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连涨17个月的北京房价,还能疯狂多久?   

2017-03-15 10:41:02|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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连涨17个月的北京房价,还能疯狂多久? - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

 作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

有句话说得好,“如果觉得没什么可以奋斗的动力,那么就去大北京看看房子吧”,据说这句话是现在最新的鸡汤励志语言。缺乏斗志的青年读到这句话,马上会战斗力爆表,立刻投入到认真的工作中。

但如果这位青年真的看了最近首都的房价,他不仅不会激发斗志,反而会立刻丧失斗志。北京房价之高,无论人们灌自己多少鸡汤,一旦看到房价应该马上就会清醒过来。根据中国房地产业协会最近发布的房价行情显示,首都房价连续17个月环比上涨。从2015年10月份以来,北京平均房价已经由37221元每平,涨至2017年2月的60738元每平,平均涨幅高达63.18%。最近甚至还传出学区房一晚上涨17万的新闻。

如此疯狂的北京房价,仿佛没有最高只有更高,但它还会延续疯狂,一直涨下去吗?实际上,长期看来,尽管现在价格已经高到令人难以接受,但京城房市继续坚挺依然是未来的必然趋势。何以见得?我们可以看到,限购政策之下,炒房的资本并没有远离北京,而是蛰伏于京城周围,待机而动。加上2017年北京住宅用地计划供应610公顷,同比减少近五成,买房者只能纷纷外撤。

这也造成北京中心城区一搞限购,周边地区房价马上应声上涨。燕郊等地的价格暴涨暂且不提,就连固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。甚至是远在河北石家庄的楼盘,距离北京约300公里的地方,也受到首都房价“溢出效应”的影响,近期价格涨幅明显。仿佛北京高房价辐射范围之广,影响着周围大部分地区。

可以预见,未来的北京以及周边临近地区,房价泡沫必将继续坚固,并持续膨胀。

到底是什么因素推动北京房价连续17个月快速上涨呢?在回答这个问题以前,我们可以知道,答案绝对不是因为居民收入增长。北京城市居民的年人均可支配收入才52530元,远远追不上房价。根据相关机构统计,北京房价收入比14.5,连续三年位列全国第一,成为全国靠工资购房难度最高的地区。我们甚至可以说,现在北京房价已和人们的工资收入没有什么直接关系,那些能买得起房的人,绝大多数不可能是依靠固定工资收入来购买。

真正推动北京房价连续上涨的,其实根源还是在于货币。

我们以2007年为一个节点,看看这个时间段前后发生了什么。自这一年以来,中国的货币供应呈现一种前所未有的“爆发式”增长,其总量超过了日本、欧洲、美国等几大经济体,货币量是欧洲和美国的两倍,是日本的三倍。如果把时间稍稍拉回,我国广义货币余额从2000年初的12万亿,到2015年的144 万亿,十五年里货币供应量增长超过12倍。

但是在此期间,中国人口的变动并不大,从1985年至今,中国人口只增长了27%,年均增长只有0.87%,但货币的增长却远远超过合理范围。如此天量的新增货币,一方面意味着社会上一定有一小部分人手里增多了大量货币急需进行高回报的投资,同时也必然意味着银行的大量借债以及信用的扩张

实际上,信贷的过度扩张早已不是秘密,中国M2与GDP之比多年来也呈现不断上升的趋势。M2与GDP在2000年为138.7%,此后上升到超过200%。不断扩张的信贷,其实也说明整个银行系统回收债务的周期过慢,因此只能在短期内不断扩张,疯狂借钱给人买不动产,以债养债,来维持金融系统的运转。所谓系统性危机,由此而来。

打开货币的水龙头之后,货币的财富之水源源不断因透支信用而创造。但这些财富必须要找一个流向,不动产自然是最理想最安全的去处。这种金钱的大规模流向运动必然会在中国掀起一场新的“造富运动”,谁掌握了这些承载货币流向的“池子”,谁就会成为财富新贵阶层。

于是,货币就像打开的水龙头喷出的水,流向了中国最大的三个“蓄水池”——以上海为核心的长三角城市带,以深圳为核心的珠三角城市带,以北京为核心的京津冀城市带。京沪深的房价也冠绝全国,原因无他,就在于这几个地方是全国最大最稳定的财富蓄水池。

房价暴涨于是开始了。北京房价从2005年以来呈现了加速上涨的态势, 商品房由1996年的3505元每平方米上涨到2007年的10000元/平方米以上,12年时间房价约上涨了185.3%。从2007年到今天,接着上涨了接近500%。这样的天文数字,完全超过了人们理解的正常范围。

