  | 2017-3-15 10:41:02 | 阅读(11297) |评论(78) | 阅读全文>>

买房出租?这是目前最差的投资方法

2017-3-13 15:29:27 阅读312 评论1 132017/03 Mar13

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

大城市里的租房市场,最近似乎变得异常火爆。在两会期间,人大代表、龙湖集团董事长吴亚军披露了一组数据:在中国的一线城市中,近六成住户都在租房。未来,由于大城市、特大城市仍呈现出较强的人口聚集态势,流动人口数量将持续上升,预计2020年增长至3亿人左右。因此,住房租赁将成为解决大都市流动人口居住问题的主要手段之一。

与此同时,在最近的京沪深楼房中介的铺面,前来询问租房事宜的租客人数确实在增加,似乎在一线城市购房交易量冷清的今天,租房市场却是逆势而行,未来将变得更为繁荣。这是不是说明,我们现在立刻按揭买一套房来出租,是一种很好的投资方式呢?

实际上,在做决定前,我们需要看到一个现实问题,那就是中国一二线城市里的房屋存量目前已经过高,人均超过了一套半。租房市场的逆势而行只不过是大量务工人员回流一二线城市找工作造成的暂时现象。购房者的稀少、租房者的增多,恰恰说明买房来出租这种投资方式并不科学,而恰恰是一种回报率很低的投资方法。

我们可以用房地产市场的租售比来切入这一问题。房屋租售比,即使指房屋每平米的月租金与每平方米房价之比。在发达国家成熟的房地产市场中,正常的租售比一般在1比300到1比200之间。如果低于这个比例区间,说明存在着房产泡沫,如果高于这个区间,说明该地区房产具有投资价值。

中国的房地产市场租售比情况如何呢?我们从房价开始暴涨的北京奥运那一年说起。在2008年,发改委对于全国70个城市抽样调查结显示:国内平均的房屋租售比为1比400,即使当时租金较高的北京也是1比325,均超过了国际警戒的底线。

作者  | 2017-3-13 15:29:27 | 阅读(312) |评论(1) | 阅读全文>>

“光棍”变多,源于收入差距增大

2017-3-11 12:27:47 阅读2204 评论16 112017/03 Mar11

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

最近,中国的“光棍”问题再次成为舆论焦点。北京的某家媒体前几天邀请了一堆学者,联名撰文,建议国家修改移民政策,以便引进外国新娘,用来解决中国单身男性无法结婚的事实。专家提议的这个办法,我只能说很搞笑。

引进外国新娘来解决“光棍危机”是基于这样一种逻辑:男性单身人群过多,是因为中国的男女比例不平衡。国家统计局公布的数据显示,从性别结构看,截至2016年年底,男性人口70815万人,女性人口67456万人,将男性人口数减去女性人口数,会得到3359万的差值。

如果假定每一对男女都会结为夫妻,那么这3359万人就会成为被剩下来,成为单身男性,或者用专家们喜欢用的那个很土的词——光棍。这也意味着,一旦想办法补足女性人口的“缺口”,就人人都能结婚了。

但这个逻辑,显然是彻头彻尾荒谬的。一个人单身还是结婚,并不取决于社会上异性的总数。即使男女数量完全相等,人们还是有可能选择不结婚。为什么呢?因为毕竟人不是牲口,并不是只要人数足够两两配对,男女就一定会在一起组建家庭,生育后代。人类的本质是一种社会性动物,也是一种经济动物。一个人能不能结婚,会在何时选择和谁结婚,与其经济状况、社会地位有直接的关系。

我们用几则数据略作说明。

据民政局的统计数字,早在两年前,我国单身的成年人总数已超过2亿。你看,这个数字并不是所谓的3000万。这就说明,即使异性的总人数够配对,人们仍然有可能选择不结婚。这种选择,并不是一种直接的动物性选择,而是属于一种社会性

作者  | 2017-3-11 12:27:47 | 阅读(2204) |评论(16) | 阅读全文>>

美联储加息在即,中国经济会遭殃吗?  

