潘石屹先生：

您好！

我们的辩论应该务实而不应务虚，但是，一些东西被遮掩了，我还是帮您揭掉那层“画皮”吧，让我们对等的交谈。

一、您的四环情结和拆迁户的眼泪

我是做媒体的，经常听您发表北京土地供应不足的高见，您尤其喜欢强调北京四环之内土地供应太少。比如，2004年12月您说：“北京市公开招拍挂的土地量非常少，2004年只有546万平方米的土地供应量，四环之内只占8%左右，这样的土地供应量，远远满足不了北京市场的要求。”——2004年12月18日《SOHO小报》(SOHO小报为潘石屹公司所办内部刊物)

您知道，您这样迫不及待地露骨地刻意强调四环之内土地供应不足，很容易刺激政府的供应欲望吗？您知道将有多少文明、古迹毁在开发商手中吗？您知道四环之内将有多少无辜的人被赶出城市才能满足您的需求吗？您知道他们因失去原有家园，无助而悲凉地留下的哀伤的泪水是多么令人难过吗？

您对此非常清楚。您说：“我在报纸上看到了刘志华副市长(笔者注：此人已被开除党籍和公职)的这段讲话，在北京四环里面的建设用地大部分是拆迁取得的。四环之外的大部分建设用地是来自征农民的地。”——2004年12月18日《SOHO小报》

您知道拆迁所引发的悲剧，但是，您却不愿提及这些可怜的容易被遗忘的人。不妨看看您与他人的对话：

老猎人：潘总，有媒体报道说到2015年前北京市区将有60%多人口将搬到四环外居住，您认为这有可能吗？如果是这样，北京的房价将来是否会下跌呢？

潘石屹：北京大多数的配套设施和基础设施还是在四环之内。四环之外的配套设施比较少。

因思旧客京华：据说您的办公室有一面玻璃墙，可以通透长安街以北的建筑，站在玻璃幕墙的背后，你想得最多的是什么？

潘石屹：城市的面貌每天都在变化，北京建设的步伐很快。——2004年12月18日《SOHO小报》

拆迁户的痛苦却没有引起您的关注，您甚至没有提及他们。潘总，不管您站在漂亮的玻璃幕墙后面还是哪里，不管你身上披的什么遮掩了您的视线，恳求您今后也设身处地地为那些可怜的穷人着想一下吧。

潘总，您对四环内土地的渴求，终于成了现实，下面是《北京晨报》2006年8月14的报道：

最近，北京突然加大了土地供应量，不但在四环内推出大块住宅用地，还接二连三推出限价商品房用地。这前所未有的举动立刻奏效，连一向看涨北京房价的SOHO老总潘石屹也突然调整了立场，态度来了个大转弯。而在此前，他不但唱涨2008年前的北京房价，还坚定地唱涨2008年后的北京房价。

记者了解到，目前四环内新推出的住宅土地供应量并不小，仅仅CBD附近的化工厂地块、北汽摩地块就有接近150万平方米居住用地。潘石屹表示，北京这样大量推出土地将对市场未来预期产生很大影响。

北京四环内的土地供应量增加了，许多人不得不离开四环内，到配套设置较少的偏僻的远郊。

一个开发商为了赚钱放下自己的良心还不算卑劣，因为逐利是商人的本性，但是，如果一个开发商一边沿着别人的眼泪，血腥地进行财富积累，一边又把自己包装成清纯的道德楷模，四处招摇讲什么企业社会责任就算不上厚道了。一个人有没有社会责任感，不是看他怎么说，首先要看他有没有给别人带来痛苦乃至灾难，然后要看他真正做了什么。如果一个人一边积累财富，一边让那些失去财富的人对他顶礼膜拜，这个人或算得上是古今忽悠第一人，但是，他内心真的就很安宁吗？——这段话没有特指。

      

二、垄断下的定价机制与忽悠大师

您强调自己从来不忽悠房价。

以下是2004年9月22日《21世纪经济报道》的报道：

今年春节过后，一篇名为《2004年北京房地产将要发生的事情》的文章被发往京城诸多地产记者的邮箱，作者是SOHO中国有限公司董事长潘石屹。潘在文章中坚定地表示，北京的房价2004年一定会涨。他特别解释说，“在我所有的言论中，我从来没有讲过房价的涨跌，我从来不认为谁能准确地预测市场的价格。这样肯定地说还是第一次。”潘随后还多次重复他的观点。