换言之,全国都在涨,但比起长三角、珠三角,北京因其独有的原因而使得房价上涨更加令人不可理喻,涨势更野蛮。

一方面,这是由于北京一代投资房产的人数在增加。根据21世纪不动产的数据,10年前的2007年,北京市约87%的购房者属于消费性购买,或者说是自住房,而投资性购房比例只有大约13%,这一比例低于投资性购房的国际警戒线———20%。

如果超过20%的购房者都是为了投资而购房,这说明房地产的投机性过强,房地产泡沫开始膨胀。然而,在10年后的今天,买房的人当中为了投资而购买的人数比例明显上升。虽然统计局给出的数据依然低于20%,但实际上的投资性需求早已超过了警戒线。

除此以外,更重要的原因在于,在全国各地投资不动产风潮掀起的时候,北京的房价疯狂却因为这个城市的特殊性而愈演愈烈。用一句话概括,就是北京周边并没有形成如珠三角、长三角那样比较成熟发展的城市带,因此资本会过于集中的选择扎堆北京。换个说法,北京周边城市承载“外溢”的不动产资本的硬件条件还相对不够成熟。

我们知道,上海、北京、深圳GDP总量分别位居大陆城市的第一、二、四位,此外,城市人口均超过千万,且受教育程度高,每年还吸引大量人口集聚。2011 年北京、上海、深圳金融业增加值分别为2055亿元、2240亿元和1562亿元,到去年,这一数据分别为4267亿元、4763亿元、2853亿元。增速分别是108%,113%,82.7%。金融业之发达是大陆其他城市无法比拟的。

但是,把视野扩展到这三座城的外围,情况就大不一样。在上海、深圳这些一线城市周围,存在着具有良好的基础设施、产业配套完备、拥有优质社会资源的城市。例如上海附近的杭州、苏州,制造业和金融业繁荣,且这些富裕的老牌城市配备有优质的教育资源——全国排名前十左右的知名大学。广东省的情况也类似,广州和深圳的经济资源经常可以置换、互补,产业和配套教育资源相得益彰,并且此城市带还拥有珠海、佛山等等低成本宜居城市,且背靠港澳,经济腹地有较大的纵深。

从这两个地区平均GDP水平就可以看出城市带之间的差距。长三角珠三角一带的广东、江苏、浙江这几个地区GDP排名为例全国第一、二、四位。北京外边的河北排第七,虽然放在全国也不算低,但实际数字只有前者的不到一半,而且河北的城市普遍产业结构单一老化,且环境污染问题严重,城市配套设备水平不足。这也造成北京周围的那些卫星城,承接北京房价“溢出效应”能力有限。

“京津冀”的概念只是近年才提出的新概念,过去北京周围地区都是各自为政,不像长三角、珠三角城市群,是改革开放以来长期发展的成熟城市群落。因此,京津冀地区,实际上是一个“新兴”的、“后发”的城市群,短期还很难出现深沪两地的城市共同繁荣情况。因此,北京的“房价溢出”也因此变得“溢”而不“出”,房价暴涨的除了北京市区,就是距离毗邻北京的新兴小城镇,这些地方在10年前还很落后,几乎等于是农村。

但即使在20年前,广深、上海周围的城市群落已经非常成熟。这一巨大的城市发展差别,决定了北京一带房价走势与深沪不同,北京涨价过于畸形几乎是一种必然结果。而更无奈的事实是,邻近北京的另一个基础建设优良的直辖市天津,其过于闭塞独立,短期仍然不能形成京津两地共同带动周边城市形成发达城市群落的状况。整个京津冀地区的发展与长三角珠三角仍然具有差距,任重道远。

综上所述,房价上涨,根源有二:一是在于货币,二是经济本身发展。而具体到一个地区,各个城市房价分别以什么速度涨,其背后体现的是一个分蛋糕的问题,更多分享到经济增长果实的城市房价自然会上涨较快。如果一地的经济增长过大的比例贡献给某一座城市,那么就会造成一地房价疯涨而“溢出”堵死的局面。

北京房价疯狂的现状,其实在过去近十几年的京津一带城市发展的格局中就已经酝酿。从这个角度看,现在北京的房价暴涨一点不奇怪。只有当一个地区城市化足够成熟,特大型城市将从周围吸血的功能转变为向周边地区造血输血功能之时,城市群的发展才会均衡,房价涨幅序列才会均衡。城市群的建设将是一个长期工程,在可预见的未来几年,北京的房价疯狂依然是常态。

昨天网上有一篇文章,名为“北京房价打败了多少经济学常识”。这说法完全是种误解。其实,通过上文的简单分析,我们足以知道北京疯狂的房价并没有违背任何经济学常识,反而处处体现了经济的运作规律。疯狂房价的背后,起作用的是经济,经济的背后,则是人在面对经济发展时的欲望、贪婪、盲从和短视

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