李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。建议大家以后在大城市走路不要在高楼下面走。

香港是解说房地产泡沫现成的例子。当初的香港，房地产价格持续飞涨，甚至月租金收入低于月供，人们只靠一种虚无缥缈的预期，就一个劲地置屋投资，纷纷挤入百万富翁的行列。结果，由于经济不景气，房屋租赁市场的需求大幅度下降，房租收入大幅度背离月供，月供成了一个极大的负担。许多港人持币观望，现在房地产大幅度缩水。原来的千万富翁降尊到百万富翁，早先的百万富翁现在却资不抵债，港人正在遭受房地产泡沫的苦痛。

中国房地产确实有个潜在的火药库

　　真正的威胁来自房地产投资的资金链。我国房地产有一个独特现象，就是开发商还在与银行的博弈中获得丰厚的利益。有些不法开发商，干脆就从银行借出款来了事，从银行借到的钱，就成了他自己赚到的钱。房地产公司，绝大多数是项目公司，项目公司从理论上讲，等待开发项目销售交接完毕后就可以注销。一个短期行为的公司，却超过自己的负债能力举债，其中确是存在着巨大的风险。有的公司一家就能举债200多亿元。市场销售一旦出现问题，资金链断裂，就会产生极大的问题。房地产开发项目贷款，或是官本位、或是情本位、或是性本位、或是钱本位等，顽强地作用在这个链条上，从而造成银行资产的流失。开发商只要能拿到地，能立个项，能编制一个天花乱坠的可行性报告，外加一定的关系保证，就可以拿到资金，而不论市场销售怎样。

　　这两年一种新的发展更是埋下祸端。我国房地产已经由纯粹实物商品房支撑，过渡到一个相当的部分靠投资品支撑。房地产是在卖投资品！投资品归属虚拟经济，可以没有必要有实物作支撑。特别是当中央银行控制了房地产项目贷款以后，全国没有哪几家房地产公司，能够像顺驰一样拥有高达总资产60-70%的银行项目贷款。他们或是采取买期房住宅保保底回报的方式推出投资品，或是以卖商业地产使用权的方式推出投资品，或是直接以信托基金、银行理财服务等方式推出投资品。这样买家与卖家都不重视实物房产的考量，而仔细推敲回报方式和比例的大小。这种新的形式，或许是房地产抵押债券证券化的一种前奏，或许是埋下日后危机的火药库。在一个虚拟市场并不发达而且缺乏信用保障的国度，虚拟市场的任意泛滥，将是一个不得不引起高度重视的问题。

　　建设并维护一个健康的可持续发展的资金链，中国房地产任重道远而且刻不容缓。

发达国家前几年股市崩盘使众多投资者损失惨重，人们再也不愿相信那些作弊的会计，再加上普通居民对经常亏损的养老基金失去信心，促使大量投资涌向了房地产。英国，一家市场调查公司公布的调查结果显示，39%的英国人认为投资房地产是目前最好的养老手段，而选择依靠养老基金的人数只占全部被调查者的27%。正如罗伯特.希勒所言：“把房地产视为避险天堂，这个观念已经深深植入各国的文化。”

　　有分析认为，仅以近10年来的投资回报率进行比较，投资房地产或许是个明智选择，但从更长的时间段来看，养老基金的收益更为可观。据一份最近公布的统计报告，过去70年中，英国各项资产的回报率均值在税后达到了4.5%，但房地产投资的回报率却为-3.7%。

　　此外，油价的居高不下也加速了泡沫增大。国际油价屡创新高以后，使美元兑大部分货币下滑，触发了投资者对通胀的恐惧心理，而由于房地产向来是对冲通胀的主要投资工具，因此刺激了以房地产为首的具备“避难资产”特征的商品价格上升。美国以拉斯韦加斯为代表的城市房价近期一路高歌，油价因素不可忽视。在过去的12个月中，许多国家在扣除通货膨胀因素后，真实房价的涨幅仍属历史之最。

更大的受害者是银行。要知道房地产泡沫破裂带来的危害要远远大于股市泡沫破裂。炒股的人至少还用的是自己的钱，炒房者却十有八九从银行借钱。房地产业与银行业关系如此密切，使得房价下跌必然导致银行不良贷款增加，出现大批死账坏账，甚至有可能诱发金融危机。日本房地产泡沫破裂后银行里形成的那些坏账，拖了多少年也无法解决。尽管房地产公司在向银行贷款时虽然基本上都有房地产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值也不断下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。从1992至2001财年，不良贷款累计高达74万亿日元，政府累计资助亦高达23万亿日元。除去银行自身利用利润冲销方式处置的不良贷款外，截至2001年财年末，日本银行的不良贷款余额仍高达35万亿日元。

投资者对谢国忠离职的消息大感意外，市场猜测，这可能和他一直“唱淡”内地房地产市场有关。近年来，摩根士丹利手握重金在内地房地产市场四处布局，但谢国忠却认为房地产泡沫已十分严重，从2004年开始，他甚至成为宣扬内地“房地产泡沫论”的第一人。

　　观点冲突在老板和雇员之间频频上演。今年5月，国家发改委下辖的国家信息中心点名批评摩根士丹利炒高楼价，而谢国忠接受采访时并没有辩解，反而明确表示外资确实助推着内地的房地产泡沫。

　　在此前的多个财经论坛上，谢国忠更明确地分析出外资在中国炒楼的种种手段。事实上，摩根士丹利正在运用这些方法介入内地房地产市场，谢国忠的表态难免使他所服务的机构不停地感到为难。