一周时间，潘的言论被300多家媒体、网站转载，“网民留言多难听的话都有”，潘后来告诉本报记者。潘自己的建外SOHO春节后最高每平方米大涨了4000元。

2004年9月20日，建设部在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的文字稿中特别提到，“部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，个别媒体不加甄别，大肆渲染，部分消费者跟风，造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨”。据建设部一位官员透露，文稿中提到的“部分开发企业”，其中主要就是指以潘石屹为代表的开发商。

鼓吹房价上涨的开发商有很多，为何这里报道的却独独是看起来憨厚的潘石屹先生呢？一位媒体朋友反问我：“你说，一只狼吃掉一只羊，跟一只披着羊皮的狼吃掉一只羊，哪个更具新闻效应？哪个更具有欺骗性？哪个危害更大？”

我顿时无语。

您比其他开发商要聪明多了，您把文章发到记者的邮箱就轻易地借助了媒体的力量，让他们帮您重复您的观点。哪怕是谎言，重复得多了也会被认为是真理，何况这话是有着憨厚面容的潘总讲的呢？更何况您一再强调这是您第一次预测价格，凸出了您文章的价值？您竟然如此洞悉媒体的需要或软肋！

但是，聪明人的眼睛永远是雪亮的。2004年12月15日，千龙房产家居频道佳煜就此评论道：

现在这几个房地产商基本上都不怎么需要搞媒体公关了。如果有什么事，老潘就在自己的网上召集一大帮记者聊天，然后把稿件给各个媒体发表，很多网站如接圣旨一样一字不落地发……难道媒体已经成了房地产商的御用文人？或是被他们养着的门客？以公信着称的媒体难道病了？

个别房产媒体对房地产商的言论不加甄别，大肆渲染，从而误导了公众。就像今年年初，潘石屹的一句“今年的房价要涨！”就仿佛发了圣旨，引来了众多媒体连篇累牍的报道，人说“谎言重复千遍就成了真理”。潘石屹的预测被媒体放大了N次后，让人也不得不信了。后来，建设部不点名地批评了潘石屹“预测”对于房价带来的负影响。媒体作为吹鼓手，自然也难辞其咎。

潘总，您也有吐露真言的时候，您说：说我善于表演，其实质是商业的需要。你不出去表演没人知道你，房子就卖不出去了。——《人民日报海外版》2006年8月10日。

潘总，如果真像您说的，多少多少大因素在推动房价上涨，您不出去表演怎么会“卖不出去”房子呢？您这样说，不是明显用自己的矛刺自己的盾吗？

您以忠厚的形象强调房价的上涨，比那些遭人痛恨的开发商们效果要好多了，您也的确达到了自己的目的，您的企业以令人惊诧的速度扩张。可是潘总，您知道，在您凝聚财富的同时，多少人购房的希望在悲凉地破灭吗？有您和开发商们的这种不懈努力，必将有越来越多的希望破灭。这是一种看起来有些残忍的对应关系，您或许并不愿意面对。

一个口口声声爱讲社会责任感的人，当它剥下披在身上的羊皮或画皮，露出的那面却往往是那么的狰狞可怖。一个人当婊子还不算太可耻，如果一个当婊子的人举着自制的牌坊去装扮清纯让社会效仿它就太不厚道了——这段话没有特指。

     

三、被操纵的房价

提到鼓吹房价上涨的开发商，许多人常会想到任志强，实际上，任志强与潘先生相比真的相差太远了。任志强谈房价，总会归结为一点，即政府应该承担更多责任。应该说，任志强起码讲到了一个非常重要的问题。而潘先生谈房价的落脚点，大都是推动房价上涨的某某大因素上——您很多时候并不直接说房价上涨，而是通过强调某某大因素让人感觉到房价的上涨乃是注定的、不可避免的。这种实用主义的公关技术，被潘先生发挥到了极致。