2017-3-9 11:43:53 阅读8049 评论51 92017/03 Mar9

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

美联储加息如今已是板上钉钉的事情,据路透社称,在上周五耶伦表达了若数据符合预期近期加息可能合适的言论后,美联储3月加息概率一度超过了90%。在上周五的公开讲话中,耶伦认为,美联储加息操作,是严格遵从充分就业和维护物价稳定这两个重要目标。而1月美国的失业率保持在4.8%,已经接近充分就业水平,通胀水平也明显提高,接近2%的管理目标。看上去,在加息问题上患有“拖延症”的耶伦女士,这一次应该不会再把加息时间表向后拖了。

而市场对此的即时反应是:此前,2月份美元指数已经大涨1.78%,上周站上102,非美货币多数回调,人民币同样承压逼近6.9关口,贬值压力上升。当然,更加引发人们忧虑的事情在于,美联储这一次的加息,配合着新任总统特朗普的“重振美国制造业”的政策,很可能会比以往形成对于新兴市场更强烈的冲击,而对于中国的直接影响,似乎也会比以往更加明显。

面对耶伦大妈的货币政策和特朗普大叔的经济政策,我们可能会受到哪些影响?引发我们担忧的一件事情在于,根据很多文章的观察来看,历史上美元的升值以及美联储的加息政策,通常会对于新兴经济体造成直接打击。那么,今天的中国作为新兴经济体当中体量最为庞大的一个,是否受到美联储货币政策的冲击会最大呢?

我们先来简略了解从1980年代到现在的美联储货币政策对于世界经济的影响。

美联储加息在此期间主要有三次,分别在1980年代,1990年代,以及2004到06年。从上世纪70年代以来,美国奉行凯恩斯主义的经济策士发现过

作者  | 2017-3-9 11:43:53 | 阅读(8049) |评论(51) | 阅读全文>>

年轻人普遍变贫穷,原因何在?

2017-3-7 15:11:25 阅读2348 评论17 72017/03 Mar7

作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

年轻人的日子越来越不好过,似乎已经是一种共识。

前几年参与创业的时候,曾经涉及到招人的事宜,为了节约成本,自然要想尽办法压低工资。来应聘的多位初入职场甚至尚未毕业的年轻人。在商量支付给对方的工资时,议价的空间比我想象的要大得多。我们一路尽量把工资压低,本以为应聘者会即刻走人,没想到对方居然也会妥协应允。

有一瞬间,我甚至觉得自己对他们的“剥削”有点过于残忍。年轻人对于工资的期待似乎并不高,也不像以往那么寄望于一份工作会给他们带来事业的多大变化。钱多少不要紧,先有份工作就好,不少人都持有这种观点。

以上并不是一个孤立现象。据统计,针对2016年中国大学生就业压力调查报告显示,相较于去年,本科生、硕士生、博士生的期望月薪均普降千余元。总体的平均月新期待值,低于5000元。而如果我们把近三年的大学生期望薪资调查结果拿来对比,会发现薪酬的期望值总体而言这几年并没有明显增高,反而近期还有所降低。在资产价格普遍过高、货币越来越不值钱的今天,年轻人期待的工资不升反降,这等于说,年轻人正在不断变穷。

当下,年轻人对于工资期望偏低,原因来自两方面。一方面是社会与同伴给他们的真实回馈,那就是,现在的公司能开的工资真的不高,因此求职时要现实点。第二是因为年轻人自己对于财富已经显得越加没有信心,甚至对此一副不在乎的样子,不少人选择钱少但不累的工作,待在自己熟悉的“舒适区”。

当然也有个别打了鸡血的年轻人,二十几岁就宣称要搞一个千万级的大事业,毕业就

作者  | 2017-3-7 15:11:25 | 阅读(2348) |评论(17) | 阅读全文>>

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  孙骁骥 
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