我们做媒体的常常对您的公关技术佩服得五体投地！比如，在富人区、穷人区问题上，当任志强饱受公众批评的时候，您突然也借机对任志强进行批评，为此您得足了分。可是，您的快速扩张不是正在事实上加快富人区、穷人区的分化吗？当穷人哭泣着离开市里，为您腾出开发的地块，您却摇身变成了穷人的代言人，成了批驳任志强谬论的英雄。这是何等奇妙的一种变换！按照您的“表演卖房”论，您的表演卖出了更多的房子、更高的房价，可谓名利双收！试问，天下人谁还能将公关术用到如此出神入化的境界？

您在与易宪容争论的时候，您说：在市场上，房价绝对不是房地产商说了算的。一定是房地产开发商和客户之间达成了一个妥协，双方认可的价格。否则，这个价格是不存在的，是没有意义的。而易宪容则认为：土地是垄断的，资金是垄断的，房地产开发商是垄断的，三个要素垄断中，价格完全是根据房地产的不动性、价格高的特性来讲，自己完全可以垄断价格。——2006年3月24日《北京现代商报》。

您对易宪容的评价是：“国内的经济学家代表人物是易宪容，就像巫婆诅咒一样，说房地产一定要死，说一定要崩溃，价格一定会暴跌。”——潘石屹博客

易宪容所说的垄断定价原理是现实的真实反映，开发商们通过垄断掌控了房价的定价机制，推动着房价的上涨，因此，巴曙松曾建言：应加强监控，不能允许和纵容开发商像炒股票一样炒作房地产。但是，易宪容犯了一个错误，他低估了开发商的力量，更低估了开发商勾结腐败官员所产生的强大的“官商勾结”力量(就在前几天，建设部部长汪光焘还表示，房地产领域的官商勾结、权钱交易问题相当严重，已成为腐败现象易发多发的重点领域)。因此，易宪容对房价一再作出错误的判断。

在媒体工作的人都更感受到官商勾结的力量对房价的推动作用，因此，我尽管对房价持续上涨所造成的民生问题深感忧虑，但同时也认为，官商勾结所造成的房价上涨的力量是很难阻止的。因为公众的力量是分散的，开发商与开发商的联手、官商的联手，可以轻易化解掉调控政策，房价不涨都难。

但是，所谓物极必反，当连潘先生这样的厚道人也不惜赤膊上阵对抗中央调控政策，露骨地去鼓吹房价上涨的时候，就说明房价已是强弩之末。

您在《七大因素影响2007年房价走势》一文中，对可能导致房价下跌的许多因素视而不见，恰暴露出心虚的一面。

您是一个非常聪明的人，当年您在海南炒房掘得第一捅金，当人们狂热地炒房的时候，您却抱着丰厚的利润抽身而退，留下那些没您聪明的人后来尸横遍野，哀嚎一片。2006年4月27日的《中国青年报》的一篇文章指出：

潘老板也是很爱鼓吹“房价会涨”的，潘老板也偏好盖250平方米以上的大房子。但是，我还是相信潘石屹所说“其实开发商比老百姓更害怕房子涨价，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样”，是句大实话。潘石屹是在海南炒房热中发达的，在当年的涨价狂潮中，他作了一次常识判断，及时抽身。我相信潘石屹还有一个商人的基本理性：任何一项商品，价涨得离谱都会出事儿。而一个行业一旦崩盘，所有的商人都会没好日子过。

现在的房价就处于令许多开发商恐惧的时期。

     

五、没有暴利开发商凭什么暴富

民众普遍认为，房地产开发商的暴利是房价坚挺的根源，但潘先生却是最反感别人说房地产暴利的人。

潘总用了一个鲜有开发商使用的数据，这个数据是：《第一次全国经济普查主要数据公报》(第三号)公告显示：2004年房地产行业的利润率是8.31%，其中房地产开发的利润率是7.77%。同一公告中，其他第三产业的利润率是10.23%。

在房价暴涨的情况下，如果房地产开发商的利润率只有7.77%，天底下还能找到几个有利润的行业？那么多暴富的开发商是从天上掉下来的吗？这个数据连许多开发商都羞于引用，而潘先生却对它情有独钟。我上封信中提到了，这次普查是由企业自己填报普查表的，存在瞒报几乎是不可避免的。事实上，就连国家统计局负责人在就第一次全国经济普查答问时也承认，一些企业在填普查表时“往往心存疑虑，不同程度地存在着瞒报倾向”。

开发商几乎都说自己的利润率低，但是，今年1月16日，国家税务总局发布通知，要求向房地产开发企业清算土地增值税。开发商暴利的尾巴立即露出来了。据国家税务总局的解释，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。也就是说，假如开发商的利润不到20%，基本上不用缴纳土地增值税，利润率低于30%的项目所承担的税负也会比过去有所减少。既然这样，开发商应该很欢迎才对，结果却是开发商们的一片惊恐和反对之声。据《21世纪经济报道》1月20日披露，“很多项目(利润率)超过了300%以上！”难怪开发商们要跳起来了！

没有暴利，哪来的开发商的暴富？没有暴利，哪有那么多开发商得以如此之快的速度扩张？

说远了。我们还是来看看厚道的潘先生吧。

2004年8月，一场官司引起了国人的关注，请看2004年8月12日《北京周报》的报道：

北京的房地产大腕潘石屹因侵犯股东利益于8月2日被起诉，要求赔偿的金额超过一亿人民币。原告是汪钢(现为美籍)、谢光学和姚军，他们是潘石屹1995年在北京开始从事房地产事业时创办红石公司的六名股东中的三人。在起诉状中，三名原告声称，2002年3月，潘石屹将红石公司负责开发的世界贸易中心附近的一个巨大房产项目中的所有权益，全部无偿地转让给主要由潘石屹及其妻子拥有的另一家公司，而红石公司只剩下原来权益的10%，由此遭受的损失在人民币15亿人民币(合1.9324亿美元)以上。潘石屹在进行此项转让时是背着三名原告干的，而他们都是董事会的成员。

2004年10月20日的《英才》杂志采访了相关当事人。下面是采访：

姚军：对。当然我知道让他(潘石屹)当面说自己完全错了，可能是一件比较困难的事情，尤其从我个人对他的了解，他是很要面子的人。……质疑他(潘石屹)是因为我们一个20万平米建筑面积，实际销售面积只有14万的项目，利润能做到2个多亿。我们律师从工商局查回来的报告，现代城一个48万平方米建筑面积的项目，利润才3点几亿，还号称北京这些年卖得最好的项目，傻子都能看出来有问题。

《英才》：你觉得利润上有问题？

姚军：……我当着他的面就说了，你(潘石屹)做假也得做得像一点。

《英才》：诉讼发生之后，潘石屹在接受一家媒体采访时说得很动情，描述了你们之间的感情，谢光学还是他的同学，是“睡在上铺的兄弟”。

姚军：没有人愿意去打官司。那为什么发生了？可能有的人会把友谊和利益分开看。

《英才》：你怎么看？

姚军：这样的事情不是说在发生了诉讼之后才来说友谊很珍贵，早干什么了。

《英才》：在诉讼之前潘石屹的姿态如何？

姚军：他不着急。

尽管潘先生成功化解了这场有可能使画皮脱落的危机，但是，相关当事人透露出的信息依然值得玩味：是否有隐瞒利润的问题，这一点非常值得关注。而且，此案还显露出，潘先生拥有在英属维京群岛(号称“避税天堂”)注册的公司。

财政部去年11月3日发布的第12号会计信息质量检查公告显示，39家房地产企业存在会计失真问题，检查的39户房地产开发企业隐瞒利润超过一半，瞒利润达到33亿元。财政部官员在接受记者采访时表示，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。有人指出，隐瞒利润33亿元，按照33%的所得税税率，偷逃税款就是10亿多元，这与从国库偷走10亿元资财有什么区别呢？

开发商隐瞒利润是双重责任的丧失，一方面，他没有尽到作为纳税人的义务，另一方面，他又去分享其他纳税人尽义务构建的公共福利。不仅是可耻的行为，更是违法犯罪行为。社会责任感不离口的潘先生，被“睡在上铺的兄弟”指控背地里下狠手，那么，他们所怀疑的您的账面利润率过低的现象您如何解释呢？您是否应该给予证明一下呢？您有没有勇气让有关部门通过稽查和审计帮助您自证清白呢？

       

六、官商勾结还能对抗中央多久？

正像当年在海南炒房时功成而退那样，潘先生对目前房市的风险应该认识非常深刻。股市的繁荣正在吸抽房市和银行的资金，这是一柄悬在开发商头顶的利剑。

开发商是空手套白狼牟取利润的。在我国，开发商的自有资金普遍非常低。开发商主要依靠：

1、银行贷款。2、预售款。房地产预售制度为开发商空手套白狼提供了一个重要条件。在房屋预售制度下，开发商不仅将部分建设成本转嫁给了消费者，还榨取了消费者的利息、保费。另一方面，消费者在缴纳预购款后，将主动权拱手悉数让给开发商，帮助开发商绑架了购房者。3、垫资建设。在土建时，开发商让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。4、通过资本市场“集资”。5、通过社保等专项资金。

潘先生靠的什么呢？

200512月，在上海举行的第七届中国住交会上，有人问：想请问您(潘石屹)开发资金链的安排是怎么衔接的，开发和资金怎样进行安全的循环？

潘石屹：我们的资金一部分是自有资金，还一部分是预售收入，自有资金占到30%，其他基本上都是预售收入。

潘先生所说的自有资金占到30%，由于银行贷款渠道不畅，资金链的断裂风险对潘先生绝对不可小觑。通过预收款可以将成本转嫁出去一部分，但这有一个前提条件，只有房价在上涨的过程中，预收款才能真正能被开发商利用，地产商才能借鸡下蛋实现扩张。一旦房价停止快速上涨，资金缺口如何弥补？理解了这一点，也就不难理解为何一些开发商那么露骨地为房价上涨不遗余力地鼓吹了。如果民众真正有两年不买房，甚至一年不买房，开发商都有可能因资金链断裂而歇菜。

尽管潘先生所列举出的几大因素大都是推动房价上涨的，但是，对于目前房市的风险您应该比谁都清楚。因此，聪明的开发商会选择上市，借助资本市场解决资金难题。倘若房市真的有什么三长两短，比如，税收稽查风险、官商勾结败露风险、房市崩盘风险，那么，就可以把风险转嫁给股民，让股民垫背、陪葬，不至于死得太难看。

目前，住房问题已成为民生和民愤问题，越来越多人买不起住房的状况使中央深感问题的严重性，因此，接连两次调控房价，尽管两次都被官商勾结化解掉。但是，中央调控房价的决心是坚定的。房市调控最大的问题是不能做到令行禁止，一些地方官员阳奉阴违。中央先后拿下上海和青岛市委书记——这两个都曾是中国房价上涨最快的城市，两位书记的落马都与房地产问题有关。这其实正在发出明确的信号，任何无视民生疾苦，沿着别人痛苦眼泪疯狂牟取利益的嗜血的人都将遭到报应。社会呼唤真正有良知有责任感的企业家和官员——这种责任感当然不是挂在嘴边的，只说人话不干人事的人——这段话没有特指。

一个人忽悠一时不被人识破容易，想忽悠一辈子不被人识破只能是做梦。上帝欲想让谁灭亡，必定令它疯狂，中国的一些开发商，上，对抗中央，下，掠夺百姓，为了自己的贪婪欲望将中国房地产市场未来一、二十年的利润都提前掠夺了。问题是，你们后代，那些小开发商们将来还吃什么？你们想让民众身居何处？为了几个开发商的暴利，民众已经付出了太多太多……

七、后记

在我记者生涯中，曾经因批评性报道和评论引发不少纠纷和质疑，但从来没有遭遇到今天的这种状况。当我与忠厚的潘先生商榷的稿子发出，那么多人蜂拥而至地到我的博客，用最恶毒和刻薄的语言辱骂我的父母，令人异常愤怒！这种情况是前所未有的。即使在与任志强先生的交锋中，也没有遇到一起这样的事情。

这已经让我无法平静地写作。我不知道这些人是从哪里来的，也不知道他们得到了什么变得如此冷血和疯狂。但是，我相信一点，多行不义必自毙；善有善报，恶有恶报。再大的仇恨莫损人父母，损人父母者必遭天谴！

一位懂得电脑技术的朋友告诉我，那些贴出辱骂我父母的人，甚至在年三十夜还“坚守岗位”，一遍又一遍地将辱骂我父母的贴子发出来。我朋友说：“这决不是什么游客，你这次惹大麻烦了！”

我不知道我面临的麻烦是什么，但是，坦坦荡荡不怕鬼敲门，有种你们别骂我父母，就冲着我来吧！不管什么下三烂手段，既然文章写出来了，我就不怕为之付出多大代价，包括生命！

2007年2月18日深